TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [L] [V]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : S.A.S. JC LINCOLN IMMOBILIER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/00886 - N° Portalis 352J-W-B7I-C32BV
N° MINUTE :
2 JCP
JUGEMENT
rendu le lundi 10 juin 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. JC LINCOLN IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3]
représentée par M. [Y] [I] (Membre de l’entrep.)
DÉFENDEUR
Monsieur [L] [V], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juin 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 10 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00886 - N° Portalis 352J-W-B7I-C32BV
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 20 mars 2023 à effet au 24 mars 2023, la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER, représentée par son président [Y] [I], a consenti un bail d'habitation à [L] [V] portant sur une chambre de service meublée située au [Adresse 2] de l'immeuble sis [Adresse 2] [Localité 4] lot n°27, moyennant un loyer mensuel de 625 euros charges comprises et le versement d'un dépôt de garantie de 1250 euros.
La location a été consentie jusqu’au 31 décembre 2023, renouvelable par tacite reconduction par périodes d'un an à compter du 24 mars 2024.
La société Foncière du Colisée s'est portée caution solidaire de [L] [V] à hauteur de 15 000 euros, somme équivalent à deux années de loyer que [L] [V] lui a réglée.
Se plaignant du comportement agressif de son locataire, la bailleresse lui a adressé un congé par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 07 août 2023, à effet au 31 décembre 2023.
[L] [V] s'étant maintenu dans les lieux au delà de cette date, la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER l'a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
la résiliation judiciaire du bail,l'expulsion sans délai avec l'assistance, le cas échéant, de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,sa condamnation à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle équivalent au double du loyer actuel, soit 1250 euros par mois à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à la complète libération des biens,la condamnation de [L] [V] au paiement d'une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
La SAS JC LINCOLN IMMOBILIER expose que le comportement de [L] [V], qui s'est abstenu de régler ses loyers, qui s’est montré agressif à l’encontre de son président mais également à l'égard de la gardienne et de son voisinage et qui s'est maintenu dans les lieux au-delà de la date du 31 décembre 2023, justifie le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et, par voie de conséquence, son expulsion.
A l'audience du 29 mars 2024 à laquelle l'affaire a été retenue, la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER, représentée par son président, a indiqué qu'elle demandait :
à titre principal, la validation du congé délivré le 07 août 2023,à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail pour trouble de jouissance,l'expulsion de [L] [V] du logement pris à bail,la suppression du délai légal de 02 mois prévu par le code des procédures civiles d'exécution,sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation équivalent au double du loyer actuel.
[L] [V], comparant en personne, a expliqué que le différend avec son bailleur provenait des difficultés qu'il rencontrait dans le logement et les parties communes qui étaient mal entretenus. Il a reconnu avoir adopté un comportement inadapté et a expliqué être dorénavant plus calme. Il a expliqué que s’'il avait été d'accord pour quitter les lieux, sous réserve de la restitution des sommes versées en avance à titre de loyers, il demandait aujourd’hui à s'y maintenir pour un temps correspondant au montant des loyers versés en avance.
La décision a été mise en délibéré au 10 juin 2024, date à laquelle elle a été mise à la disposition des parties au greffe.
MOTIFS
A titre liminaire, il convient de rappeler que la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER ne maintient pas sa demande de résiliation judiciaire du bail.
Sur la demande de validation du congé
L'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
En l’espèce, la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER justifie avoir adressé à [L] [V], par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 07 août 2023, réceptionné par le locataire, un « congé pour le 31 12 2023 et mise en demeure de restituer les lieux »
A titre liminaire, il convient de noter que [L] [V] n’a pas contesté le congé qu’il s’est vu délivrer. Il a même, ainsi qu’il ressort des échanges de SMS produits, consenti à libérer les lieux sous réserve de la restitution de la somme de 15 000 euros qu’il a versée correspondant à deux années de loyers, avant d’indiquer, le jour de l'audience vouloir se maintenir dans la chambre pour la durée de temps correspondant au montant des loyers qu'il a versés en avance.
Par ailleurs, le congé délivré apparaît valide en ce qu'il a été délivré en respectant le préavis imposé par la loi, qu'il a bien été notifié selon les modalités prévues par les textes et qu'il mentionne le motif légitime et sérieux qui le sous-tend, fondé sur l'attitude du locataire.
A cet égard, il convient de relever que la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER verse au débat une première plainte déposée par son président le 10 mai 2023 pour dénoncer les menaces et les violences qu'il a subies, des plaintes postérieures à la délivrance de ce congé pour dénoncer des injures à caractère antisémites proférées à son encontre, ainsi qu’un avis à victime en vue de l'audience du 03 juin 2024 concernant ces faits. Elle produit, en outre, les plaintes déposées par deux voisins du locataire pour tapage et nuisances, celle déposée par la gardienne de l'immeuble courant juillet et août 2023 pour violences et insultes à caractère raciste à son encontre, des comptes-rendus d'intervention d'un maître chien au sein de l’immeuble à la mi-août 2023, des échanges de courriels entre locataires et propriétaires de l’immeuble, relatant les événements qui s’y sont produits à la fin août 2023 et dénonçant le comportement de [L] [V].
[L] [V] reconnaît que son comportement a été brutal et violent et qu'en outre, il a causé des nuisances sonores mais justifie son attitude par des problèmes d'entretien des parties communes et de vétusté de l’appartement Il sera néanmoins relevé qu'il ne forme aucune demande reconventionnelle de ce chef.
Dès lors, le congé délivré par la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER sera validé. Par son effet au 31 décembre 2023, [L] [V] est devenu occupant sans droit ni titre du logement litigieux.
Par conséquent, son expulsion sera ordonnée, selon les modalités prévues aux articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre [L] [V] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, et ce d'autant que le comportement du défendeur n'a plus fait l’objet de plainte depuis le mois d'août 2023.
Enfin, il doit être relevé que la demande de [L] [V] de pouvoir se maintenir dans les lieux pendant 24 mois correspondant au montant des loyers versés en avance ne saurait s'analyser en une demande de délais à proprement parler mais qu'elle constitue un argument pour s'opposer à la demande d'expulsion.
Or le moyen soulevé n'est pas opérant eu égard à la validation du congé qui a été prononcée. Il appartiendra ainsi à [L] [V] de saisir le tribunal afin de former une demande, le cas échéant, de restitution des sommes qu'il estime être indûment retenues.
Sur la demande de suppression du délai légal de deux mois
Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l'espèce, [L] [V] a pris possession des lieux litigieux en vertu d'un contrat de bail signé avec la société bailleresse. Il n'est donc pas entré dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Par ailleurs, la preuve de sa mauvaise foi n'est pas rapportée par la requérante.
Par conséquent, elle sera déboutée de cette demande.
Sur l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER demande que le montant de l'indemnité d'occupation soit égale au double du loyer courant à compter du 1er janvier 2024.
Eu égard à la consistance des lieux (12,95 m²), au montant du loyer actuel (625 euros par mois, charges comprises ) d'une part, et à la nécessité de rendre dissuasive l'occupation du logement par [L] [V] tout en compensant le préjudice subi par le demandeur d'autre part, l'indemnité d'occupation peut être fixée à 900 euros par mois.
[L] [V] sera ainsi condamné au paiement de cette somme à compter du prononcé de la décision et jusqu'à parfaite libération des lieux matérialisés par la remise des clés ou l’expulsion.
Sur les demandes accessoires
[L] [V], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait, en outre, inéquitable de laisser à la charge de la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER les frais irrépétibles non compris dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner [L] [V] à lui verser la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile.
L'exécution provisoire des décisions de première instance est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile et sera rappelée.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,
CONSTATE que le congé délivré par la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER à [L] [V] le 07 août 2023, à effet au 31 décembre 2023, est valide,
CONSTATE que [L] [V] est, en conséquence, occupant sans droit ni titre du logement correspondant au lot n°27 du [Adresse 2] [Localité 4], [Adresse 2], depuis le 1er janvier 2024,
ORDONNE à [L] [V] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, dans un délai de quinze jours à compter de la présente décision,
AUTORISE la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER, à défaut de libération volontaire dans ce délai, à faire procéder à l’expulsion de [L] [V] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, de la chambre (lot n°27 ) située au [Adresse 2] [Localité 4], avec le concours de la force publique si besoin,
DÉBOUTE la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER de sa demande de suppression du délai légal prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
DÉBOUTE la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER de sa demande d'astreinte,
CONDAMNE [L] [V] à payer à la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER une indemnité d’occupation mensuelle de 900 euros, charges comprises, à compter du prononcé de la décision jusqu’à parfaite libération des lieux matérialisés par la remise des clés ou l’expulsion ;
CONDAMNE [L] [V] aux dépens de l’instance,
CONDAMNE [L] [V] à verser à la SAS JC LINCOLN IMMOBILIER la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire,
Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.
La greffièreLa juge des contentieux
de la protection