TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 6]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 24/03317 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YFVV
N° de Minute : 24/00381
JUGEMENT
DU : 10 Juin 2024
S.C.I. B.B.B
C/
[X] [M]
[T] [O]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 10 Juin 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
S.C.I. B.B.B, dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 7]
représentée par Représentant : Me Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR(S)
Mme [X] [M], demeurant [Adresse 4] - [Localité 6]
Mme [T] [O], demeurant [Adresse 2] - [Localité 8]
non comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 Avril 2024
Eléonora ONGARO, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 10 Juin 2024, date indiquée à l'issue des débats par Eléonora ONGARO, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier
RG 3317/2024 – Page - MA
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat de bail avec effet au 5 avril 2019, la Société civile Immobilière (ci-après SCI) BBB a donné à bail à Madame [X] [M] un appartement à usage d’habitation (lot n°221), situé au 3ème étage du bâtiment C22 situé Résidence Montesquieu à [Adresse 4], moyennant un loyer de 660 euros auquel s’ajoute une provision sur charges mensuelle de 90 euros.
Par acte sous seing privé du 26 mars 2019, Madame [T] [O] s’est portée caution solidaire des engagements de Madame [M] dans la limite de 27 000 euros.
Par acte d’huissier signifié le 2 juin 2023, la SCI BBB a fait délivrer à Madame [M] un commandement de payer les loyers et les charges et portant sur la somme en principal de 5 833,19 euros au titre des loyers et des charges impayés. Ce commandement de payer a été notifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) par voie électronique le 6 juin 2023.
Il a également été dénoncé à Madame [O], en sa qualité de caution solidaire, selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, par acte d’huissier signifié le 8 juillet 2023.
Par actes d’huissier signifiés les 12 octobre 2023 et 13 février 2024, la SCI BBB a fait assigner respectivement Madame [M], en sa qualité de débiteur principal et Madame [O], en sa qualité de caution solidaire, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, à qui elle demande de :
Constater, à défaut ordonner la résiliation du contrat de location conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et dire par conséquent que Madame [M] est occupante sans droit ni titre ;Ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin en est ;Condamner solidairement Madame [M] et Madame [O] à lui payer les sommes suivantes :La somme de 9 001,55 euros au titre des loyers et des charges arrêtés au 1er septembre 2023, avec intérêt légaux à compter de l’assignation ;Une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération complète des locaux, et révisable selon les dispositions contractuelles du bail ;La somme de 650 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Tous les frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, des actes de procédure qui suivront et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.
Cette assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord, par voie électronique le 18 octobre 2023.
L’affaire a été appelée à l’audience du 8 avril 2024 à laquelle elle a été retenue.
La SCI BBB, représentée par son avocat, s’en est rapportée à ses demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 10 449, 94 euros.
Régulièrement assignée par remise de l’acte à personne, Madame [M] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.
Régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [O] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 10 juin 2024.
MOTIVATION DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Madame [M] et de Madame [O] à l’audience ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige.
Aux termes de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement sera qualifié de réputé contradictoire du seul fait qu’il est susceptible d’appel.
Sur la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
Conformément à l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, la SCI BBB justifie avoir notifié à la CCAPEX le commandement de payer par voie électronique le 6 juin 2023.
Conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, la SCI BBB justifie avoir notifié à la Préfecture du Nord l’assignation par voie électronique du 18 octobre 2023.
La demande de la SCI BBB est donc recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable en l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
En l'espèce, le bail du 5 avril 2019 prévoit une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, charges et un commandement de payer a été signifié le 2 juin 2023 à Mme [M], pour la somme en principal de 5 833,19 euros.
Il ressort du décompte actualisé arrêté au 8 avril 2024 et produit par la bailleresse que Mme [M] n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai imparti.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 3 août 2023.
Son expulsion ainsi que celle de tous occupant de son chef sera donc ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.
II. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
- Sur la montant de la créance
En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.
En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux.
En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à celui du loyer et de la provision sur charges à la date de la résiliation du bail soit à la somme de 792,09 euros.
Le bail contient une clause de révision annuelle du loyer de sorte que cette indemnité d’occupation pourra être révisée annuellement comme l’aurait été le loyer si le bail avait perduré.
Il ressort du décompte actualisé établi le 8 avril 2024 et produit par le bailleur que Madame [M] reste devoir à la SCI BBB la somme de 10 449,94 euros.
Cette somme inclut toutefois, la somme de 164,01 euros au titre des frais du commandement de payer, la somme de 270,50 euros au titre de la sommation par huissier et la somme de 319,82 euros au titre des frais d’assignation, qui relèvent des dépens.
En conséquence, Madame [M] reste redevable envers la SCI BBB de la somme de 9 695,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dus jusqu’au 8 avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse.
Madame [M] sera ainsi condamnée à payer à la SCI BBI :
la somme de 9 696,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 8 avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 octobre 2023 pour le montant de 9 001,55 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus. une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 792,09 euros à compter du mois de mai 2024 jusqu’au la libération effective et définitive des lieux loués.
-
Sur la condamnation solidaire de la caution
Aux termes de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 art. 154, « la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »
En l’espèce, l’acte de cautionnement versé aux débats précise le montant du loyer ainsi que les conditions de sa révision, et le montant total des sommes cautionnées (27 000 euros), la durée de l’engagement, jusqu’au 21 mars 2028, ainsi que l’origine des sommes cautionnées (loyers, charges locatives, frais et dépens de procédure et indemnités d’occupation) de sorte que la caution a pu avoir connaissance de façon explicite et non équivoque de l’étendue de son engagement. Il apparaît que l’acte de cautionnement porte la mention manuscrite « bon pour accord » ainsi que les initiales de Mme [O], qui a donc eu connaissance des mentions exigées par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [O] sera donc condamnée solidairement à Madame [M] à payer à la SCI BBB la somme de 9 696,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dus jusqu’au 8 avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse.
Madame [O] sera également condamnée solidairement à Madame [M] à payer à la SCI BBB une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 792,09 euros, à compter du mois de mai 2024 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux loués.
S’agissant du respect de l’obligation de signification du commandement de payer à la caution, l’article 24 1 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017- art. 147 dispose que « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».
En l’espèce, la bailleresse a dénoncé le commandement de payer à Madame [O], par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2023, soit dans un délai supérieur à 15 jours à compter de la signification au locataire, le 2 juin 2023.
Il en résulte que Mme [O] sera tenue solidairement avec Mme [M] des dettes locatives mais ne pourra être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Sur les autres demandes
En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [M] et Madame [O] qui succombent à l’instance seront condamnées in solidum aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation mais hors le coût des actes de procédure qui suivront et des mesures conservatoires qui ne sont pas justifiés à ce stade.
En application de l’article 700 du code de procédure civile, elles seront solidairement condamnées à payer à la SCI BBB la somme de 650 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant à l'issue de débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l’action de la société civile immobilière BBB ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 avril 2019 entre la Société civile immobilière BBB et Madame [X] [M], et concernant l’appartement à usage d’habitation (lot n°221), situé au 3ème étage du bâtiment C22 situé Résidence Montesquieu à [Adresse 4], sont réunies à compter du 3 août 2023 ;
ORDONNE, l'expulsion de Madame [X] [M] et de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, avec au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
FIXE le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement à la somme de 792,09 euros ;
CONDAMNE solidairement Madame [X] [M] et Madame [T] [O] à payer à la Société civile Immobilière BBB l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de mai 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux ;
CONDAMNE solidairement Madame [X] [M] et Madame [T] [O] à payer à la Société civile Immobilière BBB la somme de 9 695,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au 8 avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse ;
DIT que Madame [X] [M] sera tenue du paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 9 695,61 euros à compter de l’assignation du 12 octobre 2023 pour le montant de 9 001,55 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;
RAPPELLE à Madame [X] [M] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°150361 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :
DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]
REJETTE les demandes pour le surplus ;
DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
CONDAMNE in solidum Madame [X] [M] et Madame [T] [O] à payer à la Société civile Immobilière BBB la somme de 650 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Madame [X] [M] et Madame [T] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l‘assignation ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;
Ainsi jugé et prononcé le 10 juin 2024 par mise à disposition au greffe.
LE GREFFIER LA JUGE