TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [T] [G]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Olivier BAULAC
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/03565 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4O6M
N° MINUTE : 5
JUGEMENT
rendu le 11 juillet 2024
DEMANDERESSE
Association PARME, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Olivier BAULAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0207
DÉFENDEUR
Monsieur [T] [G], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 juin 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 juillet 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffier
Décision du 11 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03565 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4O6M
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 28 août 2019, l'association PARME a donné à bail à Monsieur [T] [G] un appartement meublé à usage d'habitation (foyer-logement) situé au [Adresse 1], pour une redevance mensuelle de 450,50 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, l'association PARME a mis en demeure le preneur par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2023 d'avoir à payer l'arriéré locatif de 3358,60 euros en principal.
Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2024, l'association PARME a fait assigner Monsieur [T] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, et avec séquestration des meubles,
- le condamner à lui payer les redevances impayées au 8 mars 2024, soit la somme de 4379,42 euros avec intérêts au taux légal, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au double du montant de la redevance si le bail s'était poursuivi,
- le condamner à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 juin 2024.
A l'audience, l'association PARME, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 5849,45 euros, selon décompte en date du 14 juin 2024. Elle ne s'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement.
Monsieur [T] [G] a comparu en personne à l'audience du 20 juin 2024. Il a fait état de revenus à venir en brut de 2166 euros aux termes d'un contrat de travail de type CDI dont la signature est prévue le 24 juin 2024 qu'il a présenté à l'audience. Il a ajouté ne pas avoir de charges autres que la redevance du logement-foyer. Il a enfin sollicité le bénéfice de délais de paiement et a proposé de rembourser sa dette par des versements mensuels de 243 euros en 24 mois.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [T] [G] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du titre d'occupation et ses conséquences
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.
En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).
En l'espèce, le bail conclu le 28 août 2019 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer préalable à la procédure d'expulsion a été adressé le 18 septembre 2023 pour la somme en principal de 3358,60 euros. Cette mise en demeure correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Il ressort du décompte produit que la somme visée à la mise en demeure correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d'arriéré de redevance et trois termes consécutifs de redevances et que Monsieur [T] [G] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 octobre 2023.
Monsieur [T] [G] étant sans droit ni titre depuis 19 octobre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [T] [G] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, l'association PARME produit un décompte du 14 juin 2024 démontrant que Monsieur [T] [G] reste lui devoir la somme de 5849,45 euros, cette somme correspondant à l'arriéré de redevances impayées et aux indemnités d'occupation échues à cette date, échéance de mai 2024 incluse.
Les frais de poursuite à hauteur de 60 euros, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés.
Monsieur [T] [G] a reconnu à l'audience le principe et le montant de sa dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 5789,45 euros (5849,45-60), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3358,60 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l'assignation pour le surplus.
Monsieur [T] [G] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 15 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi. Aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil.
Sur la demande de délais de paiement
En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l'espèce, Monsieur [T] [G] justifie de revenus stables compatibles avec le respect d'un échéancier sur 24 mois. La lecture du décompte versé aux débats met en évidence qu'il effectue des versements réguliers. L'association PARME ne s'est en outre pas opposée à l'octroi de délais de paiement.
En conséquence, des délais de paiement seront octroyés à Monsieur [T] [G], selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.
A défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [T] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe en premier ressort et contradictoire,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat conclu le 28 août 2019 entre l'association PARME et Monsieur [T] [G] concernant l'appartement à usage d'habitation meublé situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 18 octobre 2023 ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu'à défaut pour Monsieur [T] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'association PARME pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [T] [G] à verser à l'association PARME la somme de 5789,45 euros (décompte arrêté au 14 juin 2024 incluant la mensualité de mai 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2023 sur la somme de 3358,60 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
AUTORISE Monsieur [T] [G] à s'acquitter de la somme susvisée en 24 mensualités d'au moins 240 euros, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;
DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;
CONDAMNE Monsieur [T] [G] à verser à l'association PARME une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui des redevances, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 490,01 euros), à compter du 15 juin 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNE Monsieur [T] [G] à verser à l'association PARME une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [T] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Le greffier, Le président.