TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [W] [G] [K]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Fabrice POMMIER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/04264 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4U4B
N° MINUTE : 5
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 juillet 2024
DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114
DÉFENDEUR
Monsieur [W] [G] [K], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Jennifer BRAY, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 juin 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 juillet 2024 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Jennifer BRAY, Greffier
Décision du 11 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04264 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4U4B
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 17 mars 2016, la SIEMP, aux droits de laquelle intervient la SA ELOGIE SIEMP, a donné à bail à Monsieur [W] [G] [K] et Madame [E] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 566,99 euros, outre une provision sur charges. Madame [E] [N] a été détachée du bail le 6 juillet 2018. Le 6 août 2019, Monsieur [W] [G] [K] a également pris à bail un emplacement de stationnement n°1006 situé à la même adresse, moyennant un loyer de 70,66 euros outre une provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, la SA ELOGIE SIEMP a fait signifier par actes de commissaire de justice du 24 avril 2023 deux commandements de payer la somme de 1103,86 euros en principal pour l’appartement et 1776,51 euros en principal pour l’emplacement de stationnement, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de mars 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle de chaque contrat.
Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024, la SA ELOGIE SIEMP a fait assigner en référé Monsieur [W] [G] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [G] [K] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Monsieur [W] [G] [K] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 21 février 2024, soit la somme de 3493,97 euros (2618,82+875,15), sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant des loyer et des charges si les baux s'étaient poursuivis,
- condamner Monsieur [W] [G] [K] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 juin 2024.
A cette audience, la SA ELOGIE SIEMP représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé celle relative à l'arriéré de loyers à la somme de 5417,35 euros (4198,24+1219,11). Elle a indiqué que l’emplacement de stationnement était un accessoire du logement. Elle a ajouté que le dernier versement datait d’avril 2024. Dans ces conditions, elle s'est opposée à une suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement.
Comparant en personne, Monsieur [W] [G] [K] a reconnu le montant de la dette, sous réserve de la déduction de la somme de 1000 euros qu’il a indiqué avoir payée juste avant l’audience par virement. Il a expliqué la dette locative par des problèmes de santé en lien avec un accident du travail qui ont généré une baisse des revenus. Il a ajouté qu’il reprendra son emploi en juillet 2024 et percevra 1400 euros de revenus, et a exposé effectuer des démarches pour percevoir un ratrapage de salaire compte tenu que son arrêt de travail a été causé par un accident du travail. Il n’a pas de crédit en cours de remboursement. Le dépôt d’un dossier FSL est envisagé. Monsieur [W] [G] [K] a au final sollicité de pouvoir se maintenir dans les lieux et d’apurer progressivement sa dette par des versements mensuels, en sus du loyer et des charges, de 80 euros pendant 6 mois, le temps que sa situation financière se stabilise avec la reprise de son emploi, puis de 160 euros paendant 30 mois.
La SA ELOGIE SIEMP a été autorisée a produire par note en délibéré, au plus tard le 25 juin 2024, un décompte actualisé permettant d’attester de la réalité du virement allégué par Monsieur [W] [G] [K].
La décision sera contradictoire. A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera relevé que par notes en délibéré des 24 et 25 juin 2024, la SA ELOGIE SIEMP a produit un décompte actualisé au 24 juin 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 5417,38 euros. Le virement allégué à l’audience par Monsieur [W] [G] [K] de 1000 euros ne correspond à aucune réalité. Pour autant, la SA ELOGIE SIEMP a modifié son positionnement pour donner expressément son accord à une suspension éventuelle des effets de la clause résolutoire avec octroi de délais de paiement.
Par ailleurs, s’agissant de la loi applicable à l’emplacement de stationnement, il sera rappelé que la loi du 6 juillet 1989 s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à mixte professionnel/habitation et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux accessoires de ces locaux (garage, jardin, place de parking). La location d'un garage tout seul en revanche ressort du droit commun du code civil sur le louage. Plus complexe est la situation dans laquelle un logement est loué, puis près un second bail est conclu concernant un garage entre les mêmes parties. Il convient ici pour qualifier ledit contrat de faire application d'un double critère : un critère subjectif (recherche de l'intention parties) et un critère matériel (eu égard notamment au lieu de situation identique ou à proximité immédiate du garage par rapport au logement).
En l'espèce, le bailleur n’utilise qu’un seul décompte pour le logement et le parking. Celui-ci est situé dans le même immeuble que le logement. Le bailleur a aussi indiqué à l’audience utile que le parking était l’accessoire de l’appartement. En ces conditions, le parking sera considéré comme un accessoire du logement et soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Enfin, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion
Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 mars 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 25 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 26 mars 2024.
En conséquence, l’action introduite par la SA ELOGIE SIEMP est recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il est admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).
En l’espèce, le bail signé par les parties le 17 mars 2016 comporte une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 24 avril 2023 pour la somme en principal de 1103,86 euros.
Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 24 juin 2023.
Sur le montant de l'arriéré locatif et l’indemnité d’occupation
Monsieur [W] [G] [K] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l’espèce la SA ELOGIE SIEMP produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [W] [G] [K] restait devoir la somme de 5417,38 euros à la date du 24 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.
Pour la somme au principal, Monsieur [W] [G] [K] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.
Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 5417,38 euros arrêtée au 24 juin 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1103,86 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Monsieur [W] [G] [K] sera également condamné au paiement à compter du 25 juin 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire
Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d'office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.
Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.
Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, d’une part, le bailleur a donné son accord à une suspension des effets de la clause résolutoire en cas d’octroi de délais de paiement.
D’autre part, il sera relevé que les revenus de Monsieur [W] [G] [K] vont augmenter à compter de juillet 2024 ce qui serait de nature à lui permettre d’apurer progressivement sa dette tout en respectant ses engagements contractuels auprès de son bailleur. Monsieur [W] [G] [K] pourrait en outre percevoir des ressources en lien avec la nature d’accident de travail de ses problèmes de santé ayant générés une baisse de revenus. Dans ces circonstances, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision.
Faute pour Monsieur [W] [G] [K] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.
Sur les demandes accessoires
Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [G] [K] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et des commandements de payer.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d'appel et prononcée par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mars 2016 entre la SA ELOGIE SIEMP et Monsieur [W] [G] [K], concernant l’appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3], avec parking accessoire n°1006, sont réunies à la date du 24 juin 2023 ;
CONDAMNONS Monsieur [W] [G] [K] à payer à la SA ELOGIE SIEMP à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 24 juin 2024, échéance du mois mai 2024 incluse la somme de 5417,38 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2023 pour la somme de 1103,86 euros, et à compter de la présente décision sur le surplus ;
RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
AUTORISONS Monsieur [W] [G] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités d'un montant d'au moins 80 euros puis en 29 mensualités d’un montant d’au moins 160 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;
PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;
SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié ;
RAPPELONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme :
la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
Monsieur [W] [G] [K] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),
Monsieur [W] [G] [K] sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu'à complète libération des lieux à compter du 25 juin 2024,
qu'à défaut pour Monsieur [W] [G] [K] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est,
que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS Monsieur [W] [G] [K] à verser à la SA ELOGIE SIEMP une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS Monsieur [W] [G] [K] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et des commandements de payer ;
RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection