TRIBUNAL
JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 JUIN 2024
AFFAIRE N° RG 21/03666 - N° Portalis DB3S-W-B7F-VDWI
N° de MINUTE : 24/00947
Chambre 5/Section 1
DEMANDEUR
Madame [U] [H]
[Adresse 10]
[Localité 29]
représentée par Me Christine MORIAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1202
C/
DEFENDEURS
L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE DE [Localité 29] ([Localité 29] HABITAT)
[Adresse 23]
[Localité 29]
représentée par Maître Claire-marie DUBOIS-SPAENLE de , avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0498
S.C.I. CYR
[Adresse 18]
[Localité 29]
représentée par Maître Jean-david SCEMAMA de la SELARL SCEMAMA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1658
Monsieur [O] [B]
[Adresse 5]
[Localité 29]
représenté par Maître Jean-david SCEMAMA de la SELARL SCEMAMA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1658
Monsieur [R] [V] [D] [B]
[Adresse 4]
[Localité 29]
représenté par Maître Jean-david SCEMAMA de la SELARL SCEMAMA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1658
Madame [A] [B]
[Adresse 6]
[Localité 26]
représentée par Maître Jean-david SCEMAMA de la SELARL SCEMAMA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1658
L’ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE DES [Adresse 22] [Adresse 11], représentée par la société FIGA, SARL
[Adresse 14]
[Localité 24]
représentée par Me Chantal MILLIER LEGRAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0411
INTERVENANTS FORCÉS
Monsieur [P] [E]
[Adresse 13]
[Localité 28]
représenté par Maître Jérôme HOCQUARD de la SELARL ELOCA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0087
Monsieur [T] [F]
[Adresse 9]
[Localité 27]
représenté par Maître Jérôme HOCQUARD de la SELARL ELOCA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0087
S.C.P. JORDA DOREY BEUZELIN BAVIERE-RYSSEN
[Adresse 12]
[Localité 25]
représentée par Me Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0435
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré
Président :Madame Charlotte THINAT
Assesseurs :Madame Aliénor CORON
Madame Mechtilde CARLIER
Assistées aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier
DEBATS
Audience publique du 23 Avril 2024
JUGEMENT
Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Zahra AIT, Greffier, lors du pronconcé.
EXPOSE DU LITIGE
Les faits
Par acte en date du 15 mars 2004, Madame [U] [H] a acquis de la société MANPOWER France, le lot de volume n°5, dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 17] [Localité 29] (93), cadastré section AM n°[Cadastre 8] (anciennement cadastré AM [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 7]) se décomposant comme suit :
- Au rez-de-chaussé, un volume immobilier de forme régulière composé de :
une seule fraction de base A de 81m² (…) faisant l’objet de la désignation actuelle suivante : local, bureau, boutique, water-closet.
Aux termes de cet acte, cet ensemble immobilier, appartenant à l’Office Municipal d’HLM de la ville de [Localité 29], devenu l'Office Public de l'Habitat de la ville de [Localité 29] « [Localité 29] HABITAT » (ci-après l'OPH [Localité 29] HABITAT), était divisé en onze lots.
La gestion de cet ensemble a été confiée à l'Association foncière urbaine libre des [Adresse 22] et [Adresse 11] à [Localité 29] (ci-après l'AFUL), créée par acte du 06 avril 1987. A cette même date, ont également été reçus l’état descriptif de volumes concernant l’ensemble immobilier de [Localité 29] sis [Adresse 22] et [Adresse 11] [Localité 29] (93), le cahier des règles et servitudes d’usage et d’habitation ainsi qu'un règlement de copropriété concernant les parkings.
Par acte du 27 août 2007 la SCP JORDA DOREY BEUZELIN BAVIERE-RYSSEN, notaires, a dressé sur la base du travail préparatoire de la SCP [F] [E], géomètres-experts, et des plans par elle dressés, un modificatif à l’état descriptif initial de division de cet ensemble immobilier. Le lot 11 a ainsi été subdivisé, supprimé et remplacé par les lots 12, 13, 14 et 15.
Par acte du même jour, éalement reçu par la SCP JORDA DOREY BEUZELIN BAVIERE-RYSSEN, les lots 12 et 14 ont été vendus à la SCI STECYR au prix de 75.000 euros.
Lors de l'assemblé générale de l'AFUL du 20 novembre 2008, les comptes des années 2001 à 2007 ont été approuvés et le cabinet FONCIA a été déigné en qualité de syndic de l'AFUL. Aux termes d'une lettre du 23 décembre 2008, les copropriétaires se sont vu réclamer le paiement des charges de copropriété de 2001 au premier trimestre 2009. Madame [H] a contesté auprès du cabinet FONCIA, au travers de plusieurs courriers, devoir la somme qui lui était ainsi réclamée.
A l'occasion de l'assemblée générale ordinaire du 12 juin 2012, les membres de l'AFUL ont approuvé en deuxième résolution, l'acte modificatif de l'état descriptif en volumes ainsi que l'acte de vente reçus le 27 août 2007 par Maître [C] ainsi que, en troisième résolution, la modification des statuts de l'ASL consécutive à ces actes, le report de la servitude portant sur le lot de volume 11 sur les lots de volumes 13 et 15 et les nouvelles grilles de charges et de droit de votes en découlant.
La procédure
Par exploits d'huissier délivrés le 17 avril 2012 ainsi que les 10, 14 et 31 mai 2012, Madame [H] a fait assigner l'Office Municipal d'Habitations à loyer modéré de la ville de PANTIN, la S.C.I. CYR, Monsieur [O] [B], Monsieur [R] [B], Madame [A] [B] et l’Association Foncière Urbaine Libre des [Adresse 21] Pantin devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins, notamment, d'obtenir l'annulation de l'acte modificatif de l'état descriptif de division et de l’acte de vente des lots 12 et 14 qui s'en est suivi ; actes reçus par Maître [C], notaire.
Par acte du 25 octobre 2016, l’OPH [Localité 29] HABITAT a fait assigner la SCP JORDA [C] BEUZELIN BAVIERE-RYSSEN en garantie de toutes les condamnations pouvant être prononcées à son encontre dans le cadre de l’instance initialement engagée par Madame [H].
Par acte du 31 octobre 2017, la SCP JORDA [C] BEUZELIN BAVIERE-RYSSEN a fait assigner Monsieur [P] [E], géomètre-expert, aux fins de le voir intervenir dans l’instance et de le voir condamner à la relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient êre prononcées à son encontre.
Par conclusions en date du 20 juin 2018, Monsieur [E] a fait savoir à la SCP JORDA DOREY BEUZELIN BAVIERE-RYSSEN que les actes préparatoires à la division du lot 11 querellée avaient été établis par son associé Monsieur [F].
Par acte du 19 juillet 2018, la SCP JORDA DOREY BEUZELIN BAVIERE-RYSSEN a fait assigner Monsieur [F] en intervention forcée aux fins notamment de le voir condamner à la relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre elle.
L'ensemble de ces instances ont été jointes.
Par jugement en date du 06 janvier 2021 la radiation a été prononcée suite à l'information du juge de la mise en état du décès de Monsieur [F], survenu en mai 2019. Madame [H] a signifié des conclusions aux fins de rétablissement le 2 avril 2021.
Par ordonnance du 29 septembre 2022, le juge de la mise en état a constaté l’interruption d’instance et a invité les parties à lui faire part, lors de l’audience du 15 décembre 2022, de leurs initiatives en vue de reprendre l’instance. A l’audience de mise en état du 15 décembre 2022, l’affaire a été renvoyée à l’audience de mise en éat du 09 février 2023.
Par ordonnance du 20 avril 2023, le juge de la mise en éat a constatéque l'instance n'éait interrompue qu'àl’éard des seuls rapports entre la S.C.P JORDA [C] BEUZELIN BAVIERE-RYSSEN et les ayants droits de Monsieur [F], suite au déè de ce dernier. L'instance s'est donc poursuivie àl'éard des autres parties.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 février 2024, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 23 avril 2024. Elle a été mise en délibéré au 11 juin 2024, date laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.
Les prétentions des parties
Aux termes de ses dernièes conclusions notifiés par voie éectronique le 08 janvier 2024, Madame [H] a demandéau tribunal judiciaire de Bobigny de :
Prononcer la nullitéde :
- l’acte de division reç le 27 aoû 2007 par Maîre [C] Notaire et publiéau 1er bureau de la conservation des hypothèues de BOBIGNY le 26 octobre 2007 volume 2007 P n°6848 et portant sur un immeuble sis àPANTIN (SEINE SAINT DENIS) identifiéau cadastre réovéde ladite commune section AM numéos :
- [Cadastre 2], lieudit « [Adresse 19] » pour 14 m²,
- [Cadastre 3], lieudit « [Adresse 20] » pour 84 m²,
- [Cadastre 7], lieudit « [Adresse 22] » pour 3974 m².
Soit une contenance totale de 4068 m².
Parcelles aujourd’hui réunies en AM [Cadastre 8] ainsi qu’il résulte d’un procès-verbal de cadastre numéro 686 du 1er juillet 1994 portant suppression du lot 11 et création des lots de volumes numéros 12 à 15.
- L’acte de vente reçu le 27 août 2007 par Maître [C] Notaire et publié au 1er bureau de la conservation des hypothèques de BOBIGNY le 26 octobre 2007 volume 2007 P n°6855 et portant sur un immeuble sis à [Localité 29] [Adresse 1].
Dans un ensemble immobilier,
Cadastré section AM numéro [Cadastre 8], lieudit « [Adresse 20] » pour une contenance de 40 ares 68 centiares.
DESCRIPTION DES LOTS DE VOLUMES
LOT DE VOLUME NUMERO DOUZE (12)
au rez-de-chaussée
- une fraction de base A de 69 m² entre les cotes moyennes NGF 57.77 et 61.63.
- une fraction de base B de 12 m² entre les cotes moyennes NGF 58.10 et 61.63.
- une fraction de base C de 5 m² entre les cotes moyennes NGF 57.77 et 61.63.
Lesdites fractions figurant sous liséré orange au plan G.EDV.4A.
LOT DE VOLUME NUMERO QUATORZE (14)
au rez-de-chaussée
- une fraction de base A de 130 m² à partir de la cote moyenne NGF 57.65 sans limitation de hauteur.
- une fraction de base B de 83 m² à partir de la cote moyenne NGF 57.50 sans limitation de hauteur.
- une fraction de base C de 5 m² entre les cotes moyennes NGF 57.50 et 61.63.
– une fraction de base E de 12 m² à partir de la cote moyenne NGF 57.77 sans limitation de hauteur.
- une fraction de base F de 10 m² à partir de la cote moyenne NGF 57.65 sans limitation de hauteur.
- une fraction de base G de 12 m² à partir de la cote moyenne NGF 57.60 sans limitation de hauteur.
- une fraction de base H de 17 m² à partir de la cote moyenne NGF 57.50 sans limitation de hauteur.
- une fraction de base I de 3 m² entre les cotes moyennes NGF 57.60 et 61.63.
- une fraction de base J de 3 m² entre les cotes moyennes NGF 57.65 et 61.63.
Lesdites fractions figurant sous liséré vert au plan G.EDV. 4A.
A partir du 1er étage
- une fraction de base A de 130 m² à partir de la cote moyenne NGF 57.65 sans limitation de hauteur.
- une fraction de base B de 83 m² à partir de la cote moyenne NGF 57.50 sans limitation de hauteur.
- une fraction de base E de 14 m² à partir de la cote moyenne NGF 57.77 sans limitation de hauteur.
- une fraction de base F de 10 m² à partir de la cote moyenne NGF 57.65 sans limitation de hauteur.
- une fraction de base G de 12 m² à partir de la cote moyenne NGF 57.60 sans limitation de hauteur.
- une fraction de base H de 17 m² à partir de la cote moyenne NGF 57.50 sans limitation de hauteur.
- une fraction de base K de 5 m² à partir de la cote moyenne NGF 61.63 sans limitation de hauteur.
Lesdites fractions figurant sous liséré bleu au plan G.EDV.5A et 6A.
Tels que ces biens ont été désignés aux termes de l'état descriptif de division ci-après énoncé, avec tous immeubles par destination pouvant en dépendre.
Lesdits biens ayant fait l'objet d'un acte descriptif de division en volumes établi suivant acte reçu par Maître [S] [G], Notaire associé à [Localité 29] (Seine Saint Denis) le 6 avril 1987 dont une copie authentique a été publiée au bureau des hypothèques de BOBIGNY le 1er juin 1987 volume 1987 P numéro 2973 et modificatif en volumes établi suivant acte reçu par Maître [S] [C], le 27 août 2007 publié à la conservation des hypothèques le 26 octobre 2007 volume 2007P 6848).
Vu le trouble de jouissance subi ordonner la démolition des extensions et la remise des locaux commerciaux dans leur état antérieur.
A titre subsidiaire, et si la démolition n'était pas ordonnée,
Condamner in solidum les défendeurs à verser à Madame [H] une somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts compte tenu du manquement aux engagements pris.
Vu le trouble de voisinage subi condamner in solidum les défendeurs à verser une somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts.
Vu le remboursement effectué par l’AFUL, condamner cette dernière à verser à Madame [H] un reliquat de 491.34 € en deniers ou quittance au titre de trop perçu de charges.
Condamner l’AFUL à remettre à Madame [H] un badge d’accès au couloir lui permettant d’avoir accès au couloir et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir.
Condamner solidairement les défendeurs à verser à verser à Mademoiselle [H] la somme de 6000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Ordonner l’exécution provisoire,
Enfin condamner les défendeurs en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Christine MORIAU Avocat aux offres de droit.
Madame [H] estime apporter la preuve de l'accomplissement des formalité de publicité foncière et, par conséquent, de la régularité de son assignation au regard de sa pièce n°36. Elle considère de surcroît que la demande de dommages et intérêts formée par l'AFUL excluerait toute irrecevabilité de son action.
Elle fait valoir qu'aux termes du cahier des règles et servitudes d'usage et d'habitation, le lot 11 constituait un équipement commun à l'usage des divers propriétaires ou titulaires des droits de l'ensemble immobilier compris dans les charges générales de l'immeuble et qu'il était grevé d'une servitude publique ainsi que d'une servitude de passage à titre réel et perpétuel. L'OPH [Localité 29] HABITAT ne pouvait donc selon elle procéder unilatéralement à la division du lot 11 et à la vente des lots 12 et 14 en découlant. L'existence d'incivilités ou de trafics de stupéfiants, qu'elle estime toutefois non démontrée, ne pouvait justifier ces actes. Dès lors, en application des dispositions de l'article 1143 du code civil, Madame [H] considère être en droit de demander l'annulation des actes reçus par Maîre [C] le 27 août 2007, la nullité de la vente des lots 12 et 14 ainsi que la destruction des constructions édifiés et la remise en état des lieux. Elle estime que les dispositions de l'article L480-13 du code de l'urbanisme soulevés par l'OPH [Localité 29] HABITAT pour s'opposer à l'annulation des actes du 27 août 2007 ne s'appliquent pas au cas d'espèce, cet article ne concernant que des préjudices découlant de violations de règles d'urbanisme ou de servitudes d'utilité publique et non d'actions fondées sur le trouble anormal de voisinage et l'article 1143 du code civil.
Madame [H] soutient également avoir subi un trouble anormal de voisinage du fait des travaux réalisés par la SCI STECYR, ces derniers ayant eu pour conséquence une perte de valeur de son local commercial en le rendant moins visible et en lui faisant perdre la possible exploitation de la vitrine qui se trouvait dans le passage. Elle considère qu'elle aurait dû recevoir une partie du prix de vente des lots 12 et 14, celle-ci faisant suite à la division d'un lot constituant une partie commune. Au regard de ces éléments, et à défaut de destruction des ouvrages, elle sollicite la somme de 100.000 euros de dommages et intérêts. Elle sollicite également la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intéês pour « manquement aux engagements pris » mais sans développer de moyens au soutien de cette demande. Elle estime que ces demandes indemnitaires ne sont pas prescrites, celles-ci étant l'accessoire de l'action engagé en 2012, soit moins de cinq ans après la découverte des actes querellés.
Madame [H] sollicite en outre la condamnation de l'AFUL à lui régler la somme de 491,34 euros qu'elle estime lui être due au regard du solde créditeur de son compte au 1er juillet 2018 à hauteur de 5.009,79 euros, dont seule la somme de 4.289,79 euros lui aurait été restituée. Elle demande également la condamnation sous astreinte de l'AFUL à lui délivrer un badge d'accès au passage fermé suite aux travaux et donnant sur la vitrine de son local.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 21 avril 2022, l'OPH [Localité 29] HABITAT a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
▪ A titre principal :
✓ DECLARER Madame [U] [H] irrecevable en ses demandes faute de publication de son assignation au service de publicité foncière,
Y faisant droit,
✓ PRONONCER la nullité de l’assignation qui a été délivrée.
▪ A titre subsidiaire :
✓ DIRE que les actes de division du lot 11 et de vente reçus par Maître [C] le 27 août 2007 ne sont pas nuls,
Y faisant droit,
✓ DEBOUTER purement et simplement Madame [U] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.
▪ A titre très subsidiaire :
✓ CONSTATER que Madame [U] [H] n’a pas attaqué pour excès de pouvoir le permis de construire délivré à la société STECYR pour l’édification des extensions de ses locaux commerciaux,
✓ CONSTATER en conséquence qu’elle ne remplit pas les conditions posées par les dispositions de l’article L.480-13 du Code de l’urbanisme pour solliciter la démolition de l’ouvrage,
Y faisant droit,
✓ DEBOUTER purement et simplement Madame [U] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.
▪ A titre infiniment subsidiaire :
✓ DIRE que [Localité 29] HABITAT est bien fondé à tirer toutes les conséquences du défaut d’exécution de l’obligation d’information et de conseil imputable à la SCP JORDA, DOREY, BEUZELIN, BAVIERE-RYSSEN,
✓ DECLARER [Localité 29] HABITAT recevable et bien fondé à appeler en garantie la SCP JORDA, DOREY, BEUZELIN, BAVIERE-RYSSEN,
Y faisant droit,
✓ CONDAMNER la SCP JORDA, DOREY, BEUZELIN, BAVIERE-RYSSEN à garantir [Localité 29] HABITAT de toutes les condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre, sur les demandes de Madame [U] [H].
En tout état de cause :
▪ CONDAMNER Madame [U] [H] à payer à [Localité 29] HABITAT, la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
▪ CONDAMNER Madame [U] [H] aux entiers frais et dépens.
L'OPH [Localité 29] HABITAT soutient, au visa des articles 28-4 et 30-5 du décret n°55-22 du 04 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, selon lesquelles “Les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultants d’actes soumis à publicité ne sont pas recevables devant les tribunaux que si elle-même publiées au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles”, que l'assignation délivrée par Madame [H] n'ayant pas été publiée au service de la publicité foncière, elle est irrecevable.
Il fait valoir que le cahier des règles et servitudes d'usage et d'habition ne comporte aucune interdiction de procéder à la division du lot 11 et qu'il est de jurisprudence constante que chaque propriétaire est libre de diviser son lot sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires dès lors que cet acte n'est pas contraire à la destination de l'immeuble et que le règlement de copropriété ne comporte ni interdiction, ni restriction ou que celles-ci ont été jugées inopérantes. Il considère, au visa de l'article 703 du code civil, que la servitude rattachée au lot 11 était éteinte depuis 2005 du fait du blocage du passage rendu nécessaire par les troubles à l'ordre public et à la sécurité qui s'y produisaient.
L'OPH [Localité 29] HABITAT sollicite le rejet des demandes de destruction des ouvrages aux fins de remise en état antérieur au motif qu'un juge ne peut ordonner la démolition d'une construction édifiée conformément à un permis de construire pour violation d'une servitude d'utilité publique ou des régles d'urbanisme que si le permis de construire a été préalablement annulé par le juge administratif dans le cadre d'un recours pour excès de pouvoir, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. En outre, il considère, au visa de l'article 2224 du code civil, que les demandes de dommages et intérêts formées par Madame [H] sont prescrites, Madame [H] ayant eu connaissance des actes de division du lot 11 et de vente des lots 12 et 14 au cours de l'année 2008 soit plus de cinq ans antérieurement à la formalisation de ses demandes indemnitaires dans le cadre de conclusions du 19 février 2019.
Enfin, il sollicite, en cas de condamnation, que la SCP JORDA, DOREY, BEUZELIN, BAVIERE-RYSSEN soit condamnée à le garantir.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 20 avril 2022, l'AFUL a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
❖ DECLARER Madame [U] [H] irrecevable en ses demandes
A titre principal,
❖ DECLARER Madame [U] [H] irrecevable en ses demandes faute de publication de son assignation au service de la publicité foncière.
Y faisant droit :
❖ PRONONCER LA NULLITE DE L’ASSIGNATION qui a été délivrée.
A titre subsidiaire,
❖ PRONONCER LA MISE HORS DE CAUSE DE l’Association Foncière Urbaine Libre DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 22] [Adresse 11] Représentée par son Président domicilié en cette qualité audit siège
❖ DEBOUTER Madame [U] [H] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.
❖ CONSTATER que la somme de 5.009,79 euros lui a effectivement été compensée ou réglée.
A titre Très subsidiaire,
❖ CONSTATER, si elle est prononcée, que la SCP JORDA DOREY BEUZELIN BAVIERE a commis des fautes qui ont concouru aux dommages qui découleraient de la nullité de l’acte de division du 27 août 2007 ayant supprimé le lot n° 11 et l’ayant remplacé par les lots n° 12, 13, 14 et 15 (Pièce [H] n° 6) ;
❖ La CONDAMNER à payer à L’Association FONCIERE URBAINE LIBRE DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 22] [Adresse 11], la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts.
❖ CONDAMNER les défendeurs succombant à payer à l’AFUL FONCIERE URBAINE LIBRE DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 22] ET [Adresse 11], la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du CPC et aux dépens.
L'AFUL se joint à l'OPH [Localité 29] HABITAT sur le moyen reposant sur l'irrecevabilité de l'assignation de Madame [H] du fait d'un défaut de publication au service de la publicité foncière.
Elle estime devoir être mise hors de cause, n'étant pas partie aux actes du 27 août 2007 dont Madame [H] sollicite l'annulation, le lot 11 étant alors la propriété de l'OPH [Localité 29] HABITAT. L'AFUL se fonde sur les dispositions de l'état descriptif d’origine, qui donnent pouvoir au propriétaire d'un lot de pouvoir procéder à la division de celui-ci, pour justifier de la régularité de l'acte modificatif de l'état descriptif en volumes du 27 août 2007. Elle reconnaît l'existence d'une servitude de passage rattachée à ce lot mais soutient que celle-ci ne s'est pas appliquée du fait du blocage de l'accès audit passage pour des raisons de sécurité suite à des agressions et rappelle que l'assemblée générale du 12 juin 2012 a voté favorablement la modification des statuts de l'ASL consécutive au modificatif de l'état descriptif en volumes concernant la servitude du lot 11 à reporter sur les lots 13 et 15. L'AFUL relève qu'elle ne peut agir que par l'intermédiaire de ses membres et que Madame [H] n'a jamais soumis au vote des membres de l'AFUL ses contestations ni proposé d'engager une action.
L'AFUL conteste en outre être redevable d'une quelconque somme d'argent à l'égard de Madame [H], lui ayant d'ores et déjà remboursé la somme de 4.289,79 euros.
Enfin, elle considère qu'il y a lieu, s'il était fait droit aux demandes de Madame [H], de condamner la SCP JORDA, DOREY, BEUZELIN, BAVIERE-RYSSEN à la garantir à l'égard de toutes les éventuelles conséquences financières, un notaire étant tenu d'une obligation de conseil l'obligeant à fournir toutes les informations de nature à permettre aux parties d'apprécier la portée des actes qu'il reçoit.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 septembre 2021, la SCI STECYR, Monsieur [O] [B], Monsieur [R] [V] [D] [B] et Madame [A] [B] ont demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- DIRE ET JUGER la SCI STECYR, Madame [A] [B] et Messieurs [O] et [R] [B] recevables et bien fondés en leurs conclusions ;
Y faisant droit,
- A TITRE PRINCIPAL,
CONSTATER que la SCI STECYR est intervenue volontairement en procédure ;
CONSTATER qu’aucune demande motivée n’est formée à l’encontre des concluants ;
PRONONCER LA MISE HORS DE CAUSE de la SCI STECYR, de Madame [A] [B] et de Messieurs [O] et [R] [B]
DEBOUTER Madame [U] [H] de toutes demandes, fins et conclusions à leur encontre ;
Si par impossible, la mise hors de cause n’était pas prononcée
CONDAMNER la SCP « JORDA, [C], BEUZELIN, BAVIERE-RYSSEN » et toute partie succombant, à relever et garantir la SCI STECYR, Madame [A] [B] et Messieurs [O] et [R] [B] de toutes condamnations et de toutes conséquences financières liées au dédommagement de Madame [H] et aux annulations des actes de division du lot 11 et de vente des lots 12 et 14 établis le 27 août 2007 par Maître [S] [C], membre de la SCP « JORDA, [C], BEUZELIN, BAVIERE-RYSSEN »
- A TITRE SUBSIDIAIRE,
CONSTATER que Madame [H] ne rapporte pas la preuve des préjudices qu’elle invoque ;
LA DEBOUTER de l’intégralité de ses demandes financières ;
- A TITRE RECONVENTIONNEL,
CONSTATER le caractère manifestement abusif de la présente procédure diligentée par Madame [H] à l’endroit de Madame [A] [B] et de Messieurs [O] et [R]
[B] ;
STATUER ce que de droit au titre de l’amende civile ;
CONDAMNER Madame [H] à verser à Madame [A] [B] et Messieurs [O] et [R] [B] la somme de 5.000,00 € chacun à titre de dommages et intérêts ;
En tout état de cause,
CONDAMNER solidairement Mademoiselle [U] [H], la SCP « JORDA, DOREY, BEUZELIN, BAVIERE-RYSSEN » et toute partie succombant, à verser la somme de 3.000 € à chacun des concluants au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
LES CONDAMNER solidairement aux entiers frais et dépens dont distraction à la SEL SCEMAMA AVOCATS/Maître Jean-David SCEMAMA, Avocat au barreau de Paris, en application de l’article 699 du Code de procédure civile ;
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
La société STECYR fait valoir que l'assignation du 14 mai 2012 ne la concernait pas, puisqu'elle visait la SCI CYR, et que sa constitution volontaire à la présente instance ne régularise pas ladite assignation. Elle conteste avoir présenté une défense au fond durant la présente procédure et considère dès lors que l'irrégularité de l'assignation subsiste et que cette dernière lui a occasionné des griefs, s'étant retrouvée contrainte d'intervenir volontairement à l'instance, se trouvant dans une position délicate à l'égard de son locataire vu la demande d'annulation de la vente de ses locaux et étant dans l'impossibilité d'offrir les biens en garantie de prêts immobiliers. La société STECYR relève qu'aucune demande motivée en fait et en droit n'est formulée à son encontre et sollicite par conséquent sa mise hors de cause.
Madame [A] [B], Monsieur [O] [B] et Monsieur [R] [B] sollicitent également leur mise hors de cause. Ils font valoir ne pas être associés de la SCI CYR. De surcroît, si la SCI STECYR devait être retenue dans les liens de la cause, ils indiquent que Monsieur [O] [B] n'a jamais été associé de cette société, dont il est simplement le gérant, et qu'il n'y a pas lieu d'attraire Madame [A] [B] et Monsieur [R] [B] en leur nom personnel, aucune faute ne leur étant reprochée.
Ils en déduisent que la procédure est abusive et que cela justifie la condamnation de Madame [H] à leur verser des dommages et intérêts. Ils soutiennent que celle-ci affirme avoir subi des préjudices sans apporter une quelconque preuve et font état de constats d'huissier de justice des 25 mars 2010, 11 juin 2012 et 31 mai 2018 démontrant l'absence de tout grief. Ils relèvent également que le passage querellé a été fermé antérieurement aux actes du 27 août 2007.
Si la SCI STECYR et les consorts [B] devaient néanmoins être mis en cause, ils s'estiment bien fondés à solliciter la condamnation de la SCP JORDA, DOREY, BEUZELIN, BAVIERE-RYSSEN, ainsi que toute autre partie succombante, à les relever et garantir de toutes condamnations compte tenu des devoirs incombant à tout notaire, qui doit assurer l'utilité et l'efficacité des actes qu'il reçoit.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 1er décembre 2023, la SCP JORDA DOREY BEUZELIN BAVIERE RYSSEN a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- Déclarer irrecevable comme prescrite Madame [U] [H] en ses demandes subsidiaires de condamnation si la démolition n’était pas ordonnée.
Débouter Madame [H] de l’ensemble de ses demandes principales et subsidiaires.
Débouter l’Office Public de l’Habitat de la Ville de [Localité 29] « [Localité 29] HABITAT » de ses demandes dirigées contre la concluante
A titre subsidiaire,
Condamner Monsieur [T] [F] à relever et garantir la concluante de l’ensemble des condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre au profit de l’Office Public de l’Habitat de la Ville de [Localité 29] « [Localité 29] HABITAT » ou de l’une quelconque des parties, en principal, intérêts, dommages-intérêts, article 700 CPC, dépens et frais généralement quelconques.
En tous les cas,
Condamner in solidum l’Office Public de l’Habitat de la Ville de [Localité 29] « [Localité 29] HABITAT », Monsieur [T] [F] et Madame [H] à payer à la concluante la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure CivileCondamner in solidum l'Office Public de l’Habitat de la Ville de [Localité 29] « [Localité 29] HABITAT », Monsieur [T] [F] et Madame [H] aux entiers dépens de l’instance et dire que Me Lacan, avocat, pourra, en application de l’article 699 CPC, recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il déclarera avoir fait l’avance sans avoir reçu provision.
A titre liminaire, la SCP JORDA DOREY BEUZELIN BAVIERE-RYSSEN relève que Madame [H] aurait justifié le 20 novembre 2018 de la réalisation des formalités de publication de son assignation, ce qui l'amène à se désister de sa prétention initiale fondée sur l'irrecevabilité de sa demande principale.
La SCP JORDA DOREY BEUZELIN BAVIERE-RYSSEN soutient que le cahier des règles et servitudes d'usage et d'habitation ne faisait pas obstacle à la division du lot 11 et que l'OPH PANTIN HABITAT étant le seul propriétaire de ce lot, il était en droit de procéder à celle-ci, l'opération n'étant pas contraire à la destination de l'immeuble. Elle estime de surcroît que la servitude attachée à ce lot s'est éteinte du fait de l'impossibilité de l'utiliser suite aux agressions réitérées et trafic de drogue qui s'y produisaient. Elle relève que les membres de l'AFUL ont de fait approuvé la résolution modifiant le lot 11 sur ce point en assemblée générale en 2012.
Sur la demande de démolition des ouvrages formée par Madame [H], la SCP JORDA DOREY BEUZELIN BAVIERE-RYSSEN fait valoir qu'une telle démolition ne peut être ordonnée du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité constatée par la juridiction administrative et si la construction est située dans l'une des zones énumérées au 1 de l'article L.480-13. Or selon elle, aucune de ces conditions ne serait en l'espèce remplie.
En outre, la SCP JORDA DOREY BEUZELIN BAVIERE-RYSSEN soutient que les demandes de dommages et intérêts formalisées par Madame [H] aux termes de ses conclusions du 19 février 2019 sont prescrites, les actions en responsabilité se prescrivant par cinq ans à compter du jour où leur titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer selon l'article 2224 du code civil. Or Madame [H] précisait avoir découvert courant 2008 que le lot 11 avait été remplacé par les lots 12, 13, 14 et 15 par acte du 27 août 2007 et que par un acte distinct du même jour, les lots 12 et 14 avaient été vendus à la société CYR qui y avait ensuite réalisé des travaux. La SCP JORDA DOREY BEUZELIN BAVIERE-RYSSEN considère en conséquence que les demandes de Madame [H] à ce titre sont prescrites. Elle estime en outre que ces demandes indemnitaires sont mal fondées puisqu'elles reposent sur les mêmes fondements découlant de la perte de valeur du local de la demanderesse du fait d'une moindre visibilité de sa boutique qui se retrouverait en retrait et aurait perdu le bénéfice d'une vitrine ainsi que l'accès au passage. Cependant, Madame [H] ne pourrait se plaindre compte tenu de l'amélioration des lieux suite à la fermeture du passage et de l'absence de grief lié à la perte de visibilité de sa vitrine, celle-ci n'ayant jamais été utilisée aux fins d'exposition. La SCP JORDA DOREY BEUZELIN BAVIERE-RYSSEN estime enfin ne pas être à l'origine des constructions litigieuses ni des difficultés d'accès au passage. En tout état de cause, elle considère que Madame [H] ne justifie pas de la réalité de son préjudice ni des quantum demandés.
La SCP JORDA DOREY BEUZELIN BAVIERE-RYSSEN fait valoir qu'elle ne peut être appelée à garantir l'éventuelle condamnation de l'OPH [Localité 29] HABITAT à restituer le prix perçu suite à la vente des lots 12 et 14 en cas d'annulation de celle-ci, une telle restitution ne constituant pas un préjudice et ne pouvant dès lors donner lieu à appel en garantie.
Enfin, elle soutient avoir dressé le modificatif du 27 août 2007 sur le fondement du travail réalisé par Monsieur [F], qui n'a jamais attiré son attention sur l'existence d'une servitude grevant le lot 11 et les conséquences de celle-ci à l'égard de la vente des lots issus de sa division. Elle considère dès lors que la responsabilité de Monsieur [F] doit être relevée et qu'il devra être condamné à la garantir de toutes possibles condamnations.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 décembre 2023, Monsieur [P] [E] a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
Dire et juger irrecevable et mal fondée l’appel en garantie formé par la SCP JORDA -DOREY-BEUZELIN- BAVIERE-RYSSEN à l’encontre de Monsieur [P] [E]
Mettre hors de cause Monsieur [P] [E],
Débouter la SCP JORDA -DOREY-BEUZELIN- BAVIERE-RYSSEN de toutes ses demandes fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre Monsieur [P] [E] ;
Condamner la SCP JORDA -DOREY-BEUZELIN- BAVIERE-RYSSEN ou toutes autres parties succombantes au paiement d’une indemnité de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du NCPC au profit de Monsieur [E].
Condamner la SCP JORDA -DOREY-BEUZELIN- BAVIERE-RYSSEN ou toutes autres parties succombantes aux entiers dépens.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [E] fait valoir que Madame [H] ne justifie pas de la publication de son assignation et ce, en violation des articles 28-4 et 30-5 du décret du 4 janvier 1955 et n'est donc pas recevable.
Il soutient de surcroît qu'il doit être mis hors de cause, n'étant pas l'auteur de l'état descriptif initial des volumes ni du projet modificatif en vue de la division du lot 11, cette mission ayant été réalisée par son associé Monsieur [F]. S'il a été le liquidateur amiable de la SCP [F] [E], la clôture de ces opérations étant intervenue, il n'a plus qualité pour la représenter.
En outre, il soutient que le projet modificatif de l'état descriptif de volume se contente de décrire de façon précise les modifications qu'impliquait le remplacement partiel du passage sous le bâtiment A par un commerce sur la division des volumes préexistante. Il estime que c'est au notaire qu'il incombait de vérifier si la situation des parties et du bien vendu était compatible avec l'opération à réaliser, ce dernier étant tenu de vérifier le cahier des règles et servitudes d'usage et d'habitation or, celui-ci établissait que le lot 11 était grevé d'une servitude publique et d'une servitude de passage. Il soutient que le notaire ne peut se décharger de sa responsabilité au motif qu'il se serait limité à authentifier l'état descriptif des volumes établi par le géomètre-expert ni ne peut être dispensé de son devoir de conseil au prétexte de la présence d'un autre conseiller et ce, au visa d'un arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation du 26 novembre 2016. Monsieur [E] en déduit que la SCP JORDA DOREY BEUZELIN BAVIERE-RYSSEN doit être déboutée de ses demandes et condamnée à lui verser une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de "dire et juger" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties.
1 – Sur la recevabilité de l'action de Madame [H]
Aux termes de l'article 28 4° du décret n°55-22 du 04 janvier 1955, « Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :
(…) 4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu'ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :
a) Les actes confirmatifs de conventions entachées de causes de nullité ou rescision ;
b) Les actes constatant l'accomplissement d'une condition suspensive ;
c) Les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort ;
d) Les décisions rejetant les demandes visées à l'alinéa précédent et les désistements d'action et d'instance ;
e) Les actes et décisions déclaratifs. »
L’article 122 du code de procédure civile dispose quant à lui que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».
Selon l’article 126 dudit code, « Dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.
Il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l'instance. »
En l'espèce, Madame [H] a fait procéder aux formalités de publicité foncière le 13 septembre 2017, ainsi qu'en atteste la mention portée sur l'assignation par le service de publicité foncière de Bobigny (93), dont dépend l'ensemble immobilier sis [Adresse 16] et [Adresse 11] à [Localité 29] (93).
Si l'article 28 4° impose à Madame [H] la publication de son assignation devant le tribunal de céans au service chargé de la publicité foncière de la situation de l'immeuble et que le défaut d'une telle publication constitue bien une fin de non recevoir au sens de l'article 122 du code de procédure civile susvisé, il n'en demeure pas moins que celle-ci peut être régularisée avant que le tribunal ne statue et ce, en application des dispositions de l'article 126 du code de procédure civile, aucune déchéance n'étant édictée pour l'accomplissement de cette formalité (Cass 3e, 26 novembre 2003, n°02-13.438).
Au regard de ces éléments, l'action de Madame [H] est recevable.
2 – Sur la recevabilité des demandes à l'égard de la S.C.I. STECYR et des consorts [B]
Aux termes de l'article 648 du code de procédure civile « Tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs :
1. Sa date ;
2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;
b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement.
3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l'huissier de justice ;
4. Si l'acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social.
Ces mentions sont prescrites à peine de nullité. »
Selon l'article 112 dudit code, « La nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l'invoque a, postérieurement à l'acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité. »
L'article 329 du code de procédure civile distingue l'intervention volontaire principale, qui élève une prétention au profit de celui qui la forme, de l'intervention volontaire accessoire.
Aux termes de l'article 1857 du code civil, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à l'égard des tiers.
En l'espèce, Madame [H] a fait assigner, par acte du 14 mai 2012, la « société CYR SCI dont le siège social est à [Adresse 30] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège ». Il existe par conséquent bien une erreur sur l'identité de la personne morale objet de cette assignation, la société concernée par le présent litige étant la société STECYR et non la société CYR. En revanche, aucune erreur n'a été commise à l'égard de la forme et du siège social de la société STECYR.
La SCI STECYR est intervenue volontairement à l'instance et ce, à titre principal. Il convient en conséquence de lui en donner acte. Dans ses conclusions en vue de l'audience du 06 février 2013, elle a expressément indiqué « il y a lieu de souligner que Madame [H] a assigné à tort la SCI CYR au lieu d'assigner la société STECYR. Il y a lieu de rectifier en conséquence ». Elle y a également développé la nécessité de débouter la demanderesse aux motifs que l'acte de vente du 27 août 2007 a été établi de bonne foi et que Madame [H] ne justifiait pas de son préjudice. Ces écritures constituent en conséquence des conclusions au fond au sens de l'article 112 du code de procédure civile susvisé et actent de sa volonté d'être reconnue en qualité de partie à la procédure malgré l'erreur d'identification commise dans l'assignation.
Dès lors, tant l'intervention volontaire principale de la société STECYR que la teneur de ces conclusions couvrent l'irrégularité de l'acte introductif d'instance à son égard. L'action intentée par Madame [H] à son encontre sera en conséquence déclarée recevable.
De même, l'action de Madame [H] à l'encontre de Monsieur [O] [B], Monsieur [R] [B] et Madame [A] [B] sera déclarée recevable, ces derniers étant tous trois associés de la S.C.I. STECYR les 17 avril 2012, 10 et 14 mai 2012, dates auxquelles ils ont été assignés devant la juridiction de céans dans le cadre de la présente instance, au regard des statuts de la société en vigueur à ces dates.
3 – Sur la demande d'annulation de l'acte modificatif de l'état descriptif en volumes et de l'acte de vente reçus le 27 août 2007 par Maître [C]
L'article 12 du code de procédure civile précise que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux.
Selon l'article 1108 du code civil, dans sa rédaction applicable en l'espèce, « Quatre conditions sont essentielles pour la validité d'une convention :
Le consentement de la partie qui s'oblige ;
Sa capacité de contracter ;
Un objet certain qui forme la matière de l'engagement ;
Une cause licite dans l'obligation. »
En application de l’article 71-10 du décret du 14 octobre 1955, issu du décret du 26 décembre 2012 :
« Sous réserve des dispositions de l’article 50-1 du décret du 4 janvier 1955, l’état descriptif de division est établi par tous les propriétaires ou copropriétaires de l’immeuble et l’acte modificatif est établi par les seuls propriétaires ou copropriétaires des fractions intéressées par la modification. Le cas échéant, les frais d’établissement de ces actes sont à la charge de la collectivité des copropriétaires et recouvrés comme en matière de charges de propriété ».
En l'espèce, Madame [H] sollicite l'annulation de l'acte modificatif de l'état descriptif en volumes ainsi que de l'acte de vente portant sur les lots 12 et 14 reçus le 27 août 2007 par Maître [C] et ce, sans préciser cependant le fondement juridique de ses demandes. Etant un tiers à l'égard de ces deux actes, elle ne peut en tout état de cause solliciter leur annulation qu’en prouvant l’existence d'une atteinte à un intérêt général, cause de nullité absolue.
Or l'acte modificatif de l'état descriptif en volumes portant sur la division du lot 11 et la création des lots 12 à 15 reçu le 27 août 2007 par Maître [C] a été établi à la demande de l'OPH [Localité 29] HABITAT, propriétaire dudit lot, qui avait pleine capacité pour pouvoir y procéder au regard, notamment, des dispositions de l'état descriptif de volumes du 06 avril 1987, selon lequel le lot 11 est « un volume de forme irrégulière composé de différentes fractions partiellement superposées, communiquant entre elles (…) et le droit de réaliser à l'intérieur de ce volume toutes constructions et tous aménagements devant former des espaces libres destinés notamment à la circulation générale du public » ainsi que de celles du paragraphe « droits et obligations résultant de l'état descriptif » de la deuxième partie dudit acte selon lequel « Chacun des propriétaires de lot pourra procéder à toutes divisions de son lot et constituer sur l'un quelconque des lots de volume, toute copropriété le tout, sans l'accord ni l'intervention du ou des propriétaires des autres lots, ou titulaire d'un bail à construire sur un lot, sauf à maintenir et respecter les conditions et servitudes résultant des présentes ».
La division du lot 11 en quatre nouveaux lots 12 à 15 a été suivie par l'adoption, lors de l'assemblée générale de l'AFUL du 12 juin 2012, de la modification tant de l'état descriptif en volumes que des statuts de l'AFUL et ce, afin d'acter du report de la servitude du lot 11 sur les lots 13 et 15, permettant ainsi le maintien de ladite servitude et le respect des dispositions de l'état descriptif initial de l'ensemble immobilier. De fait, l'OPH [Localité 29] HABITAT n'a pas cédé ni transféré les lots sur lesquels s'exerce ladite servitude. Madame [H], présente à cette assemblée, n'a pas formalisé de recours à son encontre avant son assignation des 18 et 19 février 2016, soit plus de quatre ans après la tenue de celle-ci. La fermeture par deux portails de l'espace dédié à la circulation générale n'est de surcroît pas de nature à remettre en cause la régularité de l'acte modificatif de l'état descriptif de volumes du 27 août 2007, lesdits portails constituant des éléments pouvant être modifiés et/ou ôtés. Il sera en effet relevé que c'est à tort que les défendeurs allèguent de la disparition de la servitude qui s'exerçait sur la lot 11 avant d'être reportée sur les lots 13 et 15 ; la commission d'actes de délinquance dans le passage, ce qui n'est au demeurant pas démontré en procédure, ne pouvant justifier de l'impossibilité d'user dudit passage au sens de l'article 703 du code civil.
Madame [H] ne rapporte pas plus la preuve d'un défaut de qualité des parties à l'acte de vente des lots 12 et 14 reçu le 27 août 2007 par Maître [C], d'un défaut de cause et d’objet de cette convention ni de l'existence d'une fraude.
Dès lors, Madame [H] échouant à démontrer l'existence d'une atteinte à l'intérêt général de nature à justifier de la nullité absolue de ces deux actes, elle sera déboutée de sa demande d'annulation.
4 – Sur la demande de démolition des ouvrages du fait de l'existence d'un trouble anormal de voisinage
Selon l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Toutefois ce droit est limité par le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, le voisin lésé pouvant en demander réparation au propriétaire de l’immeuble d’où provient le trouble.
La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage implique de caractériser un rapport de voisinage, un trouble anormal, un préjudice et un lien de causalité entre ce trouble et le préjudice.
Il appartient au tribunal d'apprécier s'il s'agit d'inconvénients excessifs compte tenu de l'environnement local, caractérisé par le mode normal de vie et d'activité du secteur concerné, étant rappelé qu'une construction édifiée dans le respect des règles d'urbanisme et en conformité avec le permis de construire peut constituer un trouble anormal de voisinage.
L'article 9 du code de procédure civile rappelle qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'espèce, Madame [H] allègue avoir subi un trouble anormal de voisinage suite à la vente des lots 12 et 14, l'une de ses vitrines étant désormais inaccessible et invisible de la rue et son magasin se trouvant en retrait par rapport à celui occupant les lots litigieux. Elle se fonde sur les dispositions de l'article 1143 du code civil, dans leur version applicable à l'espèce, pour solliciter la démolition des ouvrages.
Cependant, n'étant pas partie aux actes de division du lot 11 et de vente des lots 12 et 14 qui s'en est suivi, elle ne peut valablement se fonder sur cet article 1143 pour fonder sa prétention.
De surcroît, les procès-verbaux d'huissier de justice établis les 25 mars 2010 et 11 juin 2012 à la demande de la S.C.I. STECYR démontrent que la vitrine du commerce de Madame [H] se trouvant dans le passage de circulation intérieur à la copropriété est fermée par un rideau métallique au travers duquel il est néanmoins possible de constater que celle-ci est sur la totalité de sa longueur occupée par l'arrière de rayonnages ainsi que par un extracteur de froid. Il ne s'agit en conséquence pas d'une vitrine destinée à l'exposition de biens et nécessitant une visibilité à l'égard des chalands.
De surcroît, le procès-verbal d'huissier de justice du 11 juin 2012 permet également de constater que la vitrine du commerce de Madame [H] se trouvant directement sur la voie publique, au [Adresse 15], a également son rideau métallique baissé et que les dos de rayonnages y sont visibles sur la totalité de sa longueur. Il est ainsi démontré que, tout comme celle se trouvant dans le passage intérieur de la copropriété, cette vitrine n'est à cette date pas exploitée, du fait de l'aménagement du commerce.
Le procès-verbal établi le 31 mai 2018 à la demande de la S.C.I. STECYR atteste de l'absence de tout changement. Les trois vitrines du commerce de Madame [H] sont en effet occultées par des dos de rayonnages et ont leur rideau métallique baissé et ce, alors que deux de ces vitrines se trouvent sur la voie publique, l'une au [Adresse 15] et l'autre au [Adresse 11]. Le procès-verbal a été établi alors que le commerce de Madame [H] était ouvert, les photographies montrant des clients entrant et sortant de celui-ci. Madame [H] verse elle-même en procédure des photographies de la vitrine de son commerce située [Adresse 15], en pièces 14 à 17, qui confirment l'obturation complète de celle-ci par le dos de mobilier.
Ces trois procès-verbaux et ces photographies démontrent, en conséquence, que Madame [H] n'utilise aucune des vitrines de son commerce et ce, alors que deux d'entre elles donnent sur la voie publique et sont visibles des chalands. Elle ne justifie dès lors pas de l'existence d'un préjudice découlant de l'impossibilité d'utiliser la vitrine se trouvant dans le passage et du retrait de la vitrine se trouvant au [Adresse 15] du fait des travaux effectués sur les lots 12 et 14. De fait, elle ne verse aucun élément justifiant de la perte de valeur qu'elle allègue.
De surcroît, la servitude du lot 11 ayant été reportée, après approbation des copropriétaires lors de l'assemblée générale de l'AFUL du 12 juin 2012, sur les lots 13 et 15 et une nouvelle grille de charges et de droit ayant été adoptée à cette occasion, Madame [H] n'a pas vocation à bénéficier d'une partie du prix de vente des lots 12 et 14 ni à contester la répartition des charges.
Dès lors, faute de rapporter la preuve que les travaux et aménagements qui ont découlé de la vente des lots 12 et 14 constituent un trouble manifestement illicite justifiant la démolition de ces ouvrages, Madame [H] sera déboutée de sa demande.
4 – Sur les demandes de dommages et intérêts formées par Madame [H]
En vertu des dispositions de l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable en l'espèce, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.
Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
L'article 9 du code de procédure civile rappelle qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'espèce, il ressort des pièces de la procédure que Madame [H] a été informée de la division du lot 11 et de la vente des lots 12 et 14 en découlant courant 2008. Elle a engagé une action aux fins d'obtenir l'annulation de ces actes et la remise en état antérieur au travers de ses assignations des 17 avril 2012, 10, 14 et 31 mai 2012 ; soit dans le délai prescrit par l'article 2224 du code civil. Si elle n'a formalisé de demandes indemnitaires qu'à compter de conclusions notifiées le 19 février 2019, il n'en demeure pas moins que celles-ci ont été formées dans le cadre d'une même action judiciaire et répondent à un seul et même but, celui de voir réparer le préjudice qu'elle déclare subir suite à la conclusion des actes du 27 août 2007. Il ne peut être dès lors considéré que ces demandes soient prescrites comme ayant été formées plus de cinq ans après la découverte du fait sur lequel elles se fondent, le délai de prescription ayant en effet été interrompu à compter de l'assignation des 17 avril 2012, 10, 14 et 31 mai 2012.
Cependant, Madame [H] échouant à justifier du trouble de voisinage qu'elle subirait des suites de la vente des lots 12 et 14 à la S.C.I. STECYR, ainsi que cela a été développé ci-avant, et ne développant de surcroît aucun moyen à l'appui de sa demande de dommages et intérêts fondée sur le « manquement aux engagements pris », elle sera déboutée de ces deux demandes.
5 – Sur la demande de condamnation de l'AFUL à lui verser un reliquat de 491,34 euros
En vertu des dispositions de l’article 1235 du code civil, dans sa rédaction applicable en l'espèce, ce qui a été payé sans être dû est sujet à répétition.
L'article 9 du code de procédure civile rappelle qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'espèce, Madame [H] considère avoir une créance de 5.009,79 euros au titre de ses charges et sollicite la condamnation de l'AFUL au paiement d'une somme de 491,34 euros, au motif que celle-ci ne l'aurait remboursée que de la somme de 4.289,79 euros.
Cependant, elle verse uniquement pour en justifier les relevés de ses comptes de charges courantes et de travaux, ces charges faisant l'objet de comptes distincts, pour la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016 et du 1er avril 2017 au 1er juillet 2018.
Ce faisant, elle ne permet pas de déterminer l'évolution de ses comptes à compter du 27 février 2009, date à partir de laquelle elle justifie avoir adressé des courriers de contestation de charges à la société FONCIA, syndic de l'AFUL. De fait, il n'est pas rapporté d'élément permettant d'attester de l'existence d'une créance de 5.009,79 euros qui lui serait due, ni de si celle-ci se rapporterait aux charges générales ou à celles-ci ainsi qu'aux charges de travaux. La transmission de l'extrait de ses comptes pour la période du 1er avril 2017 au 1er juillet 2018 ne suffit pas à établir l'existence d'une dette de l'AFUL à son égard ou d'un remboursement partiel. En l'état des documents transmis, le solde créditeur de 5.009,79 euros de son compte de charges générales au 1er juillet 2018 correspond à l'évolution des mouvements au crédit et au débit de son compte et non à une régularisation.
En tout état de cause, faute de justifier de l'existence d'une créance qui lui serait due par l'AFUL ainsi que du montant de celle-ci, Madame [H] sera déboutée de sa demande.
6 – Sur la demande de condamnation sous astreinte de l'AFUL à remettre un badge d'accès
L'article 1134 du code civil, dans sa version applicable en l'espèce, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.
En l'espèce, Madame [H] étant copropriétaire de l'ensemble immobilier sis [Adresse 16] et [Adresse 11] [Localité 29] (93), elle doit pouvoir accéder à l'espace constitué par les lots 13 et 15, sur lesquels s'exerce une servitude de passage, et doit donc se voir remettre un badge d'accès à ce dernier. L'AFUL ne justifie pas d'une cause empêchant Madame [H] de pouvoir y accéder et des raisons l'ayant amené à ne pas lui délivrer ledit badge d'accès.
L'AFUL sera en conséquence condamnée à le lui remettre dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'issue de ce délai, ceci pendant au maximum 60 jours.
7 – Sur les demandes reconventionnelles formées par la S.C.I. STECYR, Monsieur [O] [B], Monsieur [R] [B] et Madame [A] [B]
En application de l’article 32-1 du code de procédure civile, « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. ».
Aux termes des articles 1240 et 1241 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. » et « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».
Outre le fait que l’article 32-1 du code de procédure civile ne peut être mis en œuvre que de la propre initiative de la juridiction saisie, une partie ne pouvant avoir aucun intérêt moral au prononcé d’une amende civile à l’encontre de son adversaire, il est de principe qu’ester en justice est un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à l’octroi de dommages et intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur équipollente au dol.
En l'espèce, Madame [H] était recevable à agir à l'encontre de la S.C.I. STECYR et des consorts [B] et ces derniers ne rapportent pas la preuve d'un tel abus. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts. Il n'y a pas non plus lieu au prononcé d'une amende civile.
8 - Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Madame [H], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens.
- Sur les frais irrépétibles
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l'espèce, il convient de condamner Madame [H] au paiement de :
la somme de 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par l'AFUL,la somme de 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par l'OPH [Localité 29] HABITAT,la somme de 1.000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la SCP JORDA DOREY BEUZELIN BAVIERE-RYSSEN,la somme de 1.000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la S.C.I. STECYR et les consorts [B],la somme de 1.000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par Monsieur [E].
- Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi.
En l'espèce, au regard des circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger à l'effet suspensif des voies de recours.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation des 17 avril et 10 mai 2012 au service de publicité foncière ;
DECLARE recevable l'action intentée par Madame [U] [H] ;
DONNE acte à la S.C.I. STECYR de son intervention volontaire ;
DECLARE recevable l'action intentée par Madame [U] [H] à l'encontre de la S.C.I. STECYR, Monsieur [O] [B], Monsieur [R] [B] et Madame [A] [B] ;
DEBOUTE Madame [U] [H] de sa demande d'annulation de l'acte modificatif de l'état descriptif en volumes et de l'acte de vente reçus le 27 août 2007 par Maître [C] ;
DEBOUTE Madame [U] [H] de sa demande de démolition des ouvrages ;
DEBOUTE Madame [U] [H] de sa demande de dommages-intérêts, au titre d'un trouble du voisinage ;
DEBOUTE Madame [U] [H] de sa demande de dommages-intérêts, au titre d'un manquement aux engagements pris ;
DEBOUTE Madame [U] [H] de sa demande au titre d'un trop perçu de charges à hauteur de 491,34 euros ;
CONDAMNE l'Association foncière urbaine libre des [Adresse 22] et [Adresse 11] à [Localité 29] à remettre à Madame [U] [H] un badge d'accès au passage des lots 13 et 15 dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'issue de ce délai, ceci pendant au maximum 60 jours ;
DEBOUTE la S.C.I. STECYR, Monsieur [O] [B], Monsieur [R] [B] et Madame [A] [B] de leur demande de dommages et intérêts ;
DIT n'y avoir lieu au prononcé d'une amende civile ;
CONDAMNE Madame [U] [H] à payer à l'Office Public de l'Habitat de la ville de [Localité 29] « [Localité 29] HABITAT » la somme de 1.500,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [U] [H] à payer à l'Association foncière urbaine libre des [Adresse 22] et [Adresse 11] [Localité 29] la somme de 1.500,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [U] [H] à payer à la S.C.I. STECYR, Monsieur [O] [B], Monsieur [R] [B] et Madame [A] [B] la somme de 1.000,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [U] [H] à payer à la SCP JORDA DOREY BEUZELIN BAVIERE RYSSEN la somme de 1.000,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [U] [H] à payer à Monsieur [P] [E] la somme de 1.000,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Madame [U] [H] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [U] [H] au paiement des entiers dépens de l'instance ;
REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;
ORDONNE l'exécution provisoire de la décision.
Fait au Palais de Justice, le 11 juin 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors du prononcé.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT