N° RG 22/09312 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XFAF
7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 11 Juin 2024
54G
N° RG 22/09312
N° Portalis DBX6-W-B7G-XFAF
Minute n° 2024/
AFFAIRE :
S.A.S. CELEO
C/
S.C.I. RD2210
Grosse Délivrée
le :
à
Avocats :
la SELAS DEFIS AVOCATS
la SELARL TRASSARD & ASSOCIES
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :
Madame Anne MURE, Vice-Présidente
Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, Vice-Présidente,
Madame Sandrine PINAULT, Juge
Lors des débats et du prononcé :
Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier
DEBATS :
à l’audience publique du 02 Avril 2024.
JUGEMENT :
Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe
DEMANDERESSE
S.A.S. CELEO
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Emmanuelle GERARD-DEPREZ de la SELAS DEFIS AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant et Me Laurent MEILLET de L’AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
DEFENDERESSE
S.C.I. RD2210
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Maître Patrick TRASSARD de la SELARL TRASSARD & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
La SCI RD2210 est propriétaire d’un ensemble immobilier constitué d’un bâtiment élevé sur un étage, édifié sur un terrain situé [Adresse 2].
Un bail commercial a été conclu par acte du 8 septembre 2011 entre la SCI RD2210, bailleur, et la SARL K2, preneur, comprenant le rez-de-chaussée de l'ensemble immobilier outre un appartement à l'étage, ce pour une durée de neuf années à compter du 1er novembre 2010 pour se terminer le 31 octobre 2019.
Par acte sous seing privé en date du 5 février 2019, la SARL K2 a cédé le fonds de commerce de restaurant à la SAS CELEO.
Se plaignant d'un dégât des eaux, la SAS CELEO a fait procéder à un constat d'huissier le 19 février 2019, puis suite à des réparations non pérennes, de nouveau le 8 janvier 2021. Elle a également procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur le 4 janvier 2021.
Elle a mis en demeure la SCI RD2210, son bailleur, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 8 février 2021, d’entreprendre des travaux réparatoires.
Par acte en date du 25 février 2021, la SAS CELEO a fait assigner en référé la SCI RD2210 aux fins de solliciter une expertise. Par ordonnance du 9 aout 2021, le juge des référés a fait droit à la demande d’expertise et désigné Monsieur [U] [J] en qualité d’expert judiciaire.
L’expert judiciaire a rendu son rapport le 31 juillet 2022.
Suivant acte d'huissier signifié le 2 décembre 2022, la SAS CELEO a fait assigner devant le Tribunal judiciaire la SCI RD 2210 aux fins de :
Vu les dispositions de l’article 1240 du Code civil,
Condamner la SCI RD2210 a verser a la société CELEO la somme de 225.926,68 € TTC au titre des frais de réfection de la véranda,
Condamner la SCI RD2210 à verser a la société CELEO la somme de 14.520 € TTC au titre des frais de dépose et repose de l’installation électrique de la véranda,
Condamner la SCI RD2210 à verser a la société CELEO la somme de 22.842,42 € TTC au titre de la maitrise d'œuvre,
ORDONNER la revalorisation de ces sommes, suivant l’indice BT01 au jour du jugement à intervenir,
Condamner la SCI RD2210 à verser a la société CELEO la somme 49.525,34 € TTC au titre de la perte d’exploitation pendant les travaux,
Condamner la SCI RD2210 a verser a la société CELEO la somme 83.l53,07 € a titre de dommages et intérêts,
Condamner la SCI RD2210 a verser a la société CELEO la somme de 10.000 € pour préjudice moral,
Condamner encore la SCI RD2210 à verser a la société CELEO la somme 10.000 € a titre d’indemnité pour frais irrépétibles en vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront également les frais d’expertise et de constat d’huissier, dont distraction au profit de la SELAS FPF AVOCATS, avocat dument constitue qui le requiert conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.
La SCI RD 2210 a constitué avocat le 13 janvier 2023.
N° RG 22/09312 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XFAF
Une ordonnance de clôture partielle a été rendue à son encontre le 4 mai 2023.
La SCI RD 2210 a constitué un nouvel avocat le 14 février 2024.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2024.
MOTIFS :
L'article 768 du code de procédure civile dispose que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation (…). Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion (…).
Si le dispositif des conclusions vise improprement l'article 1240 du code civil, la discussion fait référence à la SCI RD2210 en tant que bailleur, les réparations lui étant notamment demandées « en qualité de propriétaire bailleur » et la SAS CELEO se prévaut du bail commercial alors que les pièces produites attestent de cette relation contractuelle.
Il en résulte qu'en présence de ce lien contractuel, c'est la responsabilité contractuelle du bailleur que la SAS CELEO recherche.
En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
et en application de l'article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
En l'espèce, au cours de l'expertise, l'expert judiciaire a procédé à un essai d'arrosage et a constaté au bout d'une quinzaine de minutes les infiltrations franches par la verrière formant le toit de la véranda. Il a précisé que la présence des joints silicones entre les serreurs et les plaques de polycarbonates au niveau de la verrière ne permettaient pas de créer un ouvrage étanche et qu'un simple jet d’eau peu puissant et très limité par rapport à la surface de la verrière suffisait à générer des infiltrations dans la véranda au bout d’une quinzaine de minutes. Il a conclu que les infiltrations alléguées existaient, qu'elles étaient généralisées à l'ensemble de la véranda et affectaient le clos et le couvert.
Ces infiltrations sont en outre corroborées par les constats d'huissier des 19 février 2019 et 8 janvier 2021.
L'expert judiciaire a relevé que l’origine des désordres provenait :
- d’une pente de la verrière trop faible ;
- d’un sous-dimensionnement du chéneau qui recueille les eaux en partie basse ;
- de l’absence de trop plein ;
- d’une dimension inappropriée des descentes d’eau pluviale,
et que chacune des non-conformités provenait de la conception de la véranda lors de la construction.
Il a estimé que des infiltrations avaient toujours eu lieu et qu'elles s'étaient aggravées avec le temps car en vieillissant, les joints s'étaient avérés moins étanches.
La véranda est exploitée en tant que local commercial à usage de salle de restaurant.
La SCI RD2210, bailleur, est tenu d'entretenir la chose en état de servir à l'usage commercial pour lequel elle a été louée.
L'expert judiciaire a estimé qu'aucun des travaux qui avaient pu être entrepris par le passé pour ré étancher la verrière ne pouvait s'avérer pérenne et a conclu que pour rendre conforme la véranda il convenait de re concevoir et de remplacer l'intégralité de la partie toiture et que, dans ces conditions, seule une reconstruction complète doit être envisagée.
Le bail commercial précise au titre de l'entretien et des réparations que « le bailleur aura à sa charge les réparations afférentes aux gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations, grosses ou menues, seront à la seule charge du preneur, notamment les réfections, et remplacements des devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture. Le preneur devra maintenir en parfait état de fraicheur les peintures intérieures et extérieures».
Il en résulte que la réparation des désordres qui nécessite la reconstruction complète de la véranda et qui nécessite notamment la réparation d'une couverture entière et de l'ouvrage de véranda entier relève des obligations contractuelles du bailleur et qu'en ne faisant pas les réparations nécessaires, celle-ci a commis un manquement qui engage sa responsabilité contractuelle et l'oblige à réparation du préjudice en résultant.
Le coût des travaux réparatoires ne peut être accordé au preneur qui n'a pas qualité pour faire réaliser les travaux. En conséquence, la SAS CELEO sera déboutée de sa demande tendant à l'obtention de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux réparatoires, à savoir au titre des frais de réfection de la véranda, de dépose et repose de l’installation électrique de la véranda et des frais de maitrise d'œuvre pour la réfection de la véranda.
L'expert judiciaire a évalué la durée des travaux sur site à 4 semaines tout en indiquant que, étant donné l'existence de deux parties séparées sous la véranda, les travaux pourraient être « phasés » pour permettre « la conservation d'une partie pendant que les travaux se réaliseront dans l'autre ».
La SAS CELEO produit une attestation de la SAS APM Expertise, expert comptable, selon laquelle une fermeture imposée de 20 jours ouvrés de l'établissement entrainera une fermeture pour un mois complet, soit en moyenne 26 jours d'activité, et que cette fermeture fera subir à la société une perte d'exploitation calculée sur la moyenne des chiffres d'affaires réalisés au cours des exercices 2019, 2020 et 2021, et en appliquant un taux de marge brute de 69%, de 44 710,34 euros HT. Même si l'expert a retenu que les travaux pouvaient se faire de manière « phasés », il apparaît impossible de continuer à exploiter un restaurant dans ces conditions. Il convient ainsi de retenir au titre de la perte d'exploitation la somme susvisée, évaluation que rien ne remet en cause, ce hors taxe, la SAS CELEO devant reverser la TVA, et de lui accorder la somme de 44 710,34 euros en réparation de la perte d'exploitation résultant des travaux réparatoires rendus nécessaires par l'inaction de son bailleur.
La SAS CELEO sollicite de plus l'octroi d'une somme de 83.153,07 euros à titre de dommages et intérêts pour la perte d'exploitation résultant des désordres. Elle produit une seconde attestation de la SAS APM Expertise, expert comptable, aux termes de laquelle « la non possibilité d'exploitation les jours de pluie des 55 places situées sous la grande véranda, sur un total de 130 places existantes dans l'établissement » permet d'établir une perte d'exploitation annuelle de 23 758, 02 euros, après pondération de 50% du taux de remplissage. Cette évaluation n'est pas remise en cause et apparaît raisonnable après pondération. Ainsi, il convient de condamner la SCI RD2210 à payer à la SAS CELEO en réparation de la perte d 'exploitation liée aux infiltrations persistantes du fait de l'inaction de son bailleur, la somme demandée de 83 153, 07 euros correspondant à la perte d'exploitation depuis la date du bail, le 5 février 2019 et jusqu'au 5 août 2022.
La SAS CELEO ne justifie pas comme elle le prétend d'une atteinte à son image et elle sera en conséquence déboutée de sa demande en réparation d'un préjudice moral.
Partie perdante, la SCI RD2210 sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire mais non compris les frais de constats d’huissier qui relèvent des frais irrépétibles, et avec recouvrement direct au profit de la SELAS FPF AVOCATS, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.
Au titre de l'équité, elle sera condamnée à payer à la SAS CELEO la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Le Tribunal,
DEBOUTE la SAS CELEO de sa demande de dommages et intérêts au titre des frais de réfection de la véranda, de dépose et repose de l’installation électrique de la véranda et des frais de maitrise d'œuvre pour la réfection de la véranda.
CONDAMNE la SCI RD2210 à payer à la SAS CELEO la somme de 44 710,34 euros en réparation de la perte d'exploitation future résultant des travaux réparatoires.
CONDAMNE la SCI RD2210 à payer à la SAS CELEO la somme de 83153,07 euros en réparation de la perte d'exploitation résultant des désordres.
DEBOUTE les parties pour le surplus.
CONDAMNE la SCI RD2210 à payer à la SAS CELEO la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE la SCI RD2210 aux dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire, avec recouvrement direct au profit de la SELAS FPF AVOCATS, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
La présente décision est signée par Madame Anne MURE, Vice-Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,