Du 11 juin 2024
5AH
SCI/
PPP Contentieux général
N° RG 23/01809 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X4HI
[C] [W], [L] [N]
C/
Société LES 2 OCEANS
- Expéditions délivrées à
- FE délivrée à
Le 11/06/2024
Avocats : Me Yvan BELIGHA
Me Isabelle PIQUET
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2] - [Localité 4]
JUGEMENT EN DATE DU 11 juin 2024
JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate
GREFFIER : Madame Françoise SAHORES
DEMANDEURS :
Monsieur [C] [K] [W]
né le 15 Décembre 1999 à [Localité 8]
[Adresse 1]
[Adresse 7]
[Localité 8]
Représenté par Me Isabelle PIQUET (Avocat au barreau de BORDEAUX)
(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro
C-24322620236000887 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)
Madame [L] [D] [N]
née le 06 Juin 1997 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Adresse 7]
[Localité 8]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2023/000888 du 21/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)
Représentée par Me Isabelle PIQUET (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DEFENDERESSE :
Société LES 2 OCEANS
RCS Bordeaux 490 937 653
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Yvan BELIGHA (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DÉBATS :
Audience publique en date du 11 Avril 2024
PROCÉDURE :
Requête
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
Suivant acte sous seing privé signé le 19 avril 2020, la SCI LES 2 OCEANS a consenti à Monsieur [C] [W] et à Madame [L] [N] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 3] [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 545 €, comprenant les charges (eau et taxe d’ordures ménagères.)
Un état des lieux d’entrée a été établi le 19 avril 2020 et un dépôt de garantie d’un montant de 500 € a été payé le 29 mai 2020.
Monsieur [C] [W] et Madame [L] [N] ont signé un nouveau contrat de bail le 28 octobre 2020. Ils ont, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 novembre 2020, donné congé à la SCI LES 2 OCEANS pour le 24 décembre 2020.
Aucun état des lieux de sortie n’a été établi et les clés ont été remises dans la boîte aux lettres.
Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 3 novembre 2022, Monsieur [C] [W] et Madame [L] [N] ont mis en demeure la SCI LES 2 OCEANS de leur restituer, avant le 30 novembre 2022, les sommes de 545 € au titre du dépôt de garantie et de 297 € correspondant au remboursement de travaux qu’ils ont fait réaliser dans le logement.
Le 26 décembre 2022, ils ont fait délivrer à la SCI LES 2 OCEANS, par commissaire de justice, une sommation de leur rembourser, dans un délai de 8 jours, le montant du dépôt de garantie versé à l’entrée des lieux ainsi que les frais liés aux réparations locatives qu’ils ont effectuées.
En l’absence de paiement, Monsieur [C] [W] et Madame [L] [N] ont saisi le juge des contentieux de la protection de ce siège, par requête reçue le 11 mai 2023, aux fins de voir condamner la SCI LES 2 OCEANS à leur restituer le dépôt de garantie, d’un montant de 500 € majoré d’une somme égale à 10 % et à leur rembourser la somme de 297 € au titre des travaux qu’ils ont avancés.
L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2023, au cours de laquelle elle a été renvoyée à celle du 5 septembre 2023, afin de permettre à Monsieur [V] [M] et à Madame [X] [B] [M] de faire citer la SCI LES 2 OCEANS.
Par acte de commissaire de justice délivré le 9 août 2023, Monsieur [C] [W] et Madame [L] [N] ont fait assigner la SCI LES 2 OCEANS devant le juge des contentieux de la protection aux mêmes fins.
L’affaire a été appelée à l’audience du 11 avril 2024, après deux renvois contradictoires, justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces.
A l’audience, Monsieur [C] [W] et Madame [L] [N], représentés par leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions de la loi 6 juillet 1989 et 1231 et suivants du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- condamner la SCI LES 2 OCEANS à leur restituer le dépôt de garantie, d’un montant de 500 € avec majoration d’une somme égale à 10% de son montant pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 24 juin 2021,
- condamner la SCI LES 2 OCEANS au remboursement de la somme de 297 € avec intérêts à compter de la mise en demeure du 3 novembre 2022, au titre des travaux qu’ils ont avancés par les locataires,
- condamner la SCI LES 2 OCEANS à leur payer la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts,
- condamner la SCI LES 2 OCEANS à leur payer la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI LES 2 OCEANS au paiement d’une somme de 80 € correspondant au coût de la sommation de faire du 26 décembre 2022 outre sa condamnation aux entiers dépens,
- de débouter la SCI LES 2 OCEANS de toutes ses demandes.
En défense, la SCI LES 2 OCEANS, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 3-2 et 7 de la loi di 6 juillet 1989 :
- de débouter Monsieur [C] [W] et Madame [L] [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
- de condamner Monsieur [C] [W] et Madame [L] [N] à lui payer la somme de 4.500 € à titre de dommages et intérêts,
- en tout état de cause :
- de débouter Monsieur [V] [M] et Madame [X] [B] [M] du surplus de leurs demandes et plus particulièrement de leur demande en dommages et intérêts, - de condamner Monsieur [C] [W] et Madame [L] [N] à lui payer une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- de condamner Monsieur [V] [M] et Madame [X] [B] [M] aux entiers dépens de l’instance.
L'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2024.
La présente décision, insusceptible d’appel, sera contradictoire, en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- Sur la demande de restitution du dépôt de garantie :
Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées... Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées... A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
Il résulte de l'article 7c) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.
Selon les dispositions de l'article 3-2 de ladite loi, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
A cet égard, si c'est au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, c'est au bailleur d'établir leur existence, notamment par la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie.
Monsieur [C] [W] et Madame [L] [N] contestent avoir commis des dégradations locatives pendant la courte période durant laquelle ils ont occupé le logement. Ils soulignent l’absence d’état des lieux de sortie et de preuve des dégradations de sorte qu’ils sont réputés avoir rendu le logement en bon état.
La SCI LES 2 OCEANS s’oppose à la restitution du dépôt de garantie arguant des dégradations commises par les preneurs qui l’ont contrainte d’effectuer des travaux, justifiant ainsi la retenue du dépôt de garantie.
En l’espèce, aux termes du contrat de bail, les parties avaient convenu du versement par les locataires d'un dépôt de garantie d'un montant de 500 €, dont il n'est pas discuté que le versement a été effectué le 29 mai 2020.
Il est constant qu’un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 19 avril 2020 par Monsieur [C] [W] et Madame [L] [N], d’une part, et par la SCI LES 2 OCEANS, d’autre part. Ce dernier montre que les lieux loués étaient suivant les pièces ou les équipements dans un bon état ou dans un état moyen.
En revanche, si la SCI LES 2 OCEANS prétend avoir récupéré le logement en mauvais état, force est de constater qu’elle ne produit pas d’état des lieux de sortie ou un constat de commissaire de justice qui permettrait de prouver ses allégations. Elle ne verse, en revanche, aux débats que :
- des photographies non datées qui ne permettent pas d’établir la date à laquelle elles ont été prises ni de déterminer les lieux photographiés,
- plusieurs tickets de caisses et captures d’écran montrant des achats dans le magasin [6] au mois de décembre 2020, lesquels ne permettent pas d’établir qu’ils sont lien avec les dégradations locatives alléguées,
- des courriers qu’elle a adressés à Monsieur [C] [W], le 10 novembre 2022, et à la curatrice de Madame [L] [N], les 23 novembre 2020 et 2 mars 2021, dans lesquels elle se plaint de dégradations locatives.
Or, ces pièces, non corroborées par des éléments objectifs, ne suffisent pas à prouver la dégradation du logement qu’elle allègue ni, à la supposer établie, qu’elle est imputable à Monsieur [C] [W] et à Madame [L] [N].
Aussi, en l’absence d’éléments, il y a lieu de considérer que l’état du logement restitué par Monsieur [C] [W] et par Madame [L] [N] est conforme à l’état des lieux d’entrée.
Il s’ensuit que Monsieur [C] [W] et Madame [L] [N] sont bien fondés à solliciter auprès de la SCI LES 2 OCEANS la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 500 €, cette somme étant majorée d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 24 janvier 2021, soit un mois après la date à laquelle la SCI LES 2 OCEANS est censée avoir récupéré le logement, l’état du logement à la sortie étant conforme à l’état des lieux d’entrée.
- Sur la demande en paiement au titre du remboursement des réparations :
L'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure».
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 prévoit que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. S’agissant des installations de plomberie, et plus spécialement des éviers et appareils sanitaires, seul le nettoyage des dépôts de calcaire et le remplacement des tuyaux flexibles de douches sont des réparations ayant le caractère de réparations locatives.
Monsieur [C] [W] et Madame [L] [N] soutiennent avoir été contraints de réaliser, dans l’urgence, des travaux de plomberie dans le logement et avoir procédé au remplacement du vidage de bac défectueux. Ils estiment qu’il appartient au bailleur de prendre en charge cette réparation liée à la vétusté du logement.
La SCI LES 2 OCEANS soutient que les travaux effectués par les locataires sont la conséquence des dégradations qu’ils ont commises sur son bien et considère qu’ils n’apportent pas la preuve de la vétusté.
En l’espèce, Monsieur [C] [W] et Madame [L] [N] justifient avoir exposé une somme de 297 € afin de procéder au remplacement d’un vidage de bac à douche défectueux. Ce remplacement n’est pas à la charge du locataire conformément aux dispositions du décret n° 87-712 du 26 août 1987. Il échet de noter que la facture établie par la Société ASTER ENERGIE, le 10 août 2020 indique que l’intervention a été réalisée «dans l’urgence, dépannage provisoire sur installation vétuste». Aucun élément ne permet, en revanche, d’établir que cette réparation est la conséquence des dégradations commises par les locataires.
Aussi, compte tenu de la nature de ces travaux et de la vétusté de l’installation qui est démontrée par la facture produite, il apparaît que la SCI LES 2 OCEANS doit prendre en charge la réalisation de ces travaux. Elle sera, en conséquence, condamnée à rembourser à Monsieur [C] [W] et à Madame [L] [N] la facture d’un montant de 297 €, cette somme produisant intérêts au taux légal à compter de la sommation délivrée le 26 décembre 2022, faute de preuve de la réception de la mise en demeure expédiée le 3 novembre 2022.
- Sur la demande de condamnation de la SCI LES 2 OCEANS au paiement de dommages et intérêts :
En l’espèce, Monsieur [C] [W] et Madame [L] [N] arguent de la mauvaise foi et de la résistance abusive de la SCI LES 2 OCEANS et sollicitent une somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts. Ils expliquent qu’elle ne leur a pas remis de contrat de bail alors que Madame [L] [N] était sous mesure de protection, qu’elle a refusé d’établir un état des lieux de sortie en dépit de leur demande, qu’elle n’a pas restitué de manière spontanée le dépôt de garantie à l’expiration des délais légaux et qu’elle n’a pas répondu à sa mise en demeure. Ils estiment que ces manquements sont graves puisque commis sur des personnes vulnérables et que cette société comptait sur leur découragement et sur le montant limité des sommes dues en principal pour qu’ils n’engagent pas une action judiciaire. Ils ajoutent que compte tenu de la précarité de leur situation, les sommes indûment conservées par le bailleur pendant plus de deux ans ont nécessairement manqué à leur budget.
La SCI LES 2 OCEANS conteste toute faute et mauvaise foi. Elle met en avant celle de Monsieur [C] [W] et de Madame [L] [N], ces derniers ne l’ayant pas informé de leur départ et ayant laissé le logement dans un état délabré, la mettant, alors, dans l’impossibilité de réaliser l’état des lieux de sortie.
La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d'une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.
En l’espèce, Monsieur [C] [W] et Madame [L] [N] n’apportent aucun élément permettant de prouver que la SCI LES 2 OCEANS a été de mauvaise foi et a resisté de manière abusive. Aucun élément ne permet d’établir que le contrat de bail qu’ils ont signé ne leur a pas été remis ni que la SCI LES 2 OCEANS a refusé d’établir l’état des lieux des sortie comme ils le prétendent. Enfin, le fait que cette société n’a pas restitué le dépôt de garantie ni n’a répondu à sa mise en demeure ne saurait les caractériser. Par ailleurs, si Monsieur [C] [W] et Madame [L] [N] évoquent la précarité de leur situation financière pour justifier du préjudice subi par cette absence de restitution, ils ne justifient pas en quoi l’absence de paiement leur a été préjudiciable. Ils seront, en conséquence, déboutés de ce chef de demandes.
- Sur la demande reconventionnelle de la SCI LES 2 OCEANS à la condamnation des demandeurs au paiement de dommages et intérêts :
Aux termes de l’article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
L’article 1231-1 du code civil énonce que «le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure».
La SCI LES 2 OCEANS soutient que les dégradations locatives commises par les preneurs lui ont causé un préjudice financier puisqu’elle a été contrainte d’effectuer des travaux de réparation et s’est retrouvée dans l’impossibilité de louer son logement pendant la durée des travaux.
Monsieur [C] [W] et Madame [L] [N] contestent les dégradations locatives alléguées, lesquelles ne peuvent leur être imputées, faute de preuve.
En l’espèce, il a été démontré qu’aucun élément ne permettait d’établir que Monsieur [C] [W] et Madame [L] [N] avait commis des dégradations locatives. Dans ces conditions, elle sera déboutée de ce chef de demande.
- Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision
La SCI LES 2 OCEANS, partie perdante, sera condamnée aux dépens, à l’exclusion du coût de la sommation de faire délivrée le 26 décembre 2022, s’agissant d’un acte délivré sans titre exécutoire, il demeure à la charge du créancier.
Monsieur [C] [W] et Madame [L] [N], bénéficiaires de l’aide juridictionnelle, seront déboutées de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI LES 2 OCEANS, qui succombe, sera également déboutée de sa demande fondée sur les mêmes dispositions.
PAR CES MOTIFS :
Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, insusceptible d’appel et par mise à disposition au greffe :
CONDAMNE la SCI LES 2 OCEANS à payer à Monsieur [C] [W] et à Madame [L] [N] la somme de 500 € au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
AJOUTE à cette somme une pénalité de 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, à compter du 24 janvier 2021 jusqu’à parfait paiement ;
CONDAMNE la SCI LES 2 OCEANS à payer à Monsieur [C] [W] et à Madame [L] [N] la somme de 297 € au titre des travaux avancés par les locataires, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la sommation de faire délivrée le novembre 2022 ;
DEBOUTE Monsieur [C] [W] et Madame [L] [N] du surplus de leurs demandes ;
DEBOUTE la SCI LES 2 OCEANS du surplus de ses demandes ;
DIT n’y avoir lieu à indemnités sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI LES 2 OCEANS aux entiers dépens à l’exclusion du coût de la sommation de faire délivrée le 26 décembre 2022 ;
RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.
Le présent jugement a été signé par Sandrine SAINSILY- PINEAU, Présidente, et la Greffière présente.
LA GREFFIERE LA VICE PRÉSIDENTE
chargée des contentieux de la protection