N° RG 23/03207 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XXGK
7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 11 Juin 2024
50G
N° RG 23/03207
N° Portalis DBX6-W-B7H-XXGK
Minute n° 2024/
AFFAIRE :
[M] [P],
[J] [O] [A] [X]
C/
[H] [U],
[F] [C] [E] [D] épouse [U]
Grosse Délivrée
le :
à
Avocats :
Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX
Maître Patricia WATERLOT-BRUNIER de la SELARL WATERLOT-BRUNIER
N° RG 23/03207 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XXGK
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :
Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, Vice-Présidente,
statuant en Juge Unique.
Lors des débats et du prononcé :
Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier
DEBATS :
à l’audience publique du 09 Avril 2024
JUGEMENT :
Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe
DEMANDEURS
Monsieur [M] [P]
né le 07 Janvier 1985 à [Localité 8] (HAUTS-DE-SEINE)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 6]
représenté par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
Madame [J] [O] [A] [X]
née le 11 Janvier 1986 à [Localité 7] (NORD)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
DEFENDEURS
Monsieur [H] [U]
né le 28 Mai 1961 à [Localité 5] (LANDES)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 6]
représenté par Maître Patricia WATERLOT-BRUNIER de la SELARL WATERLOT-BRUNIER, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
Madame [F] [C] [E] [D] épouse [U]
née le 22 Mai 1963 à [Localité 9] ([Localité 9])
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Maître Patricia WATERLOT-BRUNIER de la SELARL WATERLOT-BRUNIER, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
***
Par acte authentique du 8 septembre 2022, Monsieur [H] [U] et Madame [F] [D] épouse [U], propriétaires d’une parcelle cadastrée section BP n°[Cadastre 1] sise [Adresse 3] à [Localité 6], ont consenti une promesse unilatérale de vente au profit de Monsieur [M] [P] et de Madame [J] [X].
La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant au plus tard le 15 décembre 2022, à seize heures.
La promesse unilatérale de vente prévoyait une indemnité d’immobilisation de 58.500 euros dont il n'est pas contesté que la moitié, soit 29 250 euros, a été versée par Monsieur [P] et Madame [X].
Une condition suspensive d’obtention de prêt par Monsieur [P] et Madame [X] était prévue à l’acte.
Le 1er décembre 2022, Monsieur [P] et de Madame [X] ont notifié à leur notaire deux attestations de refus de prêt et leur notaire les a transmises le même jour au notaire des promettants qui en a accusé réception.
Par courrier officiel du 17 janvier 2023, Monsieur [P] et de Madame [X] ont mis en demeure Monsieur [U] et Madame [D] d’autoriser a mainlevée de la somme de 29.250 euros fonds séquestrée.
Sans réponse de leur part, par acte signifié le 11 avril 2023, Monsieur [M] [P] et de Madame [J] [X] ont fait assigner au fond Monsieur [H] [U] et Madame [F] [D] épouse [U], aux fins notamment de voir constatée la caducité de la vente et de se voir restituée la somme séquestrée.
Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2024, Monsieur [P] et Madame [X] demandent au Tribunal de :
Vu l’article L.313-41 du Code de la consommation, Vu l’article L.341-35 du même Code,
JUGER Monsieur [M] [P] et Madame [J] [O] [A] [X] recevables et bien fondées en leurs demandes,
En conséquence,
DEBOUTER Monsieur [H] [U] et Madame [F] [C] [E] [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
CONSTATER la caducité de la promesse unilatérale de vente du 8 septembre 2022 en raison de la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt.
CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [U] et Madame [F] [C] [E] [D] à la restitution de la première moitié de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 29.250 euros séquestrée entre les mains de Maître [K] [S], notaire à [Localité 4] et assortie des intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement soit à compter du 1er février 2023,
CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [U] et Madame [F] [C] [E] [D] à payer la somme de 10.000 euros à Monsieur [M] [P] et Madame [J] [O] [A] [X] au titre de la réparation du préjudice moral causé par la résistance abusive.
CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [U] et Madame [F] [C] [E] [D] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens,
DIRE ne pas avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mars 2024, Monsieur [U] et Madame [D] demandent au Tribunal de :
Vu l’article 1137 du Code civil,
Vu l’article 1104 du Code civil ;
• JUGER recevables et bien-fondés Monsieur et Madame [H] [U] en l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
• DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;
A titre reconventionnel :
o A titre principal :
• JUGER que la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt est imputable aux demandeurs ;
• JUGER que l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 59.500 euros, restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible à Monsieur et Madame [U] ;
• JUGER que le paiement interviendra pour partie par autorisation donnée au séquestre de libérer les fonds détenus au profit de Monsieur et Madame [U], pour le surplus par condamnation au paiement des demandeurs ;
o A titre subsidiaire :
• JUGER que les demandeurs ont manqué à leur obligation générale de bonne foi dans la négociation, la formation et l’exécution de l’acte reçu le 8 septembre 2022 par Maître [H] [Y], Notaire Associé en la résidence d’[Localité 4] de la Société Civile Professionnelle « [I], [T], [V], [Z] & Associés », titulaire d’un Office Notarial à [Localité 4] (Gironde) ;
• JUGER que ce manquement a causé un préjudice à Monsieur et Madame [H] [U] ;
• CONDAMNER les demandeurs au paiement de la somme de 59.500 euros à titre de dommages et intérêts ;
En toutes hypothèses, CONDAMNER les demandeurs au versement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 CPC, outre aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 mars 2024
MOTIFS :
L’article 1103 du code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
L 'article 1186 du code civil dispose qu'un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît.
En application de l'article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est définie comme le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
L’article 1304-3 du code civil dispose que : « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. »
L’article L.313-41 du code de la consommation dispose en outre que : « Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement. Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ».
La condition suspensive d’obtention de prêt était formulée ainsi :
« Le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L.313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :
prêt relais :
N° RG 23/03207 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XXGK
- Organisme prêteur : Tout organisme prêteur,
- Montant maximal de la somme empruntée : 260.000 euros,
- Durée maximale de remboursement : 2 ans,
- Taux de remboursement hors assurance : 2,00 %.
prêt classique :
- Organisme prêteur : Tout organisme prêteur,
- Montant maximal de la somme empruntée : 267.000 euros,
- Durée maximale de remboursement : 25 ans,
- Taux de remboursement hors assurance : 2,00 % ».
(…)
La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention par le bénéficiaire d'une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 15 novembre 2022 (… ) L'obtention ou la non obtention de l'offre de prêt, dmandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire. A défaut de cette notification, le promettant aura à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandé avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire. Passé ce délai de huit jours decompté du jour de la première présentation, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d'une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas le bénéficiaire pourra retrouver les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait. À défaut ces fonds resteront acquis au promettant.
(…)
Le bénéficiaire s'engage en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s'engage à déposer simultanément deux demandes de prêts »
Monsieur [P] et Madame [X] justifient par une attestation de la SOCIETE GENERALE en date du 15 novembre 2022 d'un refus de prêt pour une demande de prêt déposée le 28 septembre 2022 portant sur un prêt immobilier classique à taux fixe d’un montant de 267.000 euros d’une durée de 25 ans outre d'un prêt relais d’un montant de 260.000 euros d’une durée de 2 ans.
Ils justifient également d'une attestation de refus de prêt en date du 22 novembre 2022 émanant du CREDIT AGRICOLE pour une demande portant sur un financement de 527 000 euros comprenant également un prêt relais de 260.000 euros d’une durée de 2 ans et un prêt immobilier classique à taux fixe d’un montant de 267.000 euros d’une durée de 300 mois.
Les attestations ne mentionnant pas le taux demandé, le CREDIT AGRICOLE a précisé dans une attestation du 30 janvier 2023 que le taux demandé était de 2% et dans une attestation du 3 février 2023, la SOCIETE GENERALE a précisé que ce taux était le même.
Monsieur et Madame [U] font valoir un « défaut de conformité des demandes de prêts aux caractéristiques prévues par l'accord des parties », en ce que le champ contractuel ne se limiterait pas à la promesse authentique mais devrait comprendre également l'offre d'achat acceptée du 27 août 2022 dans laquelle Monsieur [P] et Madame [X] mettaient en avant une situation financière confortable qui les a entretenus dans la croyance que les demandes de prêts seraient acceptées, croyance corroborée par un certificat de faisabilité financière du CAFPI, et reprochent au final aux bénéficiaires de la promesse une fausse présentation de leur situation soit à leur égard soit à celui des établissements bancaires.
Cependant, quand bien même elle aurait été contresignée, les modalités financières indiquées sur l'offre d'achat qui ne mentionne qu'un apport, un revenu mensuel et le montant d 'un prêt envisagé, ne revêtent pas une valeur contractuelle et en outre, les modalités de la vente ont été négociées puis formalisées par la promesse authentique qui se substitue à l'offre et qui crée la loi des parties.
De surcroit, il n'est pas démontré que Monsieur [P] et Madame [X] ont fait une présentation fausse de leur situation, que ce soit aux promettants ou aux établissements bancaires, les aléas de l'octroi d'un financement étant monnaie courante et la seule déclaration d'un revenu mensuel et d 'un apport, outre d'une étude de faisabilité, ne pouvant dans la croyance des vendeurs supprimer totalement ces aléas, qui plus est avec un prêt relais. De plus, le mail de Monsieur [P] du 7 décembre 2022 démontre qu'il a réellement essayé de vendre un bien immobilier, sans y parvenir (« j'ai eu deux désistements après compromis »), vraissemblablement victime des mêmes aléas du marché immobilier et de crédit. Quant à la situation professionnelle de Madame [X], le fait qu'elle aurait une ancienneté de trois ans ne démontre pas qu'elle a trompé les établissements bancaires sur sa situation professionnelle.
Il en résulte que Monsieur [P] et Madame [X] ont déposé deux demandes de prêt conformément aux termes de la promesse et aucune faute de leur part n'est démontrée à l'origine de la défaillance de la condition suspensive.
Monsieur et Madame [U] font valoir également que Monsieur [P] et Madame [X] ont commis des manoeuvres en ce que informés dès les 15 et 22 novembre 2022 du refus de leurs demandes de prêt, ils ont accepté le 28 novembre 2022 un rendez-vous de signature pour le 8 décembre 2022 après report de la date d'échéance de la promesse.
Ils font valoir que l'échéance de la promesse a été repoussée à la demande de Monsieur [P] et Madame [X] alors que ceux-ci indiquent qu'elle l'a été à l'initiative des promettants.
Le mail en date du 28 novembre 2022 de Monsieur [P] adressé à Maître [S] indique « à la demande des vendeurs via Mme [N] ( agent immobilier), nous avons acceptés de décaler la date de signature de l'acte authentique au 13 janvier 2023 ( échange du 31/10). Merci de le notifier dans l'avenant. ». Dans un mail du 5 novembre 2022 adressé aux notaires, soit avant le délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive, Madame [N] écrivait : « Sur demande de Monsieur et Madame [U] et après accord de Monsieur [P] et Madame [X], il faudrait faire un avenant pour reculer d'un mois la date de l'acte (…). Les parties souhaiteraient signer les 11 ou 12/01 en fonction de vos disponibilités respectives. Je pense également que Monsieur [P] va avoir un peu de retard pour l'édition des offres car la banque par laquelle il passerait a demandé à effectuer le nouveau DPE (… ) il sera donc transmis au plus tard le 09/11 à sa banque et avec le pont, j'ai peur que ce soit juste pour le 15/11. ». Le 21 novembre, le notaire de Monsieur et Madame [U] écrivait en outre à celui de Monsieur [P] et Madame [X] « je vous adresse demain par mail l'avenant pour proroger la date limite de signature ». Ces mails démontrent que la signature de l'acte authentique a été repoussée avec la volonté commune des deux parties, avant réception des deux refus de demandes de prêts, et aucune faute ou aucun manquement n'est établi à cet égard à l'encontre de Monsieur [P] et Madame [X].
Monsieur [P] et Madame [X] font valoir que Monsieur et Madame [U] n'ont pas mis en oeuvre le formalisme prévu à la promesse pour demander la justification de la non réalisation de la conditions suspensive. Monsieur et Madame [U] font valoir qu'en acceptant de repousser la date de réalisation de la promesse, ceux-ci les ont empêchés de mettre en oeuvre ce formalisme.
Certes le 28 novembre 2022, Monsieur [P] et Madame [X] ont accepté de repousser la date de réalisation de la promesse alors qu'ils avaient déjà reçu deux refus de prêt. Cependant, d'une part, cela n'empêchait pas Monsieur et Madame [U] de demander la justification de l'obtention ou non des offres de prêt. De plus, ces refus ne signifient pas que de manière certaine, Monsieur [P] et Madame [X] ne pouvaient solliciter et espérer obtenir encore un financement.
En tout état de cause, l'absence de mise en demeure ne remet pas en question l'existence du refus des demande de prêt conforme et la défaillance de la condition suspensive.
Enfin, dès le 1er décembre, soit deux jours après le 28 novembre, Monsieur [P] et Madame [X] ont transmis à leur notaire qui les a transmises au notaire de Monsieur et Madame [U] les deux attestations de refus de prêt et par son mail du 7 décembre 2022, Monsieur [P] a expressément indiqué qu'il renonçait au bénéfice de la promesse.
Ainsi, alors que la condition suspensive a été défaillie sans que Monsieur [P] et Madame [X] n'en ait empêché l'accomplissement, Monsieur et Madame [U] ne démontrent pas que ceux-ci aient eu un comportement fautif ou commis des manquements lors de l'exécution de la promesse au cours de cette courte période entre le 15 novembre et le 1er décembre 2022 et encore moins avoir subi un préjudice de ce chef.
Ils seront ainsi déboutés de leur demande de dommages et intérêts à l'encontre de Monsieur [P] et de Madame [X].
Par ailleurs, la condition suspensive d'obtention d'un prêt, élément essentiel du contrat ayant défailli, il y a lieu de constater la caducité de la promesse.
La promesse de vente prévoit que que l'indemnité d'immobilisation sera restituée au bénéficiaire « dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes ».
En conséquence, la défaillance de la condition suspensive étant établie hors de tout manquement ou faute de Monsieur [P] et Madame [X], l'indemnité d'immobilisation versée doit leur être restituée.
Si Monsieur [P] et Madame [X] affirment que la somme a été versée entre les mains de leur notaire, Maître [K] [S], la promesse indique que la somme doit être versée entre les mains du notaire du promettant. Au besoin, les deux notaires seront autorisés à libérer la somme .
L’article L.341-35 du code de la consommation dispose que : « Lorsque la somme versée d'avance par l'acquéreur n'a pas été remboursée dans les conditions prévues au second alinéa de L. 313-41, la somme due est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement ».
En conséquence, la somme sera assortie des intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement le 17 janvier 2023, soit à compter du 1er février 2023.
N° RG 23/03207 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XXGK
Monsieur [P] et Madame [X] formulent en outre une demande de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros au titre de la résistance abusive sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Si certes depuis le 17 janvier 2023, Monsieur et Madame [U] s'opposent sans raison valable à la restitution de l'indemnité d'immobilisation versée, Monsieur [P] et Madame [X] ne démontrent pas avoir subi un préjudice particulier en résultant et seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts à ce titre.
Partie perdante, Monsieur et Madame [U] seront condamnés aux dépens.
Au titre de l'équité, ils seront condamnés à payer à Monsieur [P] et Madame [X] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS :
Le Tribunal,
CONSTATE la caducité de la promesse unilatérale de vente du 8 septembre 2022 de Monsieur [H] [U] et Madame [F] [D] épouse [U] au profit de Monsieur [M] [P] et de Madame [J] [X].
CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [U] et Madame [F] [D] épouse [U] à restituer à Monsieur [M] [P] et à Madame [J] [X] la somme de 29.250 euros séquestrée entre les mains de Maître [K] [S], notaire à [Localité 4], ou de Maître [H] [Y], notaire associé à [Localité 4], de la SCP [I], [T], [V], [Z] et associés, assortie des intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 1er février 2023, et DIT que Maitre [K] [S] et/ou Maître [H] [Y], notaire associé à [Localité 4], de la SCP [I], [T], [V], [Z] et associés, seront autorisés à remettre les 29.250 euros séquestrés à Monsieur [M] [P] et Madame [J] [X] sur justification de la signification à parties du présent jugement.
DEBOUTE Monsieur [M] [P] et de Madame [J] [X] de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.
DEBOUTE Monsieur [H] [U] et Madame [F] [D] épouse [U] de leurs demandes.
CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [U] et Madame [F] [D] épouse [U] à payer à Monsieur [M] [P] et de Madame [J] [X] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [U] et Madame [F] [D] épouse [U] aux dépens.
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
La présente décision est signée par Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, la Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,