TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
59034 LILLE CEDEX
☎ :03 20 78 33 33
N° RG 23/06006 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XKQ6
N° de Minute : 24/00177
JUGEMENT
DU : 11 Juin 2024
[F] [T]
C/
Société CITYA DESCAMPIAUX LAMBERSART
[L] [Z]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 11 Juin 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR
Madame [F] [T], demeurant [Adresse 1]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023/5017 du 14/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LILLE)
représentée par Maître Mathilde ROUSSELLE, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEURS
Société CITYA DESCAMPIAUX LAMBERSART, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Madame [L] [Z], demeurant [Adresse 3]
représentées par Maître Valérie DAUTRICOURT-SOREZ, avocat au barreau de BETHUNE
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Avril 2024
René ZANATTA, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 11 Juin 2024, date indiquée à l'issue des débats par René ZANATTA, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier
EXPOSE DU LITIGE
Madame [F] [T] a pris à bail avec Monsieur [B], le 28 juillet 2021, auprès du bailleur, Madame [L] [Z] représentée par son mandataire la société CITYA DESCAMPIAUX LAMBERSART, une maison T4 sise à [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 800 € et un dépôt de garantie du même montant.
Le dépôt de garantie a été payé par Madame [F] [T].
L’état des lieux d’entrée a été fait le 1er septembre 2021. Le logement a été déclaré “neuf” dans la description de plus de 200 rubriques répertoriées. Il n’est mentionné pratiquement aucune remarque sauf quelques ampoules absentes et deux traces sur mur non reprises dans l’état des lieux de sortie.
L’état des lieux de sortie a été fait le 10 novembre 2022. L’ensemble des rubriques sera déclaré “bon état”. Une cinquantaine de rubriques seront suivies d’observations composées principalement des mentions : “traces”, “dépôt calcaire” ou “sale”...
Madame [F] [T] a demandé la restitution du dépôt de garantie début janvier 2023.
Par courrier en réponse la société CITYA DESCAMPIAUX LAMBERSART, mandataire du propriétaire, Madame [L] [Z], a communiqué à Madame [F] [T] un solde à payer au propriétaire pour la somme de 3.056,78 € décomposé comme suit :
taxe ordures ménagères : 222 €
Estimation SNEXI de dégrad. locat. Postérieure à sortie : 2.995,90 €
Facture JXnettoyage du 31 décembre 2022 : 638,88 €
Dont à déduire la somme de 800 € au titre du dépôt de garantie.
Une tentative de conciliation a eu lieu le 20 mars 2023 qui a échoué.
Par la suite et début avril 2023, la société CITYA DESCAMPIAUX LAMBERSART va proposer de ramener la dette à la somme de 1.558,83 € en maintenant la facture de nettoyage, la taxe des ordures ménagères et en divisant par deux le montant de reprise des dégradations.
Le conseil de Madame [F] [T] a mis en demeure la société CITYA DESCAMPIAUX LAMBERSART par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 mai 2023 d’avoir à restituer le dépôt de garantie de 800 €.
Par acte d’huissier en date du 11 juillet 2023, Madame [F] [T] a fait assigner Madame [L] [Z] et la société CITYA DESCAMPIAUX LAMBERSART à l’effet de voir:
- vu l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989
- constater que la société CITYA DESCAMPIAUX LAMBERSART ne justifie pas de la nécessité des montants effectivement versés pour les frais de nettoyage et de réparations
- constater la retenue abusive du dépôt de garantie
- condamner Madame [L] [Z] et la société CITYA DESCAMPIAUX LAMBERSART à lui restituer le dépôt de garantie de 800 € ope 10 % du loyer par mois de retard
- condamner Madame [L] [Z] et la société CITYA DESCAMPIAUX LAMBERSART à lui payer la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile
Les parties ont comparu le 2 avril 2024, représentées par leurs conseils et ont soutenu leurs conclusions écrites.
Madame [L] [Z] et la société CITYA DESCAMPIAUX LAMBERSART demandent à voir:
- débouter Madame [F] [T] de ses demandes
- la condamner reconventionnellement à leur payer la somme de 1.523,82 € avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2023, jour de la mise en demeure
- la condamner à leur payer la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive
- la condamner à leur payer la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens
Ils précisent que Madame [L] [Z] n’a pas pu faire les travaux de remise en état des dégradations locatives faute d’avoir été indemnisée par la locataire mais déclare dans un esprit de conciliation vouloir limiter l’ampleur des travaux et ramener ceux-ci à la somme de 1.426,94 € selon devis de la société DELEFLIE alors que dans les faits il aurait fallu refaire la peinture intégrale de la cuisine, de la salle de bains, du hall d’entrée et de la montée d’escalier
La somme demandée se décompose donc comme suit :
- taxe ord. ménag. : 258 €
- devis nettoyage : 638,88 €
- travaux de peinture : 1.426,94 €
Dont à déduire 800 € soit la somme due de 1.523,82 €.
Il est ajouté qu’un grand rectangle noir a été peint sur le mur du séjour qui nécessite une remise à neuf de celui-ci.
Madame [F] [T] demande à voir :
- vu l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989
- constater que la société CITYA DESCAMPIAUX LAMBERSART ne justifie pas de la nécessité des montants effectivement versés pour les frais de nettoyage et de réparations
- constater la retenue abusive du dépôt de garantie
- condamner Madame [L] [Z] et la société CITYA DESCAMPIAUX LAMBERSART à
lui restituer le dépôt de garantie à hauteur de 585 € outre 10 % du loyer par mois de retard
- condamner Madame [L] [Z] et la société CITYA DESCAMPIAUX LAMBERSART à payer à Madame [F] [T] la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts
- débouter Madame [L] [Z] et la société CITYA DESCAMPIAUX LAMBERSART de leurs demandes
- condamner Madame [L] [Z] et la société CITYA DESCAMPIAUX LAMBERSART à lui payer la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile
Madame [F] [T] ne conteste pas devoir la taxe ordures ménagères dont le montant de 258 € pour 2022 doit être ramené à la somme de 215 € en raison du départ des lieux avant la fin de l’année.
Elle conteste la réalité et la nécessité des travaux de nettoyage payés à raison de 638,88€ pour n’être pas justifiés dans l’état des lieux de sortie et l’absence de détails de ce chiffrage.
Madame [F] [T] revient sur les estimations de réparation de dégradations locatives pour constater qu’il s’agit d’un simple devis d’une société basée à [Localité 5] dont il est ignoré si elle s’est déplacée sur les lieux.
Madame [F] [T] conteste le coût des entretiens du ballon d’eau et de la chaudière, le lessivage des murs alors que rien ne démontre que les traces sur ceux-ci ne partaient pas au lavage, la reprise en peinture...
Il est soutenu le caractère abusif des demandes de réparations et demandé des dommages et intérêts en compensation étant rappelé que ce n’est qu’après mise en demeure et assignation qu’elle a pu obtenir les documents opérants.
SUR CE
L 'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « Lorsqu'un dépôt de
garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
L’article 7 a de la loi du 6 JUILLET 1989 précise que “ Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le payement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande”.
L’article 23 de la loi du 6 JUILLET 1989 prévoit que “ Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
Dans le cas d’espèce, il convient d’examiner si le bailleur était en droit de retenir le dépôt de garantie au-delà du mois de libération des lieux.
Dans ce contexte, l’imputation de la taxe d’ordures ménagères sur le solde dû éventuellement est sans effet sur le délai de restitution du dépôt de garantie lequel résulte de l’existence ou non de sommes dues au titre de la remise en état du logement estimées à partir de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.
Il sera rappelé que la première mise à disposition d’un logement neuf entraîne nécessairement à la première libération des lieux une différence d’aspect et d’usage qui va se poursuivre, c’est ainsi que les 200 à 250 rubriques de l’état des lieux vont passer de “neuf” à “bon état” et qu’à l’évidence ce qui ne se voit plus après 20 ans d’occupation apparaît anormal à la sortie des lieux d’une première occupation.
En effet, il n’est pas contestable à la lecture de l’état des lieux de sortie que le premier usage des lieux va laisser des traces de “vie” domestique qu’il convient de reprendre sans que l’on sache toutefois de façon certaine si celles-ci nécessitent une remise en peinture ou un lessivage... cependant les photographies de l’état des lieux de sortie pour la chambre 1
( plafond peinture ) de la chambre 2 ( mur droite peinture ) de la chambre 3 ( mur accès peinture ) de la salle de bains ( mur droite peinture ) montrent des coups très visibles appelant une reprise de peinture et le jardin apparaît encombré ; ceci justifiant l’ensemble des dépenses suivantes chiffrées dans le devis SNEXI : 32 € x 3, 126 € et 45 € soit la somme de 267 €.
Il n’y a pas lieu de statuer sur le rectangle noir peint sur le mur du séjour, ce contentieux soulevé en cours d’instance n’étant pas mentionné dans les états des lieux.
Il n’est pas contestable non plus que tout n’a pas été laissé en état de propreté absolue ; que des observations ont été faites sur l’état de propreté de certains éléments ; qu’un nettoyage a été facturé mais sans détail ; qu’il apparaît justifié en partie et sera retenu pour la somme forfaitaire de 297 €.
Concernant la taxe ordures ménagères facturée 258 € pour 2022, il convient de la ramener à 11/12 du fait du départ en novembre soit la somme de 236 €.
Il est donc dû par Madame [F] [T] la somme de 800 € au titre de la remise en état et du paiement de la taxe ordures ménagères.
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Au regard de l’ensemble de ces éléments et des documents produits, il convient de reconnaître que le bailleur était en droit de retenir le dépôt de garantie en raison des réparations locatives et du nettoyage effectué après le départ des lieux et présumées supérieures à celui-ci; qu’il n’y a donc pas lieu à majoration dans la restitution du dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie étant absorbé par les sommes dues par la locataire, il y aura compensation sur le principal.
En conséquence, il n’y a pas lieu à dommages et intérêts pour résistance abusive au profit de la locataire ni de dommages et intérêts au profit du propriétaire dont les demandes excessives de départ ont alimenté le contentieux.
Cependant Madame [F] [T] succombe dans sa demande principale et sera condamnée en application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par décision contradictoire, et en dernier ressort,
Condamne Madame [F] [T] à payer à Madame [L] [Z] représentée par son mandataire la société CITYA DESCAMPIAUX LAMBERSART, la somme de 800 € au titre de la remise en état du logement après libération des lieux.
Condamne Madame [L] [Z] représentée par son mandataire la société CITYA DESCAMPIAUX LAMBERSART, à restituer à Madame [F] [T] le dépôt de garantie de 800 €.
Ordonne la compensation entre les sommes.
Déboute les parties de leurs demandes de dommages et intérêts.
Condamne Madame [F] [T] à payer à Madame [L] [Z] représentée par son mandataire la société CITYA DESCAMPIAUX LAMBERSART la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Condamne Madame [F] [T] aux dépens.
Le Greffier Le Magistrat