TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/57704 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22I5
N° : 4
Assignation du :
22 Septembre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 12 juin 2024
par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier.
DEMANDERESSE
S.C.I. PATRIMASFIP
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Jonathan SEBBAGH, avocat au barreau de PARIS - #D1279
DEFENDERESSE
S.A.R.L. KOTHOGUI
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS - #B0618
DÉBATS
A l’audience du 15 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte sous seing privé en date du 9 avril 2010, la SCI Cinq Petits Hôtels, aux droits de laquelle se trouve la société Patrimasfip, a donné à bail commercial à Mme [J] et
M. [B] avec faculté de substitution des locaux commerciaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 36 000 euros.
Le 15 janvier 2016, la société Playtime, venue aux droits de
Mme [J] et M. [B], a cédé le fonds de commerce à la SARL Kothogui.
Le 22 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 61 874,35 euros représentant un arriéré de loyers et charges.
Par acte en date du 22 septembre 2023, la société Patrimasfip a fait assigner en référé la société Kothogui sollicitant de :
“ Vu les articles 1103 du Code civil et L 143-2 du Code de commerce,
Vu les articles 808 et 809 du Code de Procédure Civile,
Vu le bail commercial en date du 9 avril 2010,
Vu la clause résolutoire,
Vu les pièces versées au débat,
Ø RECEVOIR la demanderesse en son exploit introductif d’instance et la déclarer recevable et bien fondée ;
Ø CONSTATER le défaut de paiement des loyers et accessoires dus par la société SARL KOTHOGUI à la suite du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du
22 juin 2023 ;
Ø CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail commercial à compter de la date d’expiration du délai d’un mois suivant la signification du commandement de payer, soit le 22 juillet 2023 ;
Ø DIRE ET JUGER que la société SARL KOTHOGUI est devenue, à compter du 22 juillet 2023, occupant sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 1]) ;
EN CONSEQUENCE,
Ø ORDONNER l’expulsion, sans délai, de la société SARL KOTHOGUI, et de tout occupant de son chef, et ce avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, du local commercial sis
[Adresse 1]);
Ø ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tous autres lieux au choix du Bailleur et ce en garantie des sommes qui pourraient être dues ;
Ø CONDAMNER par provision la société SARL KOTHOGUI au paiement de la somme de 81.787,84 Euros au titre des loyers, charges, et taxes impayés et accessoires, arrêtés au 14 septembre 2023 ;
Ø CONDAMNER à titre provisionnel la société SARL KOTHOGUI à verser à la société PATRIMASFIP une indemnité d'occupation mensuelle, pour la période de la décision d’expulsion à intervenir jusqu’au départ effectif de la société SARL KOTHOGUI, soit la somme mensuelle de 4.274,26 Euros charges et taxes comprises ;
Ø CONDAMNER à titre provisionnel la société SARL KOTHOGUI à verser à la société PATRIMASFIP la somme de 3.000,00 Euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
Ø CONDAMNER la société SARL KOTHOGUI aux entiers dépens, en application des dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux frais afférents au commandement de payer, à l’exécution de la décision à intervenir et à ses suites.”
A l’audience de renvoi du 15 mai 2024, la société demanderesse a actualisé sa demande de provision à hauteur de la somme de
103 082,09 euros arrêtée au mois de mai 2024 inclus, indiquant s’opposer à l’octroi de délais de paiement au preneur.
Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Kothogui sollicite de:
- lui donner acte de son virement de 7 000 euros intervenu en règlement de l’échéance d’octobre 2023 et d’un complément à imputer sur l’arriéré locatif,
- lui accorder les plus larges délais de paiement pour apurer sa dette locative au 30 septembre 2023 arrêtée à la somme de
72 987,66 euros avec reprise du paiement du loyer courant,
- ordonner la suspension de la clause résolutoire,
- condamner la SCI Patrimasfip à lui remettre un avenant au bail à effet du 1er avril 2022 pour un loyer annuel HC et HT de
42 576,82 euros, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir,
- condamner la SCI Patrimasfip à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
L’assignation a été dénoncée le 26 septembre 2023 à la société BNP Paribas, en sa qualité de créancier inscrit.
Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, ”toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”
L’article 834 du code de procédure civile dispose que “dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend”.
Le commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été délivré le 22 juin 2023 pour un montant en principal de 61 529,75 euros représentant un arriéré locatif arrêté au
9 juin 2023, échéance de juin comprise, un décompte détaillé étant annexé à l’acte.
La société Kothogui, sans contester la dette locative, fait valoir qu’elle a sollicité le renouvellement du bail par acte extra judiciaire du 29 mars 2022 pour le 1er avril 2022 avec fixation du loyer après indexation à la somme annuelle HC et HT de 42 576,82 euros tandis que la bailleresse lui a proposé un nouveau bail avec des clauses qu’elle ne pouvait accepter ; que de fait le bail s’est trouvé renouvelé aux mêmes clauses et conditions ; que c’est seulement le 24 avril 2023 que la SCI bailleresse a confirmé le montant du loyer renouvelé par application de l’indexation sans toutefois établir un avenant de renouvellement au bail, ce qui bloque toute possibilité de cession du fonds de commerce.
La société locataire ne conteste pas la validité de ce commandement de payer et le montant réclamé, sauf à réclamer les justificatifs des régularisations de charges et de la taxe foncière appelée mensuellement et à déduire les frais d’huissier et d’avocat qui lui sont imputés en mars 2023 pour un montant respectif de 187,53 euros et 900 euros ; elle ne conteste pas non plus n’avoir pas satisfait aux causes justifiées de ce commandement dans le délai d’un mois imparti.
Un commandement de payer demeure valide à hauteur des sommes justifiées de sorte que c’est à bon droit que la SCI Patrimasfip sollicite la constatation de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire à la date du 22 juillet 2023.
Sur la provision et la demande de délais de paiement
Aux termes de l'article 835, alinéa 2,du code de procédure civile, “dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”.
Selon l’article L.145-41 du code de commerce, “Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.
L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”
La SCI bailleresse sollicite la somme provisionnelle de 103 082,09 euros arrêtée au 13 mai 2024, échéance de mai comprise.
Toutefois, elle ne justifie pas du bien fondé des appels mensuels au titre de la taxe foncière 2022 et 2023 et de leur régularisation annuelle, pas plus qu’elle ne verse de justificatifs concernant la régularisation des charges 2022.
Par ailleurs, les frais d’huissier et d’avocat facturés en mars 2023, qui ne sont ni explicités ni justifiés, doivent être déduits de ce décompte comme indiqué précédemment (187,53 euros et 900 euros).
Dans ces conditions, la provision allouée à la SCI Patrimasfip sera limitée en l’état à la somme de 95 000 euros, dont il convient de déduire le virement de 7 000 euros effectué par le preneur qui n’est pas contesté par la bailleresse, soit un montant de 88 000 euros.
La société Kothogui sollicite les plus larges délais de paiement et rappelle qu’elle a entrepris des démarches pour céder le fonds de commerce, ce qui permettrait d’apurer la dette locative, produisant aux débats une promesse de cession du 28 mars 2024 signée, mais qu’elle en est empêchée par la bailleresse qui refuse d’établir un avenant de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2022, au prix fixé, soit le loyer indexé d’avril 2022.
Compte tenu de ces éléments, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement à la société Kothogui dans les termes du dispositif
ci-après et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant les délais accordés et d’enjoindre à la SCI bailleresse d’établit un avenant au bail à effet du 1er avril 2022 pour un loyer annuel HC et HT de 42 576,82 euros, cet avenant ayant pris effet en tout état de cause antérieurement à la date de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, et ce, afin de permettre au preneur de poursuivre ses démarches en vue de la cession du fonds de commerce.
A défaut de respect de ces délais, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L’expulsion du preneur sera ordonnée et l’indemnité d’occupation fixée mensuellement, à titre provisionnel, sera égale au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, dans la limite de la somme mensuelle de 4 274,26 euros charges et taxes comprises telle que sollicitée, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.
Sur les demandes accessoires
Il sera alloué en équité à la SCI Patrimasfip une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans les termes du dispositif ci-après.
La société Kothogui sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 juin 2023.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire à la date du 22 juillet 2023,
Condamnons la société Kothogui à payer à la SCI Patrimasfip la somme de 88 000 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et taxes arrêté au mois de mai 2024 inclus,
Accordons à la société Kothogui des délais de paiement,
Disons que la société Kothogui pourra s’acquitter du paiement de la provision fixée, en sus du loyer courant, moyennant le versement de 24 mensualités d’égal montant jusqu’à complet apurement de la dette, et ce, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,
Disons que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant le cours des délais accordés,
Disons qu’à défaut de paiement d’un seul loyer courant ou d’une seule mensualité à échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et :
- la dette deviendra immédiatement exigible,
- l’expulsion de la société Kothogui pourra être poursuivie ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 1] avec l’assistance, si besoin, de la force publique et d’un serrurier,
- le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- la société Kothogui sera condamnée à payer, à titre provisionnel, à la SCI Patrimasfip une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges et taxes, dans la limite de la somme mensuelle de 4 274,26 euros charges et taxes comprises, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,
Condamnons la SCI Patrimasfip à régulariser avec la SARL Kothogui un avenant de renouvellement au bail à effet du 1er avril 2022 pour un loyer annuel hors charges et hors taxes de 42 576,82 euros, dans le délai de 8 jours à compter de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, l’astreinte ayant vocation à courir sur une durée de six mois,
Condamnons la société Kothogui à payer à la SCI Patrimasfip la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamnons la société Kothogui aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 22 juin 2023,
Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande,
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.
Fait à Paris le 12 juin 2024
Le Greffier,Le Président,
Fanny ACHIGARMaïté GRISON-PASCAIL