TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/58275 - N° Portalis 352J-W-B7H-C26S5
N° : 6
Assignation du :
30 Octobre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 12 juin 2024
par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier.
DEMANDERESSE
S.A.S. César & Brutus
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Mickaël RUBINSOHN, avocat postulant au barreau de PARIS - #G0586, Me Amaury PLUMERAULT, avocat plaidant au barreau de LYON
DEFENDERESSE
ACADEMIE NATIONALE DE MEDECINE
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS - #K0122
DÉBATS
A l’audience du 15 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte en date du 6 septembre 2018, l’Académie nationale de médecine a donné à bail commercial à la société César & Brutus des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer annuel en principal de 16 560 eurios hors taxes et hors charges.
Un sinistre dégât des eaux est survenu dans l’immeuble entraînant des dégradations dans le local loué.
Invoquant la carence du bailleur à remédier à ces désordres et des manquements à ses obligations contractuelles, la société César & Brutus a fait assigner, par acte en date du 30 octobre 2023, l’Académie nationale de médecine sollicitant de :
“Vu les articles 1103 et 1104, 1719 et 1720 du Code civil ;
Vu les articles 472, 695 à 700, 834 et 835 du Code de procédure civile ;
Vu la jurisprudence visée ;
Vu les pièces versées au débat énumérées selon le bordereau ci-annexé.
ORDONNER la réduction de 40 % du montant du loyer et des charges dues par la société CÉSAR & BRUTUS à l’ACADÉMIE NATIONALE DE MÉDECINE, et ce, rétroactivement à compter du 1er avril 2022 jusqu'à parfaite réalisation des travaux matérialisée par un procès-verbal de réception attestant de l'étanchéité des lieux loués ;
CONDAMNER l’ACADÉMIE NATIONALE DE MÉDECINE à verser à la Société CÉSAR & BRUTUS une provision à valoir sur les dépenses de mise en sécurité du circuit électrique du local commercial remis à bail, et ce, à concurrence de 106,93 € ;
CONDAMNER l’ACADÉMIE NATIONALE DE MÉDECINE à verser à la Société CÉSAR & BRUTUS la somme de 2.000,00 € au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins du procès ;
CONDAMNER l’ACADÉMIE NATIONALE DE MÉDECINE aux entiers dépens.”
A l’audience du 22 novembre 2023, l’affaire a été renvoyée, une injonction étant délivrée aux parties de rencontrer un médiateur.
A l’audience de renvoi du 15 mai 2024, l’affaire a été plaidée.
Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, la société César & Brutus demande de :
“Vu les articles 1103 et 1104, 1719 et 1720 du Code civil ;
Vu les articles 472, 695 à 700, 834 et 835 du Code de procédure civile ;
Vu la jurisprudence visée ;
Vu les pièces versées au débat énumérées selon le bordereau ci-annexé.
À titre principal,
ORDONNER à l’ACADÉMIE NATIONALE DE MÉDECINE de faire réaliser les travaux dont l’origine est indéterminée ayant pour objet de remédier aux infiltrations d’eau dans le local commercial remis à bail à la Société CÉSAR & BRUTUS, et ce, sous astreinte de 150,00 € par jour de retard à défaut d’exécution spontanée dans un délai de deux (2) mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;
SE RÉSERVER le pouvoir de liquider l’astreinte ;
ORDONNER la réduction de 40 % du montant du loyer et des charges dues par la société CÉSAR & BRUTUS à l’ACADÉMIE NATIONALE DE MÉDECINE, et ce, rétroactivement à compter du 1er avril 2022 jusqu'à parfaite réalisation des travaux d'étanchéité des locaux loués matérialisés par un procès-verbal de réception ;
CONDAMNER l’ACADÉMIE NATIONALE DE MÉDECINE à verser à la société CÉSAR & BRUTUS la somme provisionnelle de 13.930,00 € - correspondant à la réduction de
40 % du montant du loyer et des charges dues entre le mois d’avril 2022 et le mois d’avril 2024 (soit 24 mois) (à parfaire)- à valoir sur son préjudice de jouissance du fait de l’indisponibilité partielle de ses locaux depuis le 1er avril 2022 ;
CONDAMNER l’ACADÉMIE NATIONALE DE MÉDECINE à verser à la Société CÉSAR & BRUTUS une provision à valoir sur les dépenses de mise en sécurité du circuit électrique du local commercial remis à bail, et ce, à concurrence de 106,93 € ;
Subsidiairement, si le Juge des référés n’entrait pas en voie de condamnation à provisoire par une baisse rétroactive et temporaire du loyer jusqu’à consolidation du sinistre,
CONDAMNER l’ACADÉMIE NATIONALE DE MÉDECINE à verser à la Société CÉSAR & BRUTUS une indemnité provisionnelle de 10.000,00 € à valoir sur le préjudice de jouissance subi entre le mois d’avril 2022 et le mois d’avril 2024 (soit 24 mois) (à parfaire) – à valoir sur son préjudice de jouissance du fait de l’indisponibilité partielle de ses locaux depuis le 1 er avril 2022 ;
À titre accessoire,
CONDAMNER l’ACADÉMIE NATIONALE DE MÉDECINE à verser à la Société CÉSAR & BRUTUS la somme de 2.000,00 € au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins du procès ;
CONDAMNER l’ACADÉMIE NATIONALE DE MÉDECINE aux entiers dépens.”
Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, l’Académie nationale de médecine sollicite de débouter la société César & Brutus de ses prétentions en raison d’une contestation manifestement sérieuse et de lui donner acte qu’elle s’engage à réaliser les travaux dont l’origine est indéterminée ayant pour objet de remédier aux infiltrations d’eau dans une partie du local de stockage attenant à l’espace principal de l’agence, dans un délai maximum de deux mois.
Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de travaux
L’article 1719 du code civil dispose :
“Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
(...) 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; (...)”.
L’article 1720 du même code prévoit que “ Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.”
L’article 834 du code de procédure civile énonce :
“Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.”
Selon l’article 835 alinéa 1 du même code :
“Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.”
Il résulte du procès-verbal de constat dressé le 18 août 2023 que le local de stockage attenant au local principal exploité en agence immobilière par la société César & Brutus est très fortement endommagé par des infiltrations d’eau, avec un effondrement partiel du faux plafond, le commissaire de justice mentionnant une forte odeur d’humidité ; que le constat de photographies dressé le 23 février 2024 témoigne de la persistance des désordres auxquels il n’a pas été remédié à ce jour malgré plusieurs relances depuis mars 2022.
Le rapport d’expert produit aux débats par la défenderesse confirme la présence d’humidité sur le mur du local “réserve” de l’agence immobilière, “à proximité du tableau électrique”, et indique que les infiltrations d’eau proviennent d’une courette au
1er étage, appartenant à trois copropriétés dont celle du [Adresse 2]. Il est encore précisé que l’origine des ces infiltrations est consécutive, soit à un engorgement de la descente EP en pied de la petite cour-couverture, soit à un défaut ou absence d’étanchéité du mur d’une des copropriétés.
Il résulte de ces éléments que les désordres subis par la locataire perdurent depuis longtemps et portent atteinte à sa jouissance paisible des locaux donnés à bail, aucune démarche n’ayant été entreprise à l’initiative du bailleur depuis 2022 pour remédier aux infiltrations endommageant les locaux donnés à bail.
L’obligation imputée à la bailleresse de mettre en oeuvre les mesures nécessaires pour faire cesser les désordres avérés que subit sa locataire n’est pas sérieusement contestable, peu important les difficultés invoquées liées à la détermination de l’origine des désordres, la bailleresse n’ayant pas sollicité le syndic pour procéder à une éventuelle mesure d’expertise en recherche de fuites.
Dès lors, et nonobstant l’engagement pris à ce jour par l’Académie nationale de médecine d’entreprendre des travaux de couverture de la courette et l’acceptation des devis de réfection de la toiture, il convient d’ordonner à la défenderesse de faire procéder aux réparations nécessaires afin de mettre un terme aux infiltrations subies par la société César & Brutus, et ce, dans les termes du présent dispositif.
Sur les demande de réduction du loyer et de provisions
L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose :
“Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils [ Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.”
La société locataire sollicite une réduction de 40% du montant des loyers et charges, rétroactivement à compter du 1er avril 2022 jusqu’à la réalisation des travaux réparatoires outre une provision à valoir sur le remboursement de 40% du loyer sur la période du
1er avril 2022 au mois d’avril 2024 (24 mois) à valoir sur son préjudice de jouissance.
Elle invoque l’impossibilité d’exploiter le local de stockage, la forte odeur d’humidité qui se diffuse au niveau du local principal créant des nuisances pour les collaborateurs et la clientèle, qui se trouvent également exposés à un risque en raison de la mise à découvert du circuit électrique à haute tension, et la survenance d’un nouvel épisode d’infiltrations d’eau le 23 février 2024 à l’occasion d’un orage.
La défenderesse s’oppose à cette demande alors que seul le local de stockage est affecté, faisant valoir que la demande se heurte à une contestation sérieuse.
Il est constant que seul le local de stockage attenant au local principal donné à bail est affecté de désordres, dans des proportions qui ne sont pas établies depuis le 1er avril 2022 mais seulement depuis le constat du 18 août 2023. Il n’est nullement démontré, avec l’évidence suffisante requise en référé, que les dégradations dans ce local de stockage ont des répercussions importantes sur les conditions d’exploitation de la société César & Brutus depuis le 1er avril 2022, celle-ci n’ayant jamais cessé son activité.
Dans ces conditions, la demande tendant à l’obtention d’une réduction de 40% du montant des loyers et charges, et ce, rétroactivement depuis le 1er avril 2022, ne peut prospérer au stade du référé, comme devant être soumise à l’appréciation du juge du fond.
En revanche, le trouble de jouissance invoqué par la société locataire depuis 2022, dont le local de stockage est inutilisable, est avéré et justifie l’allocation d’une provision à la charge de la bailleresse, dont l’obligation à indemnisation n’est pas contestable sur le principe.
Il sera donc alloué à la société C&sar & Brutus une indemnité provisionnelle de 4 000 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices.
Sur la demande de provision concernant le circuit électrique
La société César & Brutus sollicite le remboursement de l’intervention d’un électricien pour une mise en sécurité du circuit électrique selon facture du 14 septembre 2023 de la société ADI Electricité pour un montant de 106,93 euros.
La défenderesse ne formule aucune observation sur cette demande.
Il est acté dans le procès-verbal de constat du 18 août 2023 que les infiltrations d’eau à répétition surviennent sur le mur du local “réserve” à proximité du tableau de circuit électrique.
Dans ces conditions, le coût de la démarche entreprise par la locataire pour une mise en sécurité de l’installation électrique, outre qu’elle est justifiée, doit être imputée à la bailleresse, responsable du trouble de jouissance subi par la société César & Brutus.
Il sera donc fait droit à la demande de provision à hauteur de la somme de 106,93 euros.
Sur les autres demandes
Il sera alloué en équité à la demanderesse une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans les termes du présent dispositif.
La défenderesse supportera la charge des dépens de l’instance.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, en premier ressort,
Ordonnons à l’Académie nationale de médecine de faire réaliser les travaux nécessaires permettant de remédier aux infiltrations d’eau subies par la société César & Brutus dans le local commercial qu’elle lui a donné à bail, et ce, dans le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, l’astreinte ayant vocation à courir sur une durée de deux mois,
Disons n’y avoir lieu à nous réserver la liquidation de l’astreinte,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la réduction rétroactive du montant du loyer et des charges et à la demande de provision à valoir sur le montant de cette réduction,
Condamnons l’Académie nationale de médecine à payer à la société César & Brutus une somme de 4 000 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance depuis le 1er avril 2022,
Condamnons l’Académie nationale de médecine à payer à la société César & Brutus une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Disons n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande,
Condamnons l’Académie nationale de médecine aux dépens de l’instance,
Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.
Fait à Paris le 12 juin 2024
Le Greffier,Le Président,
Fanny ACHIGARMaïté GRISON-PASCAIL