TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/58798 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IVN
N° : 7
Assignation du :
22 Novembre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 12 juin 2024
par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier.
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet JMD CONSEIL
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Jérôme CHAMARD de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE - BAUDOUIN - DAUMAS - CHAMARD BENSAHE L - GOMEZ-REY - BESNARD, avocats au barreau de PARIS - #P0056
DEFENDEUR
Monsieur [G] [I]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Jean-françois LOUIS de la SCP SCP SOUCHON - CATTE - LOUIS et ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0452
DÉBATS
A l’audience du 15 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, assistée de Fanny ACHIGAR, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
M. [G] [I] est propriétaire d’un appartement situé au 6ème étage et de chambres de services au 7ème et 8ème étages au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 2].
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, dénonçant la réalisation de travaux non autorisés par M. [I], affectant les parties communes de l’immeuble et son aspect extérieur par la dépose d’une partie de la toiture pour la création d’une terrasse et la transformation de quatre fenêtres en deux baies vitrées, a, par acte en date du 22 novembre 2023, fait assigner en référé le copropriétaire sollicitant de :
“Vu l’article 835 du Code de procédure civile,
Vu la loi du 10 juillet 1965, notamment ses articles 9, 14, 15, 25 b, et 26,
Condamner Monsieur [G] [I] à remettre les lieux en leur état antérieur sous astreinte de 1.000 € par jour de retard commençant à courir passé un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance de référé ;
Dire que cette remise en l’état antérieur consistera à :
- Restituer au syndicat des copropriétaires les combles annexés au 8 ème étage ;
- Reconstituer la toiture en zinc déposée,
- Supprimer les deux baies vitrées créées pour reconstituer les quatre petites fenêtres carrées qui existaient.
Se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte prononcée ;
Dire que cette remise en l’état antérieur sera réalisée sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les frais et honoraires seront pris en charge par Monsieur [G] [I] ;
Condamner Monsieur [G] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] une somme de 4.000 Euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
Condamner Monsieur [G] [I] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Jérôme CHAMARD conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;
Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir, applicable sur minute et avant même enregistrement.”
A l’audience du 20 décembre 2023, les parties ont indiqué qu’elles souhaitaient une médiation judiciaire pour tenter de résoudre leur litige.
Par ordonnance du 10 janvier 2024, le juge des référés a désigné un médiateur pour permettre aux parties de trouver une solution négociée.
L’une des parties a mis fin à la mesure de médiation et l’affaire a été plaidée à l’audience du 15 mai 2024.
Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble réitère ses prétentions contenues dans son assignation d’origine.
Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, M. [I] sollicite de :
“ A titre principal :
Vu l’article 131-10 du Code de procédure civile,
Déclarer irrecevable l’ensemble des demandes du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] en l’état.
A titre subsidiaire :
Vu l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, la qualité de parties privatives des parties en litige et les procédures au fond qui sont en cours pour le faire juger et pour faire juger que le Syndicat des copropriétaires commet un abus de majorité :
Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes. A titre encore plus subsidiaire :
Constater l’existence de contestations sérieuses et se déclarer incompétent.
A titre reconventionnel :
Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux entiers dépens de l’instance.
Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à Monsieur [G] [I] une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, laquelle sera répartie entre les autres copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.”
Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité des demandes
M. [I] soutient que les demandes du syndicat des copropriétaires sont irrecevables en l’état, dès lors que la décision d’entrer en médiation a été prise par l’assemblée générale des copropriétaires et qu’il appartient donc à cette même assemblée de décider d’y mettre un terme, de sorte que la procédure reste suspendue conformément aux dispositions de l’article 131-10 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’aucune décision de l’assemblée générale n’est nécessaire pour entrer en médiation et que le syndic n’a besoin d’aucune autorisation pour agir en référé afin de faire cesser une atteinte aux parties communes.
Lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2023, les copropriétaires ont donné mandat au syndic pour agir en justice à l’encontre de M. [I] au titre des travaux irréguliers réalisés pour obtenir la remise en état à l’identique, décidant également de participer à une mesure de médiation en marge de la procédure de référé.
Comme le souligne le syndicat des copropriétaires, selon l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic de l’immeuble n’a pas besoin d’être habilité à agir en justice en matière de référé pour faire cesser toute atteinte aux parties communes de l’immeuble, pas plus qu’il ne lui est nécessaire d’obtenir l’autorisation de mettre un terme à la mesure de médiation qui a été ordonnée.
La syndicat des copropriétaires sera donc déclaré recevable en ses demandes.
Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite
Selon l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. (...).”
L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que “Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (...)
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;”
Le dommage imminent s’entend du « dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer » et le trouble manifestement illicite résulte de « toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit ».
Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage, d’un préjudice ou la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines, qu’un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés ; la constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.
Il est constant que le trouble manifestement illicite est caractérisé dès lors qu’un copropriétaire ou locataire réalise des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires ou en méconnaissance des décisions de l’assemblée.
Le syndicat des copropriétaires explique que M. [I] a accaparé l’espace situé entre les deux souches de cheminée donnant sur la rue de l’Université, supprimant les combles, déposant la toiture du 7ème étage pour créer une terrasse de 16 m2 dotée d’un garde-corps desservant ses chambres de service au 8ème étage, transformant encore les quatre petites fenêtres carrées en deux baies vitrées, et ce, sans autorisation préalable de l’assemblée générale. Il soutient que ces travaux portent atteinte aux parties communes et à l’aspect extérieur de l’immeuble, qu’ils constituent également une appropriation d’une partie commune avec la récupération des combles sous fenêtres existantes, qui ne sont pas à l’usage exclusif de M. [I], et rappelle que le règlement de copropriété comporte une clause d’harmonie, ce qui justifie la demande de remise en état initial des lieux.
M. [I] soutient que les combles et l’emplacement de l’appentis sont à son usage exclusif, n’étant accessibles qu’à partir de ses parties privatives, qu’ils ne sont d’aucune utilité pour quiconque en dehors du propriétaire des parties situées en façade aux 7ème et 8ème étages, qu’ils ne sont visibles que depuis la pièce située au 8ème étage et nullement depuis la rue ou autre partie de l’immeuble, que le règlement de copropriété est muet sur ces parties, alors même que les combles ne figurent pas dans l’énumération des parties communes de l’article 3 de la loi du
10 juillet 1965.
Il rappelle qu’il a saisi le juge du fond afin de se voir reconnaître la propriété des combles et de l’emplacement de l’appentis qui forment un ensemble avec ses lots privatifs, ainsi qu’aux fins d’annulation de la partie de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 18 décembre 2023 qui a habilité le syndic à agir en justice pour obtenir la remise en état sous astreinte, considérant que cette décision caractérise un abus de majorité. Il dénonce l’absence d’urgence, soulignant que le syndicat l’a laissé réaliser ses travaux malgré l’affichage de la déclaration préalable, en attendant le mois de novembre 2023 pour diligenter une action et ajoute qu’il a également saisi le tribunal judiciaire pour contester la résolution n°19 de l’assemblée générale du 28 mars 2022 qui a refusé de l’autoriser à réunir ses lots et à réaliser les travaux.
Il ressort des pièces versées aux débats que :
- l’assemblée générale du 28 mars 2022, aux termes d’une résolution 19, a rejeté la demande de M. [I] tendant à la réunion de ses lots privatifs n° 141 à 146, 166, 182 et 183 en un lot n°184 et à la création d’une terrasse de 17 m2 en jouissance privative à l’usage exclusif de son lot n° 184 avec transformation de la toiture au droit de son lot au 8ème étage,
- que M. [I] a diligenté une action en contestation de cette résolution,
- M. [I] a entrepris, nonobstant le refus de l’assemblée générale en 2022, les travaux de création d’une terrasse au 8ème étage en supprimant la partie combles et l’appentis zingué situés au dessus de ses lots du 7ème étage et donnant sur ses lots du 8ème étage, en procédant préalablement à l’affichage d’une déclaration préalable de travaux contre laquelle le syndicat des copropriétaires n’a pas exercé de recours,
- les quatre petites fenêtres équipant les chambres de service ont été remplacées par deux baies vitrées, ce qui n’est pas contesté,
- le procès-verbal de constat dressé le 8 septembre 2023 fait état de l’installation d’une bâche en fin de pente de toiture, maintenue par une structure en tasseaux bois, sous laquelle apparaît la création d’une terrasse en lames de bois avec garde corps métalliques.
Le règlement de copropriété désigne “les couvertures” comme parties communes de l’immeuble et les fenêtres comme parties privatives. Il n’évoque pas la situation des combles.
La transformation des fenêtres, parties privatives, ne requiert donc pas, par principe, d’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, sauf si les modifications portent atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble et à son harmonie générale.
Or en l’état des pièces versées aux débats, et en l’absence de tout élément justificatif suffisant, il ne peut être affirmé, avec l’évidence requise en référé, que ces modifications de fenêtres portent réellement atteinte à l’harmonie générale de l’immeuble et à son aspect extérieur, qui suppose une visibilité depuis la rue ou les autres parties de l’immeuble, ce qui n’est pas caractérisé de manière manifeste.
Dès lors il n’y a pas lieu d’ordonner la remise en état des fenêtres du 8ème étage en l’absence de trouble manifestement illicite suffisamment caractérisé.
Il est par ailleurs de jurisprudence constante que les combles qui ne sont d’aucune utilité pour la copropriété, qui n’abritent aucun élément d’équipement collectif et dont l’accès se fait par une partie privative sont considérés comme parties privatives, le syndicat des copropriétaires ne pouvant affirmer que ces combles sont des parties communes au seul motif que le règlement de copropriété définit les parties communes comme celles non affectés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, étant rappelé que les parties communes se définissent également comme étant celles affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux, ce qui n’est manifestement pas le cas en l’espèce concernant les combles litigieux.
Enfin il n’est pas démontré une quelconque atteinte à la toiture générale de l’immeuble, surplombant le 8ème étage. Si en revanche, la suppression de l’appentis zingué couvrant les combles peut prêter à discussion, dès lors que le règlement de copropriété qualifie de partie commune les “couvertures”, il résulte toutefois de l’ensemble de ces éléments, qu’en l’état des pièces versées aux débats, la demande de remise en état à l’identique avec rétablissement des combles et de la toiture en zinc ainsi que des quatre fenêtres d’origine apparaît disproportionnée au regard du trouble allégué.
Il sera donc dit qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriété.
Sur les autres demandes
Il n’y a pas lieu en équité de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires supportera la charge des dépens de l’instance.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Déclarons recevable en ses demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2],
Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes,
Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble
[Adresse 2] aux dépens de l’instance.
Fait à Paris le 12 juin 2024
Le Greffier,Le Président,
Fanny ACHIGARMaïté GRISON-PASCAIL