TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 5] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Aracelli CERDA
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 24/00069 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3V4D
N° MINUTE :
3
JUGEMENT
rendu le 13 juin 2024
DEMANDEURS
Monsieur [M] [W],
demeurant [Adresse 2] (BELGIQUE)
représenté par Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de [Localité 5], vestiaire : #C1922
Monsieur [Y] [W],
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de [Localité 5], vestiaire : #C1922
Madame [U] [W] épouse [I],
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de [Localité 5], vestiaire : #C1922
DÉFENDERESSE
Madame [E] [S],
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Aracelli CERDA, avocat au barreau de [Localité 5], vestiaire : #B0788
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 juin 2024 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 13 juin 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00069 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3V4D
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 05 avril 2017, Monsieur [K] [W] a donné en location à Madame [S] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1], outre une cave n°31 et un parking n°75, [Localité 5] [Localité 5] pour un loyer de 3750 euros par mois.
Monsieur [K] [W] est décédé le 22 avril 2018.
Madame [S] n'ayant pas réglé l'intégralité des loyers, Monsieur [M] [W], Monsieur [Y] [W] et Madame [U] [I] née [W], ci-après désignés l'indivision [W], venant aux droits de Monsieur [K] [W], lui ont fait délivrer un commandement de payer le 11 octobre 2023, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 9183,22 euros, mais celui-ci s'est révélé infructueux.
Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2023, l'indivision [W] a fait assigner Madame [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 6], aux fins de voir notamment constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail d'habitation, ordonner l'expulsion de la locataire, obtenir sa condamnation en paiement de 15416,55 euros au titre de l'arriéré locatif, d'une indemnité d'occupation mensuelle avec conservation du dépôt de garantie, et d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2500 euros, outre les entiers dépens comprenant le coût des deux commandements de payer et de l'assignation.
La dénonciation au préfet est intervenue le 12 décembre 2023.
L'affaire a été appelée à l'audience du 07 février 2024 et renvoyée au 26 avril 2024.
A cette date, l'indivision [W] et Madame [S] ont fait état par la voix de leurs conseils respectifs, d'un accord concernant le règlement de la dette locative, fixée à 14219,64 euros, sur une période de 10 mois.
Aucun diagnostic social et financier n'a été versé au dossier avant l'audience.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs écritures déposées à l'audience et reprises oralement.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
- Sur la recevabilité de la demande :
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 12 décembre 2023. Par ailleurs, l'indivision [W] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 13 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 11 décembre 2023.
Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n'est versé au dossier.
L'action est donc recevable.
- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :
L'article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose : " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ".
Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [S], locataire d'un logement situé [Adresse 1], outre une cave n°31 et un parking n°75, [Localité 5] [Localité 5] suivant bail sous seing privé des 05 avril 2017, était redevable d'un arriéré de loyers et de charges de 9183,22 euros à la date de délivrance du deuxième commandement de payer.
Ce commandement de payer qui a été signifié à Madame [S] le 11 octobre 2023 a rappelé les termes de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
Il apparaît qu'à la suite de ce commandement de payer, Madame [S] n'a ni réglé l'intégralité de la dette dans le délai légal de deux mois ni sollicité une suspension des effets de la clause résolutoire dans les formes prévues par la loi.
Il convient donc de constater que les effets de la clause résolutoire insérée au bail sont acquis.
- Sur les sommes dues au titre de l'arriéré de loyers :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.
En l'espèce, les parties s'accordent pour dire que Madame [S] est redevable d'une somme de 14219,64 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance d'avril 2024 incluse.
Madame [S] sera en conséquence condamnée à verser cette somme à l'indivision [W], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
- Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion :
En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.
En l'espèce, il y a lieu de constater l'accord des parties pour autoriser Madame [S] à rembourser sa dette sur une période de 10 mois selon les modalités fixées au présent dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés et les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.
Si Madame [S] se libère dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.
En revanche, le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :
- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
- Madame [S] sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, aucun élément ne venant justifier une quelconque majoration,
- la clause résolutoire reprendra son plein effet,
- il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [S] et de tout occupant de son chef selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Les parties seront par ailleurs déboutées de leurs demandes au titre du dépôt de garantie et de la remise des quittances.
- Sur l'exécution provisoire :
La présente décision est exécutoire à titre provisoire.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. "
Ni la nature du litige, ni l'équité ne commandent en l'espèce qu'il soit fait application de l'article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d'apurement accordé.
- Sur les dépens:
L'article 696 du code de procédure civile dispose : " La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".
Madame [S] qui succombe, supportera les dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 octobre 2023, de l'assignation, et de la notification au préfet .
PAR CES MOTIFS :
Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 5], statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,
Constate l'acquisition de la clause résolutoire, à compter du 12 décembre 2023 du bail consenti par Monsieur [W] désormais l'indivision [W] à Madame [S] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 1], outre une cave n°31 et un parking n°75, [Localité 5] [Localité 5] ;
En suspend toutefois les effets ;
Condamne Madame [S] à payer à l'indivision [W] la somme de 14219,64 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés, échéance d'avril 2024 incluse ;
Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Autorise Madame [S] à s'acquitter de la dette en 09 fractions mensuelles minimum de 1422 euros chacune, en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 10e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement) ;
Dit que les paiements mensuels devront être effectués par Madame [S] entre les mains de l'indivision [W], aux termes prévus par le contrat de location, en tout état de cause avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu'à extinction totale de la dette ;
Dit que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ;
Dit en revanche que tout défaut de paiement par Madame [S] d'un seul loyer ou d'une seule mensualité de paiement pour apurer la dette, justifiera :
- que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
- que le solde de la dette devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;
-qu'à défaut pour Madame [S] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l'indivision [W] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est;
- que Madame [S] sera condamnée à verser à l'indivision [W] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
- que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;
Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Madame [S] au paiement des dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 octobre 2023, de l'assignation et de la notification au préfet.
Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de [Localité 5] le 13 juin 2024.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.