TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [T] [Z]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/02285 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EWH
N° MINUTE :
10
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 13 juin 2024
DEMANDERESSE
S.A. IMMOBILIERE 3F,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128
DÉFENDEUR
Monsieur [T] [Z],
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 avril 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 juin 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 13 juin 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02285 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EWH
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 08 février 2002, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a donné en location à Monsieur [Z] et Madame [N] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], outre un emplacement de stationnement, [Localité 3] pour un loyer de 527,88 euros par mois pour le logement et 61 euros par mois pour le parking.
Un avenant a été signé par la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F avec Monsieur [Z] le 24 août 2002 concernant l'emplacement de parking.
Madame [N] est décédée en 2014.
Monsieur [Z] n'ayant pas réglé l'intégralité des loyers, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F lui a fait délivrer un commandement de payer le 31 octobre 2023, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 5162,61 euros, mais celui-ci s'est révélé infructueux.
Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2024, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner en référé Monsieur [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur [Z] et de toutes personnes dans les lieux de son fait, et ce, avec l'assistance du Commissaire de police et de la Force publique, s'il y a lieu, dans les deux mois suivant le commandement d'avoir à libérer les lieux,
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meubles ou local de son choix, et ce, aux frais, risques et périls du cité,
- condamner Monsieur [Z] à lui payer la somme de 7334,13 euros à titre de provision,
- condamner Monsieur [Z] à payer mensuellement à titre de provision sur l'indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif, une somme égale au loyer du logement litigieux majoré de 50%, sans préjudice des charges, et subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,
- condamner Monsieur [Z] à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de l'assignation et plus généralement de tous actes rendus nécessaires à l'occasion de la procédure.
La dénonciation au préfet est intervenue le 1er février 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 26 avril 2024.
A cette date, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 10042,20 euros.
En défense, Monsieur [Z] a comparu en personne, exposé sa situation personnelle et financière et sollicité des délais de paiement ainsi que son maintien dans les lieux.
Sur la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d'éventuels délais de paiement, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a fait part de son opposition à l'audience, le locataire ne réglant pas les loyers courants.
Aucun diagnostic social et financier n'a été versé avant l'audience.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
- Sur le référé :
Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, il y a lieu de constater qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur l'existence d'une dette locative dont le montant justifie la procédure d'urgence.
- Sur la recevabilité de la demande :
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 1er février 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l'audience le 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 03 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 29 janvier 2024.
Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n'est versé au dossier.
L'action est donc recevable.
- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.
Il a été visé un délai de six semaines au commandement de payer du 31 octobre 2023, compte-tenu de sa délivrance après l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a en effet réduit à six semaines le délai pour payer les causes d'un tel commandement de payer. Néanmoins, ce délai ne correspondant pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier, il y a lieu de retenir un délai de 2 mois.
Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [Z], locataire d'un logement situé [Adresse 2], outre un emplacement de stationnement, [Localité 3] suivant bail sous seing privé du 08 février 2002, n'a pas réglé l'intégralité de la dette, ni dans le délai de 6 semaines, ni dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.
Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 1er janvier 2024.
- Sur les sommes dues au titre de l'arriéré de loyers :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.
En l'espèce, le bailleur produit un décompte locatif établi le 25 avril 2024 démontrant que Monsieur [Z] restait devoir la somme de 10042,20 euros au titre des loyers et charges impayés, mois de mars 2024 inclus.
Il convient d'expurger le décompte des pénalités qui ne font pas partie de la dette locative.
Monsieur [Z] sera en conséquence condamné à verser la somme provisionnelle de 10026,96 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
- Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion :
En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.
En l'espèce, l'opposition du bailleur à l'audience et l'absence de reprise du paiement du loyer avant l'audience par le locataire, ne permettent pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d'être versées par le débiteur pour acquitter la dette dans le délai légal précité.
Monsieur [Z] étant occupant sans droit ni titre, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
- Sur l'indemnité d'occupation :
L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d'un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.
En l'espèce, il convient de fixer le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Monsieur [Z] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire, aucun élément ne venant justifier la majoration demandée.
- Sur l'exécution provisoire :
La présente décision est exécutoire à titre provisoire.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. "
Il convient en équité de condamner Monsieur [Z] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- Sur les dépens:
L'article 696 du code de procédure civile dispose : " La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".
Monsieur [Z] qui succombe, supportera les dépens de l'instance qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification au préfet.
PAR CES MOTIFS :
Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,
D'ores et déjà, vu l'urgence,
Constate l'acquisition de la clause résolutoire, à compter du 1er janvier 2024, du bail consenti par la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F à Monsieur [Z] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2], outre un emplacement de stationnement, [Localité 3] ;
Ordonne en conséquence à Monsieur [Z], devenu occupant sans droit ni titre, ainsi qu'à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F pourra faire procéder à l'expulsion de Monsieur [Z] ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamne Monsieur [Z] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l'expulsion ;
Condamne Monsieur [Z] à payer à titre provisionnel à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 10026,96 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés, échéance de mars 2024 incluse ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;
Condamne Monsieur [Z] à payer à SA d'HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité de 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [Z] au paiement des dépens de l'instance, qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification au préfet.
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 13 juin 2024.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.