Tribunal judiciaire - 14 juin 2024 - 23/03648

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Suspension des effets de la clause résolutoire : Malgré la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, le tribunal a décidé de suspendre ses effets, permettant à la société LE GRIL de régler sa dette en plusieurs mensualités. Cela a été justifié par la nature de la dette et la situation des parties, permettant ainsi d'accorder des délais de paiement.

3. Indemnité d'occupation : En cas de non-paiement des mensualités, le tribunal a prévu que la société LE GRIL serait tenue de payer une indemnité d'occupation mensuelle, ce qui souligne la volonté du juge de protéger les droits du bailleur tout en offrant une chance au locataire de régulariser sa situation.

Interprétations et citations légales

2. Délais de paiement : Le tribunal a fait référence à l'article 1343-5 du Code Civil, qui permet d'accorder des délais de paiement en cas de dettes. Cette disposition a été appliquée pour permettre à la société LE GRIL de s'acquitter de sa dette de manière échelonnée, en stipulant que "la société LE GRIL pourra se libérer de la dette de 1451,46 € en 10 mensualités d’un égal montant".

3. Article 700 du Code de Procédure Civile : Le tribunal a également condamné la société LE GRIL à verser 1000 € à la société FONCIÈRE DU SUD en vertu de l'article 700, qui permet de condamner la partie perdante à payer les frais d'avocat de la partie gagnante. Cela reflète le principe selon lequel la partie qui succombe doit supporter les frais de la procédure.

En conclusion, cette décision illustre l'équilibre que le juge des référés cherche à établir entre la protection des droits du bailleur et la possibilité pour le locataire de régulariser sa situation financière, tout en respectant les dispositions légales en vigueur.

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 24/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU :14 Juin 2024
Président :Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés
Greffier :Madame SOULIER, Greffière
Débats en audience publique le : 17 Mai 2024

GROSSE :
Le 14 Juin 2024
à Me Sandy LEVY
à Me Amelle GUERCHI

EXPÉDITION :
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 23/03648 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3WEB

PARTIES :

DEMANDERESSE

La S.C.I. FONCIÈRE DU SUD
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Sandy LEVY, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. LE GRIL
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Amelle GUERCHI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE:

La société FONCIERE DU SUD est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 1] pour l’avoir acquis suivant acte notarié du 16 juin 2022.
La société LE GRIL est titulaire d’un bail commercial consenti par la société FONCIERE DU SUD au terme d’un contrat en date du 5 avril 2011 qui lui a été consenti par Monsieur [C] [Y], précédent propriétaire de l’immeuble pour une durée de neuf ans pour se terminer le 22 novembre 2019, reconduit tacitement depuis lors, portant sur les locaux situés au RDC de l’immeuble situé [Adresse 1] et comportant une clause résolutoire.
N’ayant pas respecté son obligation de paiement du loyer et des charges au terme convenu, la société FONCIERE DU SUD lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 mai 2023.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 22 août 2023, la société FONCIERE DU SUD a fait assigner la société LE GRIL, aux fins d’obtenir:

-la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail du 5 avril 2011;

-la condamnation de la société LE GRIL à quitter les lieux sous astreinte de 300 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de 8 jours suivants la signification de l’ordonnance à intervenir ;

-l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef des locaux loués avec en tant que de besoin le concours de la force publique et éventuellement d’un serrurier ;

-la condamnation de la société LE GRIL au paiement d’une somme de 2815,80 € € à titre de provision sur la dette locative arrêtée au 31 juillet 2023 ;

-la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer de 546,46 € majoré des charges et la condamnation du la société LE GRIL à son paiement à compter du 26 juin 2023 jusqu’à la libération effective des lieux;

-la condamnation de la société LE GRIL au paiement de la somme de 972,80 € à titre d’indemnité telle que prévue au bail ;

-le paiement de la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer du 26 mai 2023

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 mai 2024.

A cette date, la société FONCIERE DU SUD, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes telles que formées au terme de ses conclusions auxquelles il sera renvoyé et sollicite voir :
-constater que la société LE GRIL ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer du 26 mai 2023 dans le délai d’un mois ;

-constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 5 avril 2011 et la résiliation du bail ;

-ordonner à la société LE GRIL de quitter les lieux sous astreinte de 300 € par jour de retard à l’expiration du délai de 8 jours suivants la signification de l’ordonnance à intervenir ;

-ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef des locaux loués avec en tant que de besoin le concours de la force publique et éventuellement d’un serrurier ;

-constater qu’en dépit de la procédure en cours, la société LE GRIL ne règle toujours pas son loyer de manière régulière et la condamner au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2544,26 €, outre intérêts de droit à valoir sur les loyers et charges impayées, compte arrêté au 16 mai 2024 ;

-condamner la société LE GRIL au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle montant de 546,46 € outre les charges et autres accessoires à compter du 26 juin 2023 ;

-condamner la société LE GRIL paiement de la somme de 972,80 € à titre d’indemnité prévue au bail ;

-la condamner au paiement de la somme de 1500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer du 26 mai 2023.

La société LE GRIL, représentée par son conseil à l’audience, maintient ses conclusions en réponse n°3 auxquelles il sera renvoyé et sollicite voir :
-constater qu’elle est à jour du paiement de ses loyers,
-ordonner la suspension de la clause résolutoire,
-accorder à son bénéfice des délais de paiement,
-rejeter l’ensemble des demandes de la société FONCIERE DU SUD,
-obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 1500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR QUOI,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

Attendu qu’il résulte des débats et de l’examen des pièces produites que les parties sont liées par un contrat de bail en date du 5 avril 2011 ;

Que le 26 mai 2023, la société FONCIERE DU SUD a fait délivrer à la société LE GRIL un commandement de payer la somme de 1723 € au titre d’un arriéré locatif arrêté au 1er mai 2023 inclus ;

Que la société LE GRIL, à qui incombe la charge probante, ne justifie pas s’être acquittée du paiement des sommes dues dans un délai de 30 jours à compter de la délivrance du commandement de payer ainsi que cela résulte des décomptes produits ;

Qu’en effet, à la date du 1er juillet 2023, la société LE GRIL ne s’était pas acquittée du paiement de l’arriéré locatif ni du paiement des loyers des mois de juin et juillet 2023 et ce n’est que le 20 septembre 2023 que la société LE GRIL a effectué un virement de la somme de 4370,77 € et a adressé un chèque de 211,52 € le 9 octobre 2023 ;

Qu’il y a lieu, en conséquence, de constater que la clause résolutoire est acquise au 27 juin 2023 ;

Attendu qu’il résulte des décomptes de créance des 16 avril et 15 mai 2024 (pièce 7 et 9 de la société FONCIERE DU SUD) la preuve que les sommes réclamées au titre de la révision annuelle du loyer, des frais de rédaction de bail et de la régularisation du loyer pour la période de février à avril 2024, initialement facturées ont été recréditées au compte du locataire et qu’à la date du 15 mai 2024, la société LE GRIL restait débitrice de la somme de 2544,26 € ;

Que pour autant, la société LE GRIL justifie avoir effectué le 14 mars 2024 un virement au profit de la société FONCIA SAGI GERANCE de la somme de 1092,80 € qui ne figure sur aucun des décomptes des 16 avril et 15 mai 2024 ;

Que l’affirmation de la société FONCIERE DU SUD de l’information donnée au locataire du changement de RIB n’est pas établie par le courriel du 15 mars 2024 en l’absence de justification de l’envoi de ce courriel à la société LE GRIL et qui est, en tout état de cause, postérieur au virement qu’elle a effectué et qui porte la mention « virement exécuté » ;

Qu’il convient en conséquence de prendre en considération ce virement de sorte que la créance de loyer arrêtée au 15 mai 2024 s’établit à la somme de 1451,46 € ;

Qu’il convient de la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 1451,46 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 15 mai 2024 ;

Attendu que l’évaluation anticipée et forfaitaire des conséquences de l’inexécution d’une obligation s’analyse en une clause pénale, ce qui inclut notamment l’acquisition pour le bailleur du terme de loyer en cours et du terme suivant, susceptible d’être modérée par le juge du fond ;

Qu’il ne peut donc être fait droit en référé à la demande d’indemnité forfaitaire qui se heurte à une contestation sérieuse dont l’examen excède la compétence du juge des référés ;

Attendu que la nature, le montant de la dette et la situation respective des parties rendent possible l'octroi de délais de paiement ;

Qu’il convient en conséquence d’accorder les délais prévus par l’article 1343-5 du Code Civil;

Qu’il y a lieu en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du paiement de la dette de 1451,46 € selon les modalités prévues au dispositif et, en cas de défaut de paiement d’une mensualité d’apurement de la dette ou d’un loyer échu, d’ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef ;

Qu’il y a lieu de dire qu’en cas de défaut de paiement d’une mensualité d’apurement de la dette, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et le locataire sera condamné à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges jusqu’à la libération définitive des lieux loués ;

Attendu qu’il convient de condamner la société LE GRIL au paiement de la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer du 26 mai 2023 ;

PAR CES MOTIFS,

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNONS la société LE GRIL à payer à la société FONCIERE DU SUD la somme de 1451,46 € à titre de provision sur la dette locative arrêtée au 15 mai 2024 ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial situé [Adresse 1] liant les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail commercial en date du 5 avril 2011;

DISONS que la société LE GRIL pourra se libérer de la dette de 1451,46 € en 10 mensualités d’un égal montant payables en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification de la présente ordonnance et la dernière mensualité étant majorée du solde et des intérêts ;

ORDONNONS à défaut d’un seul et unique versement d’une mensualité précitée d’apurement de la dette ou d’un seul loyer venant à échéance, la résiliation immédiate et définitive du bail et l’EXPULSION de la société LE GRIL et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier si nécessaire ;

DISONS qu’à défaut d’un seul et unique versement d’une mensualité précitée d’apurement de la dette, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS à défaut d’un seul et unique versement d’une mensualité précitée d’apurement de la dette ou d’un seul loyer venant à échéance, la société LE GRIL à payer à la société FONCIERE DU SUD une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges jusqu’à la libération définitive des lieux loués ;

CONDAMNONS la société LE GRIL à payer à la société FONCIERE DU SUD la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société LE GRIL aux entiers dépens de référé qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 mai 2023 ;

DISONS avoir lieu de faire droit en référé au surplus des demandes de la société FONCIERE DU SUD ;

RAPPELONS que la présente ordonnance de référé est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT