TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
REFERENCES : N° RG 23/02918 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YPOZ
Minute : 24/642
Monsieur [O] [P]
Représentant : Me SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSS, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire :
C/
Monsieur [Z] [N]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 15 Juillet 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 13 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Monsieur [O] [P],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSS, avocat au barreau de BORDEAUX,
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [Z] [N],
demeurant [Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 15 mai 2023, Monsieur [O] [P] a donné à bail à Monsieur [Z] [N] un logement situé Le Césame, [Adresse 5] (bâtiment A 55, entrée A, escalier A2, étage 3, porte et studio A328, lot n°85), pour un loyer mensuel de 332 euros, et 69 euros de provisions sur charges.
Par acte sous seing privé du même jour, Monsieur [O] [P] a donné à bail à Monsieur [Z] [N] un emplacement de stationnement situé [Adresse 5] (Le Césame, bâtiment A, parking n°PA39, lot n°148), pour un loyer mensuel de 68,00 euros, et 1,00 euros de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2023, Monsieur [O] [P] a fait signifier à Monsieur [Z] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1435 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par notification électronique du 16 août 2023 Monsieur [O] [P] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2023, Monsieur [O] [P] a fait assigner Monsieur [Z] [N] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
" constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier et le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par le bailleur ou à défaut par le Tribunal,
" condamner Monsieur [Z] [N] au paiement des sommes suivantes :
o en deniers ou quittances, la somme de 1966,16 euros correspondant au montant des loyers impayés demeurant dus au 17 octobre 2023,
o à compter du 1er novembre 2023, une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant des loyers et charges (en ce compris la taxe sur les ordures ménagères) qui auraient été dus si les baux s'étaient poursuivis,
o la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
o les entiers dépens,
" dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 22 novembre 2023.
À l'audience du 13 mai 2024, Monsieur [O] [P], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4398,33 euros arrêtée au 3 mai 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus. Il est opposé à l'octroi de délais de paiement d'office.
Monsieur [O] [P] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Z] [N] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 16 août 2023. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [Z] [N], régulièrement assigné à personne, selon les dispositions de l'article 654 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté.
À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 15 juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales
Sur la loi applicable aux contrats :
Aux termes de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
En l'espèce, les contrats du 15 mai 2023 portent sur un logement et un emplacement de stationnement. Si ces engagements sont conclus par contrats distincts, ils ont été conclus entre les mêmes parties et aux mêmes dates. En outre, d'une part, le stationnement est situé au sein de la même résidence, et d'autre part, le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.
Dès lors l'emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 22 novembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, Monsieur [O] [P] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 21 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande de Monsieur [O] [P] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire, à l'article 8, qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 16 août 2023.
Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 16 octobre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation des baux conclus le 15 mai 2023 à compter du 17 octobre 2023.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient en conséquence de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si les baux s'étaient poursuivis, et de condamner Monsieur [Z] [N] à son paiement à compter de 17 octobre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation
Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 mai 2023, du commandement de payer délivré le 16 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 3 mai 2024 que Monsieur [O] [P] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 245,16 euros (145,16 euros et 100 euros) imputée pour des frais.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [N] à payer à Monsieur [O] [P] la somme de 4153,17 euros, au titre des sommes dues au 3 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 21 novembre 2023 sur la somme de 721 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [N] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il convient également de condamner Monsieur [Z] [N] à payer à Monsieur [O] [P] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevable la demande de Monsieur [O] [P] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 15 mai 2023 entre Monsieur [O] [P] d'une part, et Monsieur [Z] [N] d'autre part, concernant le logement et l'emplacement de stationnement situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 17 octobre 2023,
CONSTATE la résiliation des baux à compter de cette date,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [Z] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [Z] [N] à compter du 17 octobre 2023, date de la résiliation, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à payer à Monsieur [O] [P] la somme de 4153,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 3 mai 2024 échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 21 novembre 2023 sur la somme de 721 euros et du présent jugement sur le surplus,
CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à payer à Monsieur [O] [P] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 4 mai 2024, échéance de juin 2024, et jusqu'à complète libération des lieux,
CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à payer à Monsieur [O] [P] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [Z] [N] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 16 août 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE JUGE