T R I B U N A L J U D I C I A I R E
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R E F E R E
REFERE n° : N° RG 24/00716 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KCO5
MINUTE n° : 2024/ 364
DATE : 17 Juillet 2024
PRESIDENT : Madame Nathalie FEVRE
GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT
DEMANDERESSE
S.A.S. SOCIÉTÉ GRANDE GALERIE DE [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Katia VILLEVIEILLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DEFENDERESSES
S.A.S. LOS MUCHACHOS, dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Me Sophie BUCHON, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
S.A.S. LOS MUCHACHOS pris en son établissement secondaire LA CAVE SENEQUIER, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Sophie BUCHON, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
S.A.S. LOS MUCHACHOS pris en son établissement secondaire LOS LOCOS, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Sophie BUCHON, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
S.A.S. LOS MUCHACHOS pris en son établissement secondaire LA FROMAGERIE SENEQUIER, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Sophie BUCHON, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
S.A.S. LOS MUCHACHOS pris en son établissement secondaire LOS MUCHACHOS, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Sophie BUCHON, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 05/06/2024, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 03/07/2024 puis prorogée au 10/07/2024 et 17/07/2024. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.
copie exécutoire à
Me Sophie BUCHON
Me Katia VILLEVIEILLE
copie dossier
délivrées le
Envoi par Comci à Me Sophie BUCHON
Me Katia VILLEVIEILLE
EXPOSE DU LITIGE
La SAS GRANDE GALERIE DE [Localité 8] est propriétaire d’un ensemble d’habitation et de commerces composé de deux corps de bâtiments sur deux tènements, situés [Adresse 1] et [Adresse 6] (bâtiment A et B) et [Adresse 4] et [Adresse 3] (bâtiment C et D) à [Localité 8].
Suivant actes sous seings privés du 30 mars 2021, la SAS GRANDE GALERIE DE [Localité 8] a donné à bail commercial selon 4 baux distincts des locaux situé [Adresse 3] (bâtiment C et D) à [Localité 8] (initialement loués en un seul tènement à la à la SAS LOS MUCHACHOS selon bail du 18 mars 2021) à savoir :
- le lot n° 10 A à la SAS LOS MUCHACHOS en cours de formation, moyennant paiement d’un loyer de 280 TTC, charges comprises,
- le lot n° 10 E à la SAS CAVE SENEQUIER en cours de formation, moyennant paiement d’un loyer de 280 TTC, charges comprises,
- le lot n° 10 C à la SAS LOS LOCOS en cours de formation, moyennant paiement d’un loyer de 280 TTC, charges comprises,
- le lot n° 10 D à la SAS FROMAGERIE SENEQUIER en cours de formation, moyennant paiement d’un loyer de 280 TTC, charges comprises.
Certains loyers impayés étant demeurés impayés, la SAS GRANDE GALERIE DE [Localité 8] a fait délivrer le 3 novembre 2022 à la SAS LOS MUCHACHOS prise en ses quatre établissements, quatre commandements de payer, visant la clause résolutoire et son intention de s’en prévaloir.
Ces commandements étant demeurés infructueux, par actes séparés des 17 janvier 2024, auxquels il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, la SAS GRANDE GALERIE DE [Localité 8] a fait assigner la SAS LOS MUCHACHOS et les 4 établissements secondaires de cette dernière la SAS LOS MUCHACHOS, la SAS CAVE SENEQUIER, la SAS LOS LOCOS et la SAS FROMAGERIE SENEQUIER à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan statuant en référé, aux fins de voir, sur la base expresse de ces commandements, constater la résiliation des baux, prononcer l'expulsion des occupants sous astreinte, ordonner la séquestration et le transport des meubles, de fixer une indemnité d'occupation d’un montant de 4.000 euros à compter du mois de février 2024 et dire que le montant de chacun des dépôts de garanties restera acquis au bailleur. Elle a sollicité en outre leur condamnation conjointe et solidaire au paiement des sommes de 28.938,82 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés et de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par conclusions notifiées par RPVA le 18 mars 2024, la SAS GRANDE GALERIE DE [Localité 8] a réitéré ses demandes initiales portant sa demande en paiement provisionnel à la somme de 30.058,73 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échues impayés arrêtés au mois de février 2024 inclus et de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par conclusions notifiées par RPVA le 18 mars 2024, la SAS LOS MUCHACHOS a sollicité le rejet des demandes au motif de l’incompétence du juge des référés en l’état de l’instance au fond pendante sur sa contestation des commandements délivrés les 30 novembre 2023 et 31 janvier 2024, de l’existence d’un protocole d’accord consécutif aux premiers et de la non-exécution par la bailleresse de ses propres obligations notamment de délivrance des lieux loués ainsi que la condamnation de la SAS GRANDE GALERIE DE [Localité 8] au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par ordonnance de référé du 7 mai 2024, les débats ont été réouverts afin de permettre à la SAS GRANDE GALERIE DE [Localité 8] de justifier de la qualité à agir de l’intérêt à agir des défenderesses ou de la défenderesse et obtenir
- de la demanderesse la production des extraits KBis des SAS LOS MUCHACHOS, LA CAVE SENEQUIER, LA FROMAGERIE SENEQUIER et LOS LOCOS
-sur cette base ou celle de l’inexistence de leur immatriculation distincte, les explications des parties sur la qualité et l’identité de la ou les locataires et la recevabilité des demandes et défenses
La SAS GRANDE GALERIE DE [Localité 8] a produit l’extrait Kbis de la SAS LOS MUCHACHOS et, par conclusions notifiées par RPVA le 30 mai 2024, a réitéré ses dernières demandes à l’encontre de la SAS LOS MUCHACHOS, prise en la personne de son établissement principal et de ses trois autres établissements exploités sous les enseignes LOS MUCHACHOS, LA CAVE SENEQUIER, LOS LOCOS et LA FROMAGERIE SENEQUIER, ces dernières n’ayant pas d’immatriculation distinctes. Elle n’a pas réitéré la demande de condamnation conjointe et solidaire s’agissant de la provision.
A l’audience du 5 juin 2024, la SAS GRANDE GALERIE DE [Localité 8] a sollicité quatre condamnations avec quatre montant différents en fonction des provisions dues par chacun des établissements secondaires.
La SAS LOS MUCHACHOS n’a fourni aucune explication ou élément complémentaire réitérant ses prétentions formées par ses conclusions du 18 mars 2024.
MOTIFS
Les baux du 30 mars 2021 fondant les demandes ont été conclus avec des sociétés distinctes « en cours de formation ».
Suite à la réouverture des débats, la SAS GRANDE GALERIE DE [Localité 8] produit l’extrait Kbis de la SAS LOS MUCHACHOS, en sa qualité de personne morale, exerçant sous l’enseigne LE BOSPHOR et faisant mention de ses trois autres établissements exploités sous les enseignes LA CAVE SENEQUIER, LOS LOCOS et LA FROMAGERIE SENEQUIER.
La demande de constatation du jeu de la clause résolutoire n’est pas fondée sur les commandements du 30 novembre 2023, cause de la saisine du juge du fond par la locataire selon acte du 28 décembre 2023, cette saisine n’empêchant d’ailleurs pas le juge des référés de statuer sur la question du jeu de la clause résolutoire, mais sur ceux du 3 novembre 2022.
Il résulte des pièces que la SAS GRANDE GALERIE DE [Localité 8] et la SAS LOS MUCHACHOS, pris en ses quatre établissements, ont signé le 28 novembre 2022 (pièce 6) un protocole d’accord, aux termes duquel (article 1 – page 4), SAS GRANDE GALERIE DE [Localité 8] renonçant à se prévaloir des quatre commandements de payer visant la clause résolutoire qu’elle a fait délivrer le 3 novembre 2022 à l’encontre de la SAS LOS MUCHACHOS et ses trois autres établissements, LA CAVE SENEQUIER, LOS LOCOS et LA FROMAGERIE SENEQUIER.
La SAS GRANDE GALERIE DE [Localité 8] a écrit le 12 janvier 2024 à la locataire que faute d’exécution, elle procédait à la résolution du protocole et reprenait sa liberté d’action.
En l’état de la transaction qui a autorité de chose jugée, examiner le bien fondé de la résolution de la transaction, préalable nécessaire à la remise en œuvre du jeu de la clause résolutoir, excède la compétence du juge des référés.
L’acquisition du jeu des clauses résolutoire et les conséquences qui en découlent soit l’expulsion sous astreinte, l’indemnité d’occupation, l’acquisition du dépôt de garantie (inclus dans la clause résolutoire, suivant contrats des 30 mars 2021) et la demande relative au sort des meubles sur la base des commandements, sont donc sérieusement contestables, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ces demandes.
S’agissant de la demande de provision, la SAS LOS MUCHACHOS oppose l’exception d’inexécution, arguant que les locaux qu’elle occupe avec ses établissements secondaires ne sont pas conformes à leur destination, en l’absence de portes sécurisant le local et les marchandises.
Il est de principe que pour justifier le défaut de paiement du loyer et invoquer l'exception d'inexécution le locataire doit rapporter la preuve de l'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués pour son activité.
Or, en l’espèce, la SAS LOS MUCHACHOS ne rapporte aucun élément permettant d’établir qu’elle est dans l’impossibilité totale d’utiliser les biens loués, justifiant une exception d’inexécution, rendant l’obligation de paiement des loyers à laquelle est tenue non sérieusement contestable.
S’agissant du montant de la créance, la SAS GRANDE GALERIE DE [Localité 8] produit les extraits de compte locataire de la SAS LOS MUCHACHOS arrêtés au 9 février 2024 (pièces 31 à 34) faisant état des loyers impayés, soit :
- la somme de 5.950,25 euros arrêtée au 29 février 2024 due par la SAS MUCHACHOS,
- la somme de 7.942,19 euros arrêtée au 29 février 2024 due par l’enseigne LOS LOCOS,
- la somme de 8.224,19 euros arrêtée au 29 février 2024 due par l’enseigne LA CAVE DE SENEQUIER,
- la somme de 7.942,19 euros arrêtée au 29 février 2024 due par l’enseigne LA FROMAGERIE SENEQUIER
Soit au total 30058.73 euros.
Il résulte de l’avis d’opération de virement demandée le 19 octobre 2023 et du relevé bancaire arrêté au 30 octobre 2023 produits par la SAS LOS MUCHACHOS (pièce 10 et 11), que cette dernière a procédé au paiement de la somme de 2.240 euros à l’agence LYRIA IMMO GESTION au titre des loyers des mois de septembre et octobre 2023 qui n’a été pris en compte dans aucun des extraits de compte locataire versés aux débats.
S’agissant de la demande tendant à la condamnation de la SAS LOS MUCHACHOS, à quatre sommes provisionnelles distinctes à valoir sur le montant des loyers, charges et taxes foncières impayés pour le compte de la SAS LOS MUCHACHOS, prise en sa qualité d’établissement principal et de ses trois autres établissements exploités sous les enseignes LOS LOCOS, LA CAVE DE SENEQUIER et LA FROMAGERIE SENEQUIER, le virement d’un montant de 2.240 euros effectué par la SAS LOS MUCHACHOS sans précision sera déduit de la somme due par l’établissement principal soit 5950.25-2240 = 3710.25 euros.
Il sera donc fait droit à la demande de provision à hauteur de 27.818,73 euros, correspondant à la part non sérieusement contestable de la créance (= 30.058,73 - 2.240 euros) due au titre des loyers, charges, et provisions sur taxes foncières impayés arrêtés au 29 février 2024.
La SAS LOS MUCHACHOS, établissement principal et ses établissements exploités sous les enseignes, LOS LOCOS, LA CAVE DE SENEQUIER et LA FROMAGERIE SENEQUIER, sera condamnée aux dépens et devra, en outre, à son adversaire une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous Nathalie FEVRE, Présidente, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et avant dire droit,
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la constatation de l’acquisition du jeu des clauses résolutoires, les demandes d’expulsion sous astreinte, de fixation et condamnation au paiement d’indemnité d’occupation, relative aux dépôts de garantie et au sort des meubles ;
CONDAMNONS la SAS LOS MUCHACHOS, en son établissement principal et ses établissements exploités sous les enseignes, LOS LOCOS, LA CAVE DE SENEQUIER et LA FROMAGERIE SENEQUIER à payer à la SAS GRANDE GALERIE DE [Localité 8] la somme totale de 27.818,73 euros à titre de provision à valoir sur loyers, charges, et provisions sur taxes foncières impayés arrêtés au 29 février 2024 soit :
- la somme de 3710.25 euros arrêtée au 29 février 2024 due par la SAS MUCHACHOS (local 10A),
- la somme de 7.942,19 euros arrêtée au 29 février 2024 due au titre de l’enseigne LOS LOCOS (local 10 C),
- la somme de 8.224,19 euros arrêtée au 29 février 2024 due au titre de l’enseigne LA CAVE DE SENEQUIER (local 10 E),
- la somme de 7.942,19 euros arrêtée au 29 février 2024 due au titre de l’enseigne LA FROMAGERIE SENEQUIER (local 10 D) ;
CONDAMNONS la SAS LOS MUCHACHOS, en son établissement principal et ses établissements exploités sous les enseignes, LOS LOCOS, LA CAVE DE SENEQUIER et LA FROMAGERIE SENEQUIER aux dépens ;
CONDAMNONS la SAS LOS MUCHACHOS, en son établissement principal et ses établissements exploités sous les enseignes, LOS LOCOS, LA CAVE DE SENEQUIER et LA FROMAGERIE SENEQUIER à payer à la SAS GRANDE GALERIE DE [Localité 8] une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE