TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 5]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]
REFERENCES : N° RG 24/03207 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEJK
Minute : 24/668
SA HLM SEQENS
Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199
C/
Monsieur [H] [U]
Madame [D] [L]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 juillet 2024;
Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 30 mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
SA HLM SEQENS,
demeurant [Adresse 7]
[Localité 4]
représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [H] [U],
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
comparant en personne
Madame [D] [L],
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
comparante en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2021, la SA d'HLM SEQENS a donné à bail à Monsieur [H] [U] et Madame [D] [L] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 552,48 euros et 166,68 euros de provisions sur charges.
Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2021, la SA d'HLM SEQENS a donné à bail à Monsieur [H] [U] et Madame [D] [L] un emplacement de stationnement situé [Adresse 2] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 20,44 euros et 4 euros de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 9 novembre 2023, la SA d'HLM SEQENS a fait signifier à Monsieur [H] [U] et Madame [D] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2198,42 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par lettre reçue le 29 janvier 2024 la SA d'HLM SEQENS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice en date du 5 avril 2024, la SA d'HLM SEQENS a fait assigner Monsieur [H] [U] et Madame [D] [L] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
" à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,
" ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [U] et Madame [D] [L] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique,
" condamner solidairement Monsieur [H] [U] et Madame [D] [L] au paiement des sommes suivantes :
o la somme de 4633,78 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2023,
o une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, majoré de 25% et augmenté des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux,
o la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
o les dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 9 avril 2024.
À l'audience du 30 mai 2024, la SA d'HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4064,34 euros arrêtée au 2 mai 2024, loyer du mois d'avril 2024 inclus. Elle n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
La SA d'HLM SEQENS soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [H] [U] et Madame [D] [L] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 9 novembre 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [H] [U] et Madame [D] [L], comparant, ne contestent pas le principe de la dette. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement en trois échéances, suspensifs des effets de la clause résolutoire / non suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Au soutien de ses prétentions, ils déclarent être en cours de séparation, expliquant que leurs problèmes conjugaux ont impacté leur gestion budgétaire. Ils précisent avoir repris le paiement du loyer courant. Ils indiquent que Monsieur [U] perçoit un revenu mensuel moyen de 2600 euros et Madame [L] un revenu mensuel moyen de 2100 euros.
À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 18 juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
Par note en délibéré, autorisée, reçue le 30 mai 2024, Monsieur [H] [U] a justifié d'un paiement de 1400 euros intervenu le 30 mai 2024.
Par note en délibéré, autorisée, reçue le 3 juin 2024, la SA d'HLM SEQENS a produit un décompte actualisé des sommes dues, précisant que la dette s'élève à 2664,34 euros, terme de mai 2024 inclus.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur les demandes principales
Sur la loi applicable aux contrats
Aux termes de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
En l'espèce, le contrat du 1er juillet 2021 porte sur un logement et le contrat distinct du même jour concerne un emplacement de stationnement. Si ces engagements sont conclus par contrats distincts, ils ont été conclus entre les mêmes parties à la même date et portent sur un logement et un emplacement de stationnement situés au sein de la même résidence. En outre, le logement est visé en référence dans le bail de stationnement. Enfin, le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.
Dès lors, l'emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 9 avril 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, la SA d'HLM SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 5 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande de la SA d'HLM SEQENS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement
Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er juillet 2021, du commandement de payer délivré le 9 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 3 juin 2024 que la SA d'HLM SEQENS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 329,98 euros imputée pour des frais.
Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d'exécuter l'ensemble des obligations du contrat.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [H] [U] et Madame [D] [L] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 2334,36 euros, au titre des sommes dues au 3 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet qu'après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 9 novembre 2023.
Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 9 janvier 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er juillet 2021 à compter du 10 janvier 2024.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [H] [U] et Madame [D] [L] proposent de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière et sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [H] [U] et Madame [D] [L] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.
En outre, la SA d'HLM SEQENS n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [H] [U] et Madame [D] [L] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l'intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.
De plus, l'expulsion de Monsieur [H] [U] et Madame [D] [L] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [H] [U] et Madame [D] [L]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 janvier 2024. Monsieur [H] [U] et Madame [D] [L] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien, sans perte ni profit.
Au vu des différents éléments versés aux débats, la pénalité de 25% requise apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi et de condamner les locataires au paiement de cette indemnité jusqu'à la libération effective des lieux.
La clause de solidarité stipulée au bail ne vise pas précisément la solidarité pour les indemnités d'occupation. A défaut de cause légale ou contractuelle, Monsieur [H] [U] et Madame [D] [L] ne seront pas tenus solidairement. En revanche, ils ont contribué ensemble au dommage et seront à ce titre tenus in solidum.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [U] et Madame [D] [L] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l'assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il convient également de condamner in solidum Monsieur [H] [U] et Madame [D] [L] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevable la demande de la SA d'HLM SEQENS aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 1er juillet 2021 entre la SA d'HLM SEQENS d'une part, et Monsieur [H] [U] et Madame [D] [L] d'autre part, concernant le logement et l'emplacement de stationnement situés [Adresse 2] à [Localité 8], sont réunies à la date du 10 janvier 2024,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [U] et Madame [D] [L] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 2334,36 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 3 juin 2024, échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
ACCORDE un délai à Monsieur [H] [U] et Madame [D] [L] pour le paiement de ces sommes,
AUTORISE Monsieur [H] [U] et Madame [D] [L] à s'acquitter de la dette en 3 fois, en procédant à 2 versements de 778 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [H] [U] et Madame [D] [L] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [U] et Madame [D] [L] à payer à la SA d'HLM SEQENS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 10 janvier 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,
CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [U] et Madame [D] [L] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l'assignation, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [U] et Madame [D] [L] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE la SA d'HLM SEQENS de ses autres demandes et prétentions.
LE GREFFIER LE JUGE
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