TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :
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2ème chambre civile
N° RG 22/14865 -
N° Portalis 352J-W-B7G-CYOFG
N° MINUTE :
Assignation du :
08 Décembre 2022
JUGEMENT
rendu le 19 Juillet 2024
DEMANDEUR
Monsieur [W], [J], [D] [L]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représenté par Maître Adrien VERCKEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0566
DÉFENDERESSE
Madame [B], [S] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Maître Pierre-Henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1202
_______________________
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,
Décision du 19 Juillet 2024
2ème chambre civile
N° RG 22/14865 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYOFG
DÉBATS
A l’audience du 27 Mai 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 19 Juillet 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe
Contradictoire et en premier ressort
______________________
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE
Par acte authentique du 10 décembre 2021, M. [W] [L] a consenti une promesse unilatérale de vente au bénéfice de Mme [B] [Z] portant sur le lot n° 15 correspondant à un appartement au 5ème étage et à une cave de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 6], au prix de 612 000 euros.
La promesse a été consentie pour une durée expirant le 28 février 2022 et prévoyait une indemnité d’immobilisation de 61 200 euros, dont la moitié a été versée par Mme [B] [Z] entre les mains Maître [R] [P], notaire du promettant, désigné comme séquestre.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 31 janvier 2022, invoquant une réticence dolosive du promettant s’agissant de la création d’une salle de bains non conforme aux normes techniques et sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et de la non-conformité de l’évacuation des eaux usées provenant de l’étage supérieur, Mme [B] [Z] a informé M. [W] [L] qu’elle n’entendait pas poursuivre la vente et a sollicité la restitution de la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 15 mars 2022, le conseil de Mme [B] [Z] a mis en demeure M. [W] [L] d’autoriser le notaire séquestre à restituer à sa cliente la somme versée au titre de l’indemnité d'immobilisation.
Par courrier du 23 mars 2022, M. [W] [L] a sollicité, par l’intermédiaire de son conseil, le versement de la totalité de l’indemnité d’immobilisation contractuelle.
Par exploit d’huissier en date du 8 décembre 2022, M. [W] [L] a fait assigner Mme [B] [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de la voir condamner à lui verser l’indemnité d’immobilisation.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 mai 2023, M. [W] [L] demande au tribunal de :
- DIRE et JUGER bien fondée Monsieur [L] dans l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- DEBOUTER Madame [Z] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
En conséquence :
- ORDONNER la libération au profit de Monsieur [L] de la somme de 30.600 euros séquestrée par la SCP [F] – LE PLEUX MOISY-NAMAND – DUHAMEL et associés, avec intérêt au taux légal à compter de la demande de libération adressée à Maître [M] en date du 23 mars 2002 ;
- ORDONNER la capitalisation des intérêts ;
- CONDAMNER Madame [Z] à verser Monsieur [L] la somme de 30.600 euros correspondant au solde complémentaire de l’indemnité d’immobilisation prévue contractuellement ;
- CONDAMNER Madame [Z] à payer à Monsieur [L] la somme de 4.000 euros, au titre de l’article 700 du CPC ;
- ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie ;
- CONDAMNER Madame [Z] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Adrien VERCKEN, avocat au Barreau de Paris.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 mai 2023, Mme [B] [Z] demande au tribunal de :
- Dire que la promesse de vente conclue le 10 décembre 2021 est caduque en l’absence de réalisation de la vente et de levée d’option avant le 28 février 2022 ;
- Dire que Madame [B] [Z] était fondée à refuser de réaliser la vente ;
- Débouter Monsieur [W] [L] de sa demande de libération de la somme de 30.600 euros séquestrée par la SCP [F] - LE PLEUX MOISY-NAMAND DUHAMEL et associés, avec intérêt au taux légal à compter de la demande de libération adressée à Maitre [M] en date du 31 mars 2002 et de paiement de la somme de 30.600 euros correspondant au solde complémentaire de l'indemnité d'immobilisation prévue contractuellement ;
A titre reconventionnel :
- Condamner Monsieur [W] [L] à payer à Madame [B] [Z] la somme de 30.600 € versée lors de la promesse de vente et détenue par Maître [T] [F], notaire de Madame [Z], augmentée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 31 janvier 2022, et capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;
- A défaut condamner Monsieur [W] [L] à donner son accord à Maître [T] [F] pour restituer à Madame [B] [Z] la somme de 30.600 € et à en justifier à Madame [Z] dans un délai de huit jours suivant la signification du jugement à intervenir, sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard ;
- Condamner Monsieur [W] [L] à payer à Madame [B] [Z] la somme de 10.000 € en réparation du préjudice causé ;
En tout état de cause
- Débouter Monsieur [W] [L] de toutes ses demandes ;
- Condamner Monsieur [W] [L] à payer à Madame [B] [Z] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [W] [L] en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Pierre-Henri HANOUNE, Avocat, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu de provision en application de l’article 699 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 27 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’indemnité d’immobilisation
M. [W] [L] sollicite la libération à son profit de la somme 30 600 euros séquestrée entre les mains de la SCP [F] – LE PLEUX MOISY-NAMAND – DUHAMEL et associés, outre la condamnation de Mme [B] [Z] à lui verser la somme de 30 600 euros correspondant au solde de l’indemnité d’immobilisation.
Au soutien de sa demande, il fait essentiellement valoir que :
- Mme [B] [Z] s’est rétractée unilatéralement de la promesse le 31 janvier 2022, de sorte que la vente n’a pu être réitérée selon les termes et conditions de la promesse, celle-ci étant devenue caduque,
Les défaillances et anomalies invoquées par Mme [B] [Z] à l’appui de sa rétractation ne sont pas prouvées, - Elle avait accepté de prendre le bien dans l’état dans lequel il se trouvait au jour de la promesse et le bien correspondait bien à ce qu’elle avait pu constater lors de ses trois visites préalables à la signature la promesse, les aménagements prétendus irréguliers étant non seulement très anciens mais manifestement visibles, et alors qu’elle avait été destinataire du règlement de copropriété de l’immeuble, de l’état descriptif de division et de leurs modificatifs successifs,
- Ces aménagements n’ont fait l’objet d’aucun litige avec le syndicat des copropriétaires ou des voisins,
- Elle ne justifie pas en quoi la prétendue absence d’information a été déterminante de son consentement.
En réponse aux conclusions de Mme [B] [Z], il fait valoir que :
- Il n’a jamais dissimulé l’existence d’une évacuation des eaux usées de l’appartement du 6ème vers celui du 5ème étage, la canalisation étant apparente et celle-ci n’ayant jamais généré aucun problème de dégâts des eaux,
- En tout état de cause, l’éventuelle servitude invoquée daterait de plus de trente ans et toute demande relative à celle-ci serait désormais prescrite,
- S’agissant de l’évacuation des eaux usées du 5ème vers le 4ème étage, cette canalisation était également apparente et non défectueuse, toute action quant à la création de celle-ci sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires étant également prescrite, la canalisation datant de plus de trente ans, si toutefois il était établi, ce qui n’est pas le cas, que les travaux réalisés affectent les parties communes,
- S’agissant de la création d’une nouvelle salle de bain, il n’existait pas de salle de bains à l’origine et il n’a donc pas modifié son emplacement en contravention avec le règlement de copropriété, contrairement à ce qu’affirme la bénéficiaire,
- En outre cette salle de bains était parfaitement apparente et n’a généré aucune difficulté,
- Enfin toute action du fait de la création de cette salle de bains est également prescrite, les travaux de raccordement de la salle d’eau constituant en tout état de cause des travaux d’amélioration du bien ne pouvant être refusés.
Mme [B] [Z] conclut au rejet de ces demandes. Elle soutient que l’absence de levée d’option est imputable au manquement du promettant à son obligation d’information et demande à titre reconventionnel la restitution de la somme versée par elle au titre de l’indemnité d'immobilisation. Elle fait valoir que :
- Le promettant lui a dissimulé des éléments qu’il ne pouvait ignorer et qui avaient un caractère déterminant de son consentement,
- S’agissant de la canalisation du 6ème traversant l’appartement du 5ème étage, elle ignorait sa non-conformité, cette canalisation étant susceptible de provoquer de nouveaux désordres, ainsi que l’a constaté l’architecte M. [X],
- Le promettant était nécessairement informé des problèmes d’évacuation déjà posés par cette canalisation, l’architecte ayant constaté que les bouchons avaient été ouverts récemment,
- Cette canalisation est en outre susceptible de constituer une servitude à la charge du lot n°15 sans qu’aucune mention de cette servitude n’ait été faite dans la promesse de vente ou dans le règlement de copropriété et alors qu’elle ne peut être considérée comme apparente dès lors qu’elle en ignorait le caractère privatif,
- S’agissant de la canalisation du 5ème traversant l’appartement du 4ème étage, l’architecte a émis de sérieuses réserves concernant la conformité de son raccordement et souligné un risque d’engorgement,
- En outre, aucune servitude n’a été établie au profit du lot n° 15 pour permettre le maintien ou la mise en conformité de cette évacuation,
- Le propriétaire de l’appartement du 4ème étage tout comme la copropriété pourraient exiger une dépose de cette canalisation ou sa mise en conformité, le point de départ de l’action du syndicat des copropriétaires étant sa connaissance des faits, une telle action n’est donc pas prescrite,
- Enfin, M. [W] [L] a créé une salle d’eau à un emplacement différent de l’emplacement d’origine dédié aux surfaces humides sans justifier d’une autorisation de la copropriété,
- Il ne peut prétendre qu’il n’existait aucune salle de bain à l’origine alors même que le règlement de copropriété prévoit une salle d’eau et qu’il a acquis le bien 34 ans après l’établissement du règlement de copropriété,
- L’architecte a constaté des non-conformités techniques affectant cette installation et il n’est pas établi qu’une action de la copropriété ou des voisins relative à cette salle d’eau serait prescrite,
- L’ensemble de ces éléments déterminants de son consentement qui lui ont été dissimulés justifie son refus de lever l’option, le promettant ayant en outre faussement déclaré dans la promesse que le bien n’avait pas fait l’objet de travaux non autorisés par la copropriété ou modifiant la destination du bien en contravention avec le règlement de copropriété.
Sur ce
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Aux termes de la promesse de vente du 10 décembre 2021, les parties ont convenu de fixer le montant de l’indemnité d'immobilisation à la somme de 61 200 euros, dont la moitié a été versée par la bénéficiaire par la compatibilité du notaire rédacteur de l’acte et devait être versée au notaire participant constitué séquestre. Il est notamment stipulé s’agissant du sort de ce versement que la somme sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes :
- « c) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci, (…),
- d) toutefois dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas suivants :
(…) si les biens promis se révélaient faire l’objet de servitudes (quelle qu’en soit l’origine) ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage, (…) et enfin si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul promettant ».
S’agissant du surplus de l’indemnité d'immobilisation, la promesse prévoit que le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.
En l’espèce, il est constant que la promesse de vente du 10 décembre 2021 est caduque du fait de l’absence de levée d’option de la bénéficiaire.
Cette dernière soutient que la non réalisation de la vente est exclusivement imputable au promettant en raison de son manquement à son obligation d’information portant sur des éléments essentiels et déterminants de son consentement et dont elle n’a pu être informée que postérieurement à la signature de la promesse, par le rapport de son architecte, M. [N] [X], le 20 janvier 2022.
Il ressort notamment de ce rapport que la salle d’eau a été créée à un emplacement différent de l’emplacement initialement prévu à cet effet, qui correspond à l’emplacement de la colonne eaux vannes et de la colonne eaux pluviales et eaux usées dans l’appartement.
L’évacuation des eaux usées de la salle de bains du lot acquis par Mme [B] [Z], se fait par une canalisation horizontale qui traverse une large partie de l’appartement, ce qui confirme le constat de l’architecte, selon lequel la salle d’eau a été installée à distance de l’emplacement initial.
Or, l’article 3 du règlement de copropriété dispose que chacun des propriétaires « pourra modifier comme bon lui semblera la distribution intérieure de son appartement, sauf, toutefois l’emplacement des cuisines, salles de bains et water-closets, qui ne pourra être modifié ».
M. [W] [L] reconnaît qu’il a lui-même crée la salle d’eau à son emplacement actuel.
Il ne saurait sérieusement affirmer qu’il n’existait pas de salle de bains dans l’appartement à son acquisition en 1989, au seul motif que la désignation du lot n°15 dans le règlement de copropriété ne mentionne pas la présence d’une salle de bains, alors qu’il en est de même pour tous les autres lots de l’immeuble, que le règlement de copropriété mentionne bien par ailleurs l’existence de salle de bains pour en prohiber justement le déplacement et alors qu’il a acquis le bien 34 ans après l’établissement du règlement de copropriété, l’appartement étant à cette date nécessairement équipé d’une salle d’eau ou d’une salle de bains.
Il ne verse d’ailleurs aux débats aucun élément de nature à démontrer qu’il n’existait pas de salle d’eau dans le bien au moment des travaux qu’il a réalisés ou de nature à contredire les constatations de l’architecte.
Dès lors, M. [W] [L] ne justifie pas avoir obtenu une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour déplacer la salle d’eau lors de ses travaux à un emplacement différent de la zone d’origine réservée aux pièces d’eaux et pour le raccordement de la canalisation d’évacuation des eaux usées qui a nécessairement dû se faire sur une partie commune.
Bien que l’emplacement de la salle d’eau soit apparent et que Mme [B] [Z] ait effectivement pu le constater elle-même, de même que l’existence d’une canalisation d’évacuation des eaux en provenance de cette salle d’eau, traversant l’appartement, elle n’avait pas les compétences techniques suffisantes pour localiser les colonnes d’évacuation des eaux vannes et eaux usées de l’appartement et identifier que la salle d’eau avait été créée à distance de l’emplacement d’origine, en contravention avec le règlement de copropriété. Ce n’est qu’après la visite de l’architecte, M. [N] [X] le 20 janvier 2022, soit postérieurement à la signature de la promesse, qu’elle a pu avoir connaissance de cette information.
M. [W] [L] en revanche, qui a lui-même réalisé les travaux, était nécessairement informé du fait que l’emplacement de la salle d’eau avait été modifié en contravention avec le règlement de copropriété et n’a pas révélé cette information à la bénéficiaire de la promesse.
Même si aucun désordre résultant du déplacement de la salle d’eau n’est à ce jour démontré, la création d’une pièce d’eau, en contravention avec les dispositions du règlement de copropriété constitue bien une information déterminante du consentement d’un acquéreur à la vente dès lors qu’en cas de dégât des eaux à l’avenir, il pourrait lui être demandé de remettre le bien en conformité avec le règlement de copropriété et sa responsabilité pourrait être engagée, étant observé que le délai de prescription de l’action éventuelle du syndicat des copropriétaires ou d’un autre copropriétaire de l’immeuble ne court qu’à compter de la connaissance de la création non conforme de cette salle d’eau et qu’aucun élément n’est versé aux débats par le demandeur démontrant que le déplacement de cette salle d’eau est connu à ce jour.
Dès lors, sans qu’il ne soit besoin d’examiner les autres non-conformités ou servitude alléguées par la défenderesse, M. [W] [L] a au moins dissimulé une information déterminante du consentement de Mme [B] [Z] et la non réalisation de la vente lui est entièrement imputable.
En conséquence et en application des stipulations contractuelles, la restitution de la somme de 30 600 euros versée en la comptabilité du notaire rédacteur de l’acte et qui a dû être ensuite versée au notaire séquestre en application des clauses contractuelles, sera ordonnée au profit de Mme [B] [Z].
M. [W] [L] sera condamné à lui payer des intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la mise en demeure du 31 janvier 2022, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.
Les demandes de M. [W] [L] au titre de l’indemnité d'immobilisation seront en revanche rejetées.
Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive
A titre reconventionnel, Mme [B] [Z] sollicite la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, faisant valoir qu’il a agi en ayant parfaitement conscience d’avoir dissimulé des informations essentielles et qu’il lui a causé un préjudice financier dès lors qu’elle a dû différer son projet d’acquisition en attendant de récupérer la somme séquestrée et qu’elle a en outre dû acquitter la somme de 1 800 euros au titre des honoraires d’une décoratrice en vue de la rénovation de l’appartement qu’elle n’a finalement pas pu acquérir.
M. [W] [L] oppose que Mme [B] [Z] n’apporte pas la preuve du bien-fondé de cette demande ni du lien de causalité avec le prétendu préjudice subi.
Sur ce
L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.
En l’espèce, Mme [B] [Z] ne rapporte pas la preuve d’une telle faute de M. [W] [L] qui a pu se méprendre sur ses droits et sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
M. [W] [L], partie succombante, sera condamné aux dépens, dont distraction au profit de Maître Pierre-Henri HANOUNE.
Il sera également condamné à verser à Mme [B] [Z] la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il n’y ait lieu en l’espèce de l’écarter.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Autorise et au besoin ordonne à Maître [T] [H] et/ou à Maître [R] [P], de restituer à Mme [B] [Z] la somme de 30 600 euros versée par elle au titre de l’indemnité d'immobilisation en exécution de la promesse de vente du 10 décembre 2021,
Condamne M. [W] [L] à payer à Mme [B] [Z] des intérêts au taux légal sur cette somme de 30 600 euros à compter du 31 janvier 2022,
Ordonne la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière,
Rejette les demandes de M. [W] [L] tendant à :
- Ordonner la libération à son profit de la somme de 30 600 euros séquestrée par la SCP [F] – LE PLEUX MOISY-NAMAND – DUHAMEL et associés, avec intérêt au taux légal à compter du 23 mars 2022,
- Ordonner la capitalisation des intérêts,
- Condamner Mme [B] [Z] à lui verser la somme de 30 600 euros correspondant au surplus de l’indemnité d’immobilisation,
Rejette la demande de dommages et intérêts de Mme [B] [Z],
Condamne M. [W] [L] aux dépens,
Dit que les dépens pourront être recouvrés par Maître Pierre-Henri HANOUNE conformément à l’article 699 du code de procédure civile,
Condamne M. [W] [L] à payer à Mme [B] [Z] la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Fait et jugé à Paris le 19 Juillet 2024
La Greffière La Présidente