TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/00740 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZFE
N° MINUTE : 4/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 10 juillet 2024
DEMANDEUR
Monsieur [J] [X], demeurant [Adresse 1], représenté par Maître Karène BIJAOUI-CATTAN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque B0613
DÉFENDEUR
Monsieur [K] [G], demeurant [Adresse 3], représenté par Me Nicolas PIFFAULT, avocat au barreau de MEAUX, [Adresse 2]
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 21 mai 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 10 juillet 2024 par Jean CORBU, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 10 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00740 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZFE
Par assignation en référé du 20 décembre 2023, délivrée à la demande de Monsieur [J] [X] à Monsieur [K] [G], dénoncée au représentant de l'Etat dans le département au moins 6 semaines avant la date de l'audience, la CCAPEX ayant été saisie au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater la résiliation du bail à effet du 1er juillet 2020, concernant les lieux situés : [Adresse 3], par application de la clause résolutoire du bail, et ce après la délivrance le 4 octobre 2023, d'un commandement visant cette clause et dont les causes alors dues, n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance,
- prononcer son expulsion et celle de tous occupants de son chef, supprimer le délai de deux mois et statuer sur le sort des meubles;
- le condamner à payer à titre de provision la somme de 19964,07 euros, selon décompte arrêté au 15/12/2023, à valoir sur l'arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d'occupation) avec intérêts de retard à compter du commandement de payer, outre une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges, outre augmentations légales, à compter de la résiliation et jusqu'à l'entière libération des lieux, 250 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l'instance et de ses suites, comprenant notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer.
A l'audience du 13 mars 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi à celle du 21 mai 2024.
A l'audience du 21 mai 2024, Monsieur [J] [X], représenté, sollicite aux termes de ses conclusions récapitulative et responsives, de voir au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile :
A titre principal,
-constater la résiliation du bail du 22 juin 2020 à effet du 1er juillet 2020, concernant les lieux situés : [Adresse 3], par application de la clause résolutoire du bail, et ce après la délivrance le 4 octobre 2023, d'un commandement visant cette clause et dont les causes alors dues, n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance,
En conséquence,
- prononcer son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux occupés, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
A titre subsidiaire,
-juger que Monsieur [K] [G] a manqué à ses obligations en sa qualité de locataire ;
En conséquence,
-Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location consenti au profit de Monsieur [J] [X] (représenté par le [Localité 5] de l'immobilier SAS), propriétaire et Monsieur [K] [G], locataire, le 22 juin 2020,
- prononcer son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux occupés, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
En toutes hypothèses,
-Condamner Monsieur [K] [G] à payer à Monsieur [J] [X] la somme de 24531,33 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de mars 2024, à titre de provision, outre les intérêts légaux à compter du 4 octobre 2023, date du commandement de payer sur la somme de 17192,38 euros et à compter de la date de signification de l'assignation (20 décembre 2023) sur la somme de 7534,52 euros,
-Fixer l'indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation due par Monsieur [K] [G] à compter du jugement à intervenir à la somme de 1522,42 euros correspondant au montant du loyer actuel augmenté de la provision sur charges, et ce jusqu'à complète libération des lieux,
-Débouter Monsieur [K] [G] de l'ensemble de ses demandes,
-Condamner Monsieur [K] [G] à verser à Monsieur [J] [X] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
-condamner Monsieur [K] [G] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 octobre 2023.
Monsieur [J] [X] soutient qu'il n'a jamais été informé d'une quelconque démarche réalisée par le locataire auprès de l'organisme ACTION LOGEMENT et qu'il n'a signé aucun contrat de cautionnement en sa qualité de propriétaire du bien, n'en n'a pas été informé et que ledit contrat liant uniquement la société LE [Localité 5] DE L'IMMOBILIER et ACTION LOGEMENT ne lui est pas opposable.
Il considère que le locataire ne justifie ni en droit, ni en fait, que l'assignation fondant ses demandes serait irrecevable, et demande au tribunal de constater la régularité de l'assignation régularisée le 20 décembre 2023.
Il rappelle que Monsieur [K] [G] a cessé de payer régulièrement ses loyers à compter du mois d'octobre 2022, que les causes du commandement de payer du 4 octobre 2023 n'ont pas été honorées à l'expiration du délai légal, et que subsidiairement le défaut de paiement de loyers et charges justifient d'une faute suffisamment grave pour prononcer la résiliation judiciaire dudit bail.
Il maintient sa demande en paiement de l'arriéré locatif et sollicite le rejet de la demande de sursis à statuer formulée par le locataire qui ne justifie pas d'un dépôt de requête devant le tribunal administratif, et s'oppose à l'octroi de tous délais.
Monsieur [K] [G], représenté par son Avocat, demande aux termes de ses conclusions n°2 de :
-Déclarer l'assignation irrecevable en raison de la non-sollicitation de la garantie VISALE ;
Sur le fond,
A titre principal,
-Surseoir à statuer dans l'attente du jugement du tribunal administratif qui devrait avoir pour effet de réduire considérablement le montant de sa dette,
A titre subsidiaire,
-Débouter Monsieur [J] [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A titre infiniment subsidiaire
-Accorder les plus larges délais de paiement à Monsieur [K] [G] et à défaut un délai de grâce ;
En tout état de cause ;
-Condamner Monsieur [J] [X] à verser à Monsieur [K] [G] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
-Condamner Monsieur [J] [X] aux dépens de l'instance.
Il soutient que le propriétaire a été informé de la garantie d'ACTION LOGEMENT ayant été octroyée au locataire préalablement à la signature du contrat de bail et soulève une contestation sérieuse à la barre de ce chef.
Il ajoute et qu'il ne l'a pas mise en cause alors que ce recours est obligatoire.
Il souligne que la Mairie de [Localité 5] a répondu positivement à sa demande de bénéfice du Fond de Solidarité Logement (FSL), a informé le bailleur par lettre du 9 mars 2023 au terme de laquelle elle sollicitait la transmission du RIB afin de procéder au versement des fonds à hauteur de 10530,90 euros,
que par lettre RAR du 3 avril 2023, le gestionnaire immobilier confirmera à la Mairie de [Localité 5] la bonne réception de la lettre précitée et lui confirmait " le locataire, Monsieur [K] [G] est à jour de ses paiements depuis janvier 2023 ",
que le 4 octobre 2023, le locataire recevait un commandement de payer, le 20 décembre 2023, une assignation, le 6 décembre 2023, une décision de la Mairie de [Localité 5] lui indiquant que l'octroi du FSL avait été annulé au motif que sa dette locative avait augmentée,
que c'est dans ce contexte qu'il a saisi le Tribunal Administratif afin de faire annuler la décision du 6 décembre 2023 annulant l'octroi du FSL.
Pour un plus ample informé des fins, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.
L'affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2024.
MOTIFS
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l'article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il convient de rappeler que si le juge des référés est le juge de l'urgence, il n'en demeure pas moins celui de l'évidence.
Qu'en l'espèce, le défendeur soulève une contestation sérieuse et une irrecevabilité au motif de la non-sollicitation de la garantie VISALE, contestation ayant une incidence immédiate tant sur le bien-fondé du commandement de payer délivré en ces circonstances le 4 octobre 2023, que du principe même de la dette et de son montant outre de ses conséquences en terme de résiliation du bail,
Qu'il justifie en pièce 5 que ACTION LOGEMENT se porte caution à compter du 27 mars 2020 au bénéfice de Monsieur [K] [G], et que ce cautionnement a été mis en oeuvre le 24/06/2020 (pièce 6), soit concomitamment à la signature dudit bail, (ces deux pièces étant les seules partiellement lisibles, compte tenu de la très mauvaise qualité de copie des autres documents versés par le Conseil de Monsieur [K] [G], étant des pages quasiment blanches ),
Que le demandeur tout en indiquant ne pas être au courant d'une telle garantie VISALE et arguant de son inopposabilité à son endroit, justifie en pièce 10 de son interrogation faite par mail du 29 avril 2024 et de la réponse lui étant faite le 30 avril 2024 par ladite caution VISALE, lui confirmant qu'un " contrat de cautionnement VISALE portant la référence A10072819271 a été souscrit le 24/06/2020 par la société LE [Localité 5] DE L'IMMOBILIER qui a cédé son portefeuille au gestionnaire actuel, lequel n'a pas déclaré dans les délais les impayés de Monsieur [K] [G] à la caution qui n'a ainsi pu être mise en œuvre, ces deux sociétés ( ancien et actuel gestionnaire) n'étant pas appelées dans la cause ;
Que cette question préalable de la nécessaire saisine de la caution par le gestionnaire à une incidence directe tant sur la validité du commandement de payer, que du principe même et du quantum de la dette, et conditionne en outre la qualité de débiteur de bonne ou mauvaise foi de Monsieur [K] [G],
Que cette question doit être résolue au fond et est de nature à engager la responsabilité des gestionnaires en cause, qu'elle intéresse éventuellement la caution, et qu'en outre, cette question et la demande de sursis à statuer concernent également directement et sensiblement le principe et le quantum de la dette, outre ses conséquences au titre de la résiliation du bail,
Que l'obligation de paiement étant ainsi sérieusement contestable dans ses principes et quantum, il ne peut être accordé une provision au créancier ;
Que dès lors, il convient de :
-rejeter l'intégralité des demandes de Monsieur [J] [X] à l'encontre de Monsieur [K] [G], auxquelles s'oppose une contestation sérieuse et renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond;
-De dire que l'équité commande de ne pas condamner l'une quelconque des parties au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
-De condamner Monsieur [J] [X], partie succombant, aux dépens de l'instance en application de l'article 696 du Code de procédure civile.
L'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement en référé par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,
REJETONS l'intégralité des demandes de Monsieur [J] [X] à l'encontre de Monsieur [K] [G], auxquelles s'oppose une contestation sérieuse ;
RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond ;
DISONS n'y avoir lieu à condamnation de l'une quelconque des parties au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [J] [X] aux dépens de l'instance;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.
Ainsi fait et jugé au tribunal judiciaire de Paris, le 10 juillet 2024.
Le greffier, Le juge