TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [I] [J]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Sylvie JOUAN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/03174 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MCV
N° MINUTE :
6/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 juillet 2024
DEMANDERESSE
ADOMA
Société Anonyme d’économie mixte à conseil d’administration dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN-WATELET,avocat au barreau de PARIS,vestiaire P226
DÉFENDERESSE
Madame [I] [J]
ADOMA
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 mai 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 juillet 2024 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 19 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03174 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MCV
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 25 janvier 2017, la société anonyme d'économie mixte ADOMA a donné à bail à Madame [I] [J] un appartement à usage d’habitation (foyer-logement) situé [Adresse 1], [Adresse 1], [Adresse 1] à [Localité 4], pour une redevance mensuelle de 489,39 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, la société ADOMA a fait signifier à Madame [I] [J] le 9 octobre 2023 une mise en demeure de payer la somme de 1584,49 euros (échéance de septembre 2023 incluse) correspondant à l’arriéré locatif. Cette lettre de mise en demeure a été réceptionnée le 16 octobre 2023.
Par acte d'huissier en date du 7 mars 2024, la société ADOMA a fait assigner Madame [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater que Madame [I] [J] est devenu occupant sans droit ni titre à la suite de la résiliation de son contratordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,condamner Madame [I] [J] à lui payer à titre provisionnel la somme de 2969,02 euros avec intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure selon le compte arrêté au 19 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse, ainsi qu'une indemnité d'occupation à compter du 1er février 2024, jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans la résidence mois par mois ;condamner le défendeur à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
A l'audience du 22 mai 2024, la société ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et indiqué que la dette est en baisse, s’élevant à la somme de 1267,33 euros grâce à un important rappel d’APL. Elle a réitéré ses demandes en acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion.
Bien que citée par acte remis en étude, Madame [I] [J] n'était ni présente ni représentée.
Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.
Aucun diagnostic social n’a été reçu par le Greffe avant l’audience.
La décision a été mise en délibéré au 19 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [I] [J] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation, en vertu de l’article L.632-3 du même code, ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989, en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du titre d'occupation
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
L'article 1225 prévoit qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.
En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.
En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 25 janvier 2017 contient une clause résolutoire (article 11) et une mise en demeure visant cette clause a été réceptionnée le 16 octobre 2023 pour la somme en principal de 1584,49 euros. Cette mise en demeure correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.
Par ailleurs, il ressort du décompte produit que la somme visée à la mise en demeure correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d'arriéré de redevance et que Madame [I] [J] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de redevance étaient réunies à la date du 16 novembre 2023.
Madame [I] [J] étant sans droit ni titre à partir du 17 novembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Madame [I] [J] est redevable des redevances impayées jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire, l'occupation indue de son bien l'ayant privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, la société ADOMA produit un décompte démontrant que Madame [I] [J] reste lui devoir la somme de 1267,33 euros à la date du 16 mai 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et aux indemnités d'occupation échus et impayés à cette date, échéance d'avril 2024 incluse. Depuis la mise en demeure, il apparait en outre que Madame [I] [J] a effectué un seul paiement ponctuel de 1400 euros le 19 mars 2024.
Pour la somme au principal, Madame [I] [J], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. Par ailleurs, il est ainsi impossible de savoir quelles sont les ressources financières de la locataire ni d’appréhender ses possibilités d’apurer la dette en accordant des délais cohérents.
Par conséquent, elle sera condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 1267,33 euros qui portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 octobre 2023.
Madame [I] [J] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 17 novembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi.
Sur les autres demandes
Madame [I] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ADOMA, Madame [I] [J] sera condamnée à lui verser la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 janvier 2017 entre la société anonyme d'économie mixte ADOMA et Madame [I] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], [Adresse 1] à [Localité 3] [Localité 3] sont réunies à la date du 16 novembre 2023 ;
ORDONNONS en conséquence à Madame [I] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de trente jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour Madame [I] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS Madame [I] [J] à verser à la société ADOMA la somme provisionnelle de 1267,33 euros, échéance d'avril 2024 incluse, qui portera intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2023 ;
CONDAMNONS Madame [I] [J] à verser à la société ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu'elles auraient été dues si le contrat s'était poursuivi, à compter du 17 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNONS Madame [I] [J] aux dépens ;
CONDAMNONS Madame [I] [J] à payer à la société ADOMA la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection