TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [S] [D]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Eric SCHODER
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 24/03176 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MDO
N° MINUTE :
5
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 juillet 2024
DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Eric SCHODER de la SELARL LAGOA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573
DÉFENDERESSE
Madame [S] [D],
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie LESAGE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 juin 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 juillet 2024 par Aurélie LESAGE, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 19 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03176 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MDO
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 29 juillet 2015 et avenant à effet au 1er juillet 2019, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a consenti à Madame [S] [D] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3].
Un commandement de payer la somme de 5.481,83 euros en principal visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 28 novembre 2023 à Madame [S] [D].
Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2024, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a fait assigner Madame [S] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et dire que la locataire devra quitter les lieux avec tout occupant de son chef ;
- ordonner son expulsion immédiate et celle de tous occupants de son chef ou conjoint dans le cas où son existence n'a pas été préalablement portée à sa connaissance des lieux avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin ;
- autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et leur transport aux frais de l'intéressée à ses risques et périls en un garde-meubles ou éventuellement séquestrés dans tout ou partie du local objet de la présente procédure ;
- la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 6.537,08 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les intérêts au taux légal ;
- la condamner au paiement mensuel d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer contractuel actuel augmenté des charges jusqu'à l'expulsion à défaut de départ volontaire ;
- la condamner au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.
A l'audience du 6 juin 2024, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP), représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu'exposées dans l'assignation, actualise sa créance à la somme de 4.881,72 euros (échéance de mai 2024 incluse) et fait part de son accord sur les délais de paiement et délais suspensifs de la clause résolutoire sollicités.
Madame [S] [D] reconnaît la dette et sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 100 euros par mois. Elle indique avoir repris le travail et avoir effectué une demande de FSL.
Aucun diagnostic social n'est parvenu au greffe.
La décision a été mise en délibéré au 19 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au Préfet de Paris le 11 mars 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 29 novembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.
L'article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes prévus produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer vise néanmoins le délai contractuel de deux mois plus favorable aux débiteurs (avis Cour de cassation Civ 3eme 13 Juin 2024 - n°24-70.002).
En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire et les loyers et charges réclamés dans le commandement de payer délivré le 28 novembre 2023 n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois comme il en ressort du décompte produit. Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire à la date du 29 janvier 2024.
Sur les sommes dues au titre de l'arriéré locatif
Il résulte du décompte locatif produit par la bailleresse et non contesté par la défenderesse qu'au 4 juin 2024 (échéance de mai 2024 incluse), Madame [S] [D] restait lui devoir la somme de 4.881,72 euros. En conséquence, Madame [S] [D] sera condamnée à payer cette somme qui portera intérêt au taux légal à compter de l'assignation.
Sur la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.
En application de l'article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Au vu de la reprise du paiement du loyer courant, de la baisse significative de la dette et de l'accord des parties, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire. La dette sera ainsi réglée comme précisé au dispositif ci-après.
En cas de non respect de ces délais, la clause résolutoire reprendra ses effets et Madame [S] [D] pourra être expulsée et devra régler les sommes restant dues au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux.
Il sera rappelé en ce cas que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion.
En l'espèce, une telle indemnité d'occupation serait due par Madame [S] [D] au cas où la clause résolutoire devrait reprendre son effet du fait du non respect des délais de paiement accordés par la présente ordonnance.
Il convient de prévoir que cette indemnité d'occupation mensuelle sera égale aux loyers et charges contractuellement prévus par le bail résilié.
Sur les mesures accessoires
Madame [S] [D], qui succombe, supportera les dépens de l'instance, en ce compris les frais du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture.
Il convient, en équité, au vu de la situation financière fragile de Madame [S] [D] de débouter la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence,
CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 29 janvier 2024 du bail conclu le 29 juillet 2015 et avenant à effet au 1er juillet 2019 portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] ;
CONDAMNONS Madame [S] [D] au paiement à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) de la somme provisionnelle de 4.881,72 euros au titre des loyers et charges impayés au 4 juin 2024 avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation ;
AUTORISONS Madame Madame [S] [D] à régler cette somme en 36 mensualités consécutives de 100 euros chacune, payables en plus du loyer courant, le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais ;
DISONS que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si la dette de loyers et charges est réglée selon les modalités fixées ;
A défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer à son échéance, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse,
DISONS que la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible et le bail sera résilié de plein droit sans formalité préalable ;
DISONS qu'alors, et à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [S] [D] et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
DISONS en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS en ce cas Madame [S] [D] au paiement à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges contractuellement prévus par le bail résilié, et ce jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion ;
CONDAMNONS Madame [S] [D] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture ;
DEBOUTONS la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS pour le surplus ;
RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire.
LE GREFFIER LE JUGE