TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 19/07/2024
à : Maitre Gordana ZARIC
Monsieur [T] [F]
Mme [H] [R]
La régie
Copie exécutoire délivrée
le : 19/07/2024
à : Maitre Agesilas MYLONAKIS
Pôle civil de proximité
PCP JCP référé
N° RG 24/03208
N° Portalis 352J-W-B7I-C4MIL
N° MINUTE : 1/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 juillet 2024
DEMANDERESSE
La Société SCI PYRENEES RIGOLES, représentée par la SARL SCOMAP, Administrateur de biens, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maitre Agesilas MYLONAKIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0757
DÉFENDEURS
Madame [V] [B] épouse [F], demeurant [Adresse 5]
représentée par Maitre Gordana ZARIC, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #E1253
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-75056-2024-01050 du 23/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
Monsieur [T] [F], demeurant [Adresse 5]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 juin 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 juillet 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière
Décision du 19 juillet 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/03208 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MIL
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 30 octobre 2007, à effet du 1er novembre 2007, la SCI PYRENEES RIGOLES a consenti à Mme [V] [B] épouse [F] et M. [T] [F] un bail d’habitation, portant sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 940 euros, charges comprises.
Par actes d'huissier remis à étude en date du 6 mars 2024, la SCI PYRENEES RIGOLES a fait assigner Mme [V] [B] épouse [F] et M. [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir ordonner une expertise aux fins, notamment, de décrire les désordres décrits dans l’acte concernant l’humidité/condensation de l’appartement objet du bail, de préciser les travaux permettant d'y mettre un terme et de déterminer les causes de désordres et les préjudices en résultant et réserver les dépens.
A l'audience du 13 juin 2024, la SCI PYRENEES RIGOLES, représentée, dépose des conclusions qu’elle développe oralement aux termes desquelles elle maintient les demandes de son assignation et sollicite le débouté des demandes des époux [F].
Elle indique que le logement des défendeurs présente depuis plusieurs années un problème d’humidité et que malgré les travaux entrepris (changement de fenêtres et installation d’une VMC), les désordres perdurent ce qui justifie sa demande d’expertise afin de déterminer la cause des désordres et de pouvoir entreprendre les travaux pour y remédier. Elle précise que l’une des causes possibles de cette humidité qui ne se retrouve pas dans les autres appartements de l’immeuble pourrait être la suroccupation du logement de 54 m2 par six personnes. Elle ajoute que les locataires n’ont pas voulu laisser visiter leur logement par M. [U], architecte honoraire, alors que la demande leur en a été faite au mois de mai 2024.
Mme [V] [B] épouse [F] et M. [T] [F], représentés, s’opposent à la demande d'expertise et, développant oralement leurs conclusions, forment les demandes suivantes :
Juger que la demande d’expertise se heurte à une contestation sérieuse,Juger que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer,Débouter la SCI PYRENEES RIGOLES de ses demandes,Juger que la SCI PYRENEES RIGOLES ne justifie pas d’un motif légitime à l’appui de sa demande d’expertise judiciaire, qui doit tendre à la conservation ou à l’établissement des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige,Rejeter la demande d’expertise et débouter la SCI PYRENEES RIGOLES de toutes ses demandes,En tout état de cause,Ordonner la réalisation des travaux de l’appartement tel que demandé par la Mairie de [Localité 7] et tel qu’indiqué par l’expert [J] [K],Ordonner à titre provisoire la réduction du loyer mensuel à hauteur de 70% compte tenu de ce que le logement est rendu impropre à sa destination, ceci à compter de l’ordonnance et jusqu’à la complète réalisation,Ordonner à titre provisoire pour les 30% restant la consignation des loyers à la caisse des dépôts et consignations jusqu’à la fin des travaux de remise en état du logement, dûment constatés par commissaire de justice aux frais du bailleur,Condamner la SCI PYRENEES RIGOLES aux entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions, les défendeurs indiquent qu’ils se plaignent de la présence très importante d’humidité dans le logement depuis décembre 2019 ce qui entraine le développement de moisissures et que malgré leurs demandes, les préconisations d’un expert remontant à octobre 2021, l’intervention de la Mairie et une condamnation du tribunal de police, la SCI PYRENEES RIGOLES refuse d’effectuer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres. Ils soutiennent que cette demande d’expertise est une nouvelle manœuvre de la demanderesse pour se défausser de ses obligations alors qu’un rapport établi en octobre 2021 précise les travaux à réaliser. Ils estiment que cette situation leur cause un préjudice de jouissance et demandent une réduction de leur loyer à hauteur de 70% jusqu’à la réalisation des travaux et l’autorisation de consigner les 30% restants.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures développées à l’oral par les parties à l’audience pour un développement complet de leurs moyens et prétentions.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 juillet 2024.
MOTIFS
Sur la demande d'expertise
Aux termes de l'article 145 du Code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. L'article 263 du même code précise que l'expertise est ordonnée dans les cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.
En l'espèce, la société PYRENEES RIGOLES établit l’existence de désordres d’humidité dans l’appartement des époux [F] qui malgré plusieurs interventions, notamment le changement de trois fenêtres sur cinq et l’installation d’une VMC dans la salle de bains, perdurent toujours.
Pour s’opposer à cette expertise judiciaire, les défendeurs indiquent que les causes des désordres sont connues et que les travaux pour y remédier sont indiqués dans le rapport établi en octobre 2021 par le cabinet [J] [K]. Cependant, si le rapport évoque une non-conformité des fenêtres changées en 2020 et la nécessité d’améliorer la ventilation du logement, il ne semble pas s’être intéressé à toutes les causes possibles de l’humidité présente dans le logement et n’indique pas de manière précise les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, notamment en ce qui concerne la ventilation du logement.
Or, une VMC a été installée par la société PYRENEES RIGOLES à la suite du rapport qui ne semble pas avoir réglé le problème d’humidité.
De plus, il convient de relever que les locataires ont évoqué à plusieurs reprises dans leurs courriers une origine de l’humidité remontant au ravalement de l’immeuble effectué en 2009 tandis que de son côté, le bailleur estime que le problème est en partie dû à la suroccupation du logement.
Ces causes possibles ne sont pas évoquées dans le rapport du Cabinet [J] [K].
Il ressort des éléments du dossier qu'il n'est pas contesté ni contestable qu'il existe des désordres dans le logement que la SCI PYRENEES RIGOLES loue à Mme [V] [B] épouse [F] et M. [T] [F] se traduisant par une forte humidité et une condensation entraînant le développement de moisissures dans le logement dont il convient de déterminer la nature, la cause et l'origine ainsi que les conséquences.
Sans préjuger du résultat d'une éventuelle procédure au fond, les conditions de l'article 145 du code de procédure civile apparaissent donc réunies. Il convient de confier une mesure d'instruction à un technicien, selon la mission définie au dispositif de la présente décision afin de confirmer la réalité, ou non, de ces désordres allégués, de déterminer leur ampleur, leur origine et les moyens d'y remédier.
Sur la demande de réduction et de consignation du loyer
Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.
Toutefois, l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence posées par les deux premiers alinéas de l’article 6 de la même loi, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution des travaux de mise en conformité du logement. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premiers et deuxièmes alinéas de l'article 6.
En l'espèce, les époux [F] sollicitent une réduction du loyer de 70% à titre provisionnel jusqu’à la réalisation des travaux et l’autorisation de consigner les 30% restant.
Cependant, le caractère indécent du logement n'étant pas établi, cette demande sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Aucune responsabilité n'étant à ce stade déterminée, chacune des parties conservera la charge des dépens par elle exposés.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référés, par ordonnance mise à disposition, contradictoire et en premier ressort,
ORDONNONS une expertise,
COMMETTONS pour y procéder Mme [H] [R], KOMOREBI Architectes [Adresse 3], [Courriel 6], [XXXXXXXX02] (Mobile), [XXXXXXXX01] (Téléphone)
Avec mission de:
se rendre dans l'immeuble litigieux situé [Adresse 5] à [Localité 8] dans l'appartement de Mme [V] [B] épouse [F] et M. [T] [F], et dans les parties commues nécessaires,se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,entendre tout sachant et s'adjoindre tout sapiteur si nécessaire,relever et décrire les désordres et troubles allégués qui seraient constatés et en détailler l’origine, les causes, l’étendue et les évolutions prévisibles,décrire les travaux et/ou les solutions nécessaires pour y remédier et remettre en état le logement et en évaluer le coût et la durée notamment à l’aide de devis fournis par les parties,donner son avis sur l'existence ou non de préjudices tant matériels qu'immatériels et notamment le préjudice de jouissance, les décrire et les chiffrer le cas échéant et donner tous éléments de nature à permettre au tribunal de déterminer les éventuelles responsabilités,par une note de synthèse au terme des opérations d'expertise mettre les parties en mesure de faire valoir leurs observations qui seront annexées au rapport.
DISONS que pour accomplir sa mission, conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232 à 248 et 273 à 284 du code de procédure civile, l’expert devra convoquer les parties, prendre connaissance du dossier, recueillir les observations des parties, se faire remettre tous documents utiles et plus généralement répondre à tous dires et réquisitions des parties,
ORDONNONS à la SCI PYRENEES RIGOLES de verser la somme de 2.000 euros au titre de consignation à valoir sur la rémunération de l'expert, à l'ordre de REGIE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS-SERVICE DE LA REGIE ANNEXE, dans le mois de la notification de la décision,
DISONS que faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;
DISONS que le rapport sera déposé au Greffe en double exemplaire, avec copie aux parties, dans un délai de 4 mois à compter de sa saisine,
DISONS qu’il en sera référé au Juge chargé du contrôle des Expertises en cas de difficulté d’exécution, de demande de prorogation de délai, de complément de provision ou de nécessiter de provoquer la mise en cause d’autres acteurs,
DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
ORDONNONS que chaque partie conserve la charge de ses dépens,
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge et la Greffière susnommées.
La greffière La juge