TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE LYON
Chambre 3 cab 03 D
N° RG 23/00709 - N° Portalis DB2H-W-B7H-XRZJ
Notifiée le :
Expédition et copie à :
Maître Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP - 692
Me Vanessa LOPEZ - 1980
Copie à :
Expert
Régie TJ
ORDONNANCE
Le 22 Juillet 2024
ENTRE :
DEMANDEURS
Monsieur [P] [A]
né le 27 Juillet 1954 à [Localité 7],
demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP, avocats au barreau de LYON
Madame [M] [L]
née le 17 Décembre 1969 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP, avocats au barreau de LYON
Monsieur [R] [D]
né le 19 Octobre 1978 à [Localité 9],
demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP, avocats au barreau de LYON
Madame [I] [O]
née le 27 Octobre 1981 à [Localité 10],
demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP, avocats au barreau de LYON
Monsieur [G] [C]
né le 04 Juillet 1941 à [Localité 8],
demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP, avocats au barreau de LYON
Madame [J] [C]
née le 21 Janvier 1943 à [Localité 8],
demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP, avocats au barreau de LYON
ET :
DEFENDEUR
Syndicat de copropriétaires de l’immeuble LES CIMAISES sis [Adresse 2],
représenté par son syndic en exercice la société COGESTRIM, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Maître Vanessa LOPEZ, avocat au barreau de LYON
Vu l’assignation délivrée le 23 janvier 2023 par laquelle Monsieur [A], Madame [L], Madame [D], Madame [I] [O], Monsieur et Madame [C] demandent au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble Les Cimaises, sis [Adresse 2], qu’il soit procédé à une nouvelle répartition des charges et à l’annulation de l’assemblée générale du 14 novembre 2022 ayant rejeté une nouvelle répartition ;
Vu les conclusions d’incident notifiées les 17 mai 2023 et 19 février 2024 par lesquelles les demandeurs sollicitent le rejet des conclusions adverses et la réalisation d’une expertise en vue de proposer une nouvelle répartition des tantièmes de charge de leurs appartements qui soit conforme aux critères légaux ;
Vu les conclusions d’incident notifiées le 16 mai 2024 par lesquelles le syndicat tend à faire déclarer irrecevable l’action diligentée au titre de la répartition des charges et rejeter la demande d’expertise ;
Vu les articles 122 et 789 du code de procédure civile,
- sur la prescription
L’article 5 de la même loi dispose que, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
L’article 10 de la même loi dispose notamment que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 précité ; le règlement de copropriété fixe la quote-part de partie commune afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que toute clause contraire aux dispositions des articles 4, 6 à 37 de la même loi est réputée non écrite.
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES estime que la présente action relève non de la nullité, mais de la révision de la répartition des charges pour être fondée sur les critères légaux de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, dont l’application est critiquée pour accorder une pondération trop élevée, à superficie égale, aux appartements du rez-de-chaussée jouissant d’un jardin par rapport à ceux de l’étage. Or, l’action en révision étant soumise par l’article 12 de la loi précitée à un délai de prescription de 5 ans à compter de la publication du règlement de copropriété, le 26 novembre 1982, ou de 2 ans à compter de la première mutation, soit le 14 octobre 1983 pour le lot 15 appartenant aux consorts [A]-[L], le 14 octobre 1983 pour le lot 16 appartenant aux époux [C] et le 13 juillet 1983 pour le lot 17 appartenant aux consorts [D]-[O], ce délai était expiré le 23 janvier 2023, jour de l’assignation.
Les demandeurs répondent que l’action en révision de l’article 12 a pour but de corriger des erreurs rédactionnelles alors que l’action en nullité de l’article 43 de la même loi, imprescriptible, vise à sanctionner des partis pris contraires aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la même loi prévoyant une répartition proportionnelle des charges. Ils considèrent que l’absence de proportionnalité réside en l’espèce dans l’application volontaires des « ratios » de prise en compte des jardins fixés de façon excessive à 2,5, alors qu’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune comme un jardin ne fait pas partie intégrante de la partie privative d’un lot qui seule vaut, à l’exclusion des quotes-parts de partie commune, pour déterminer le montant des charges afférentes au lot.
Sur ce :
Le règlement de copropriété mentionne, pour les lots 15, 16 et 17 du rez-de-chaussée, à la colonne « nature lot », respectivement « T3 jouis J1 », « T2 jouis J2 », « T3 jouis J3 » et, à la colonne « quote-part propriété parties communes - sol » des valeurs 6397, 3122 et 5873, contre des valeurs de 3187 et 1114 pour les appartements du 1er étage, respectivement deux T4 et un T1. Il s’ensuit que la jouissance des jardins a bien été prise en compte dans l’estimation des quotes-parts de parties communes avec l’application d’un coefficient de 2,5 environ à surface de partie privative égale.
Le règlement de copropriété en ses pages 32 et suivantes relatives aux charges générales prévoit une répartition entre tous les copropriétaires au prorata des quotes-parts de copropriété dans les parties communes attachées à chaque lot. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant une répartition proportionnelle aux valeurs des parties privatives, il faut en déduire que le règlement a considéré le critère retenu des quotes-parts de copropriété dans les parties communes comme lui-même proportionnel aux valeurs des parties privatives. Il reste donc à démontrer que l’application du coefficient de 2,5 aux appartements avec jardin pour le calcul des quotes-parts de parties communes respecte bien cette règle de proportionnalité aux valeurs des parties privatives.
La contestation de la bonne application de cette règle de proportionnalité est fondée sur l’ampleur du coefficient et son caractère arbitraire. Les demandeurs ne fondent pas leur réclamation sur le caractère lésionnaire de la répartition, action prévue par l’article 12 de même loi qui vise à corriger un mauvais calcul effectué sur la base des critères légaux. S’appuyant donc sur une violation de l’article 10 précité du fait de l’intégration aux parties privatives des jardins sur lesquels ils n’ont qu’un droit de jouissance exclusif, les copropriétaires sont recevables à solliciter l’application de l’article 43 précité en vue d’une nouvelle répartition des charges et de l’annulation de l’assemblée générale refusant une nouvelle répartition. Aucun moyen de prescription n’étant soulevé contre une telle action, l’exception d’irrecevabilité sera rejetée.
- sur la demande d’expertise
Les demandeurs répliquent qu’ils ont sollicité successivement trois avis techniques, le 4 et le 29 juillet et le 6 septembre critiquant le mode de prise en compte des jardins pour le calcul des tantièmes. Leur préjudice réside dans le vote de lourds travaux de façades et de toiture sur la base de la répartition des charges actuelles, par la même assemblée générale du 14 novembre 2022 rejetant une nouvelle répartition. Ils assument la responsabilité d’une expertise contradictoire dont ils sont prêts à avancer les frais.
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES soulève l’irrecevabilité d’une mesure d’instruction reposant sur une demande principale prescrite. Il considère également que la demande d’expertise vise à suppléer leur carence dans l’administration de la preuve d’une violation des critères posés par l’article 5 et qu’elle est donc contraire à l’article 146 du code de procédure civile.
La demande d’expertise ne peut se heurter à la prescription d’une demande principale, qui n’a pas été retenue. Les demandeurs sont légitimes à solliciter une expertise contradictoire en complément d’avis techniques convergents dont ils considèrent que, même si ceux-ci illustrent le sérieux de leur position, ils n’apportent pas une preuve complète et irréfutable. La demande d’expertise sera en conséquence accordée.
Les dépens et les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront réservés pour être traités avec le fond de l’affaire.
PAR CES MOTIFS
Nous juge de la mise en état, par ordonnance contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort :
REJETONS la fin de non-recevoir tirée de la prescription,
ORDONNONS une expertise que nous confions à Monsieur [N] [K], expert près la cour d’appel de Lyon, avec la mission suivante :
- Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera a priori utiles à l’accomplissement de sa mission, en particulier le règlement de copropriété initial et les différents rapports et avis rendus à la demande des demandeurs, ainsi que les échanges intervenus entre les parties, les inventorier et en prendre connaissance,
- Se rendre sur les lieux, [Adresse 3] à [Localité 5], après y avoir convoqué les parties, assistées le cas échéant de leurs Conseils,
- Recueillir les explications des parties et solliciter les pièces complémentaires apparaissant utiles au regard desdites explications et, le cas échéant, entendre tout sachant,
- Proposer une nouvelle répartition conforme aux critères légaux, s’agissant des tantièmes de charges des différents lots de la copropriété,
- S’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés et sur les dires récapitulatifs et observations des parties produits dans le délai qui leur aura été imparti après dépôt du pré-rapport, lequel devra répondre à tous les points de la mission et, le cas échéant, compléter ses investigations,
- Faire toutes observations utiles au règlement du litige.
DISONS que Monsieur [A], Madame [L], Monsieur [D], Madame [O], Monsieur et Madame [C] devront consigner ensemble une somme de 3000€ avant la date du 15 septembre 2024,
DISONS que l’expert commencera ses travaux dès qu’il sera avisé du versement de la consignation et que sa mission sera caduque en l’absence de versement dans le délai imparti,
DISONS que l’expert devra déposer son rapport avant le 31 janvier 2025,
RESERVONS les demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile,
RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du mois du 27 janvier 2025 pour le suivi des opérations d’expertise ;
DISONS que les messages et conclusions notifiés par RPVA devront l’être au plus tard le 22 janvier 2025 à minuit et ce à peine de rejet.
Le greffier le Juge de la mise en état
A. BIZOT M. - E. GOUNOT