TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 9]
REFERENCES : N° RG 23/02689 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YOCF
Minute : 24/504
Société EMMAUS HABITAT
Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199
C/
Madame [I] [S]
Madame [L] [Y]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 23 Mai 2024 par Monsieur Patrick HEFNER, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 28 Mars 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Société EMMAUS HABITAT,
demeurant [Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Madame [I] [S],
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 6]
non comparante, ni représentée
Madame [L] [Y],
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 6]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 10 juin 2021, la Société EMMAUS HABITAT a donné à bail à Madame [I] [S] et Madame [L] [Y], des locaux à usage d’habitation, sis [Adresse 2] à [Localité 6] et ce moyennant un loyer mensuel initial de 399,08 euros, des provisions sur charges pour un montant de 185,77 euros et un dépôt de garantie de 399,08 euros.
La Société EMMAUS HABITAT a notifié un commandement de payer le 10 février 2023 à Madame [I] [S] et Madame [L] [Y], visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 5 010,86 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 janvier 2023, échéance de janvier 2023 incluse.
La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la SEINE-SAINT-DENIS a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception de l’existence de ces impayés en date du 29 mars 2023 (date de réception).
Par exploit d’huissier, en date du 12 octobre 2023, la Société EMMAUS HABITAT a fait assigner Madame [I] [S] et Madame [L] [Y], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du RAINCY, aux fins de voir :
Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail du 10 juin 2021 est acquise,Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs de Madame [I] [S] et Madame [L] [Y],Ordonner l’expulsion de Madame [I] [S] et Madame [L] [Y], des lieux qu’elles occupent, ainsi que celle de tous occupants de leur chef,Condamner solidairement Madame [I] [S] et Madame [L] [Y], à payer à la société EMMAUS HABITAT les loyers et les charges contractuels jusqu’à la date de la résiliation et à compter du 11 avril 2023 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, majoré de 25 %, augmenté des charges exigibles,Condamner solidairement Madame [I] [S] et Madame [L] [Y] à payer à la bailleresse la somme de 6 811,93 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées et à compter de la présente assignation pour le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée,Condamner solidairement les locataires à la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Madame [I] [S] et Madame [L] [Y] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
L’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 8] par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 30 octobre 2023.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 mars 2024.
A l’audience, la Société EMMAUS HABITAT, représentée, au gré de conclusions additionnelles dont la signification aux défenderesses n’a pu être produite à l’audience, maintient, d’une part, les termes de son acte introductif d'instance en actualisant sa demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 10 584,60 euros, arrêtée au 29 février 2024, terme de février 2024 inclus ; et d’autre part, demande à la juridiction :
- d’Enjoindre aux susnommées de laisser l’accès au logement loué à la société EMMAUS HABITAT ainsi qu’à tout mandataire ou toute entreprise de son choix pour mettre fin à la fuite d’eau et procéder aux travaux de réparation nécessaires, et ce, sous astreinte comminatoire et définitive de 50 euros par infraction constatées,
- d’Autoriser, à défaut d’exécution par Madame [I] [S] et Madame [L] [Y] dans un délai de sept jours, la société EMMAUS HABITAT accompagnée des entreprises de son choix, d’un commissaire de justice et d’un serrurier à pénétrer dans les lieux afin qu’il soit procédé à la recherche et à l’éradication de la fuite provenant du logement,
- d’Autoriser, si la fuite détectée nécessitait que des travaux ultérieurs soient entrepris, la société EMMAUS HABITAT accompagnée des entreprises de son choix, d’un commissaire de justice et d’un serrurier à pénétrer dans les lieux afin qu’il soit procédé aux travaux nécessaires sur une période maximale de trois jours,
- Sous toutes réserves.
Il est en outre précisé que les locataires n’ont pas honoré leur dernier loyer précédant l’audience.
Madame [I] [S] et Madame [L] [Y], toutes deux citées à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentées.
En application des articles 442 et 445 du Code de procédure civile, le Juge des contentieux de la protection a autorisé la demanderesse à produire par note en délibéré sous huit jours, la signification aux défenderesses des conclusions additionnelles susmentionnées.
La note en délibéré autorisée émanant du conseil de la société EMMAUS HABITAT est parvenue au greffe le 28 mars 2024 ; les conclusions additionnelles ayant été signifiées à Madame [I] [S] et Madame [L] [Y], le 27 mars 2024.
L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :
Sur la recevabilité de la demande :
En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la SEINE-SAINT-DENIS, le 30 octobre 2023, soit six semaines avant l’audience du 28 mars 2024.
Par ailleurs, la société EMMAUS HABITAT justifie avoir saisi La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la SEINE-SAINT-DENIS le 29 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.
En conséquence, la demande de la société EMMAUS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur le bien-fondé de la demande :
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient en son article 7.5 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Madame [I] [S] et Madame [L] [Y] le 10 février 2023, pour la somme de 5 010,86 euros arrêtée au 31 janvier 2023, échéance de janvier 2023 incluse. Il ressort du dernier décompte versé à la cause que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer.
En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 10 juin 2021, à compter du 11 avril 2023.
En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
En l’espèce, la bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement aux locataires, lesquelles, d’une part, n’ont pas acquitté le dernier loyer précédant l’audience, et d’autre part, ne comparaissant pas, ne justifient pas de leur situation financière ni de leurs ressources.
Par conséquent, il ne saurait être accordé de délais de paiement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.
La résiliation du bail étant acquise à la date du 11 avril 2023, Madame [I] [S] et Madame [L] [Y] sont désormais occupantes sans droit ni titre et faute pour elles de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Ainsi, Madame [I] [S] et Madame [L] [Y], seront condamnées, in solidum, à verser à la société EMMAUS HABITAT ladite indemnité à compter du 1er mars 2024, jusqu’à la libération effective des lieux. La bailleresse ne justifiant pas de sa demande de majoration de 25% du loyer et l'article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 interdisant le bailleur de percevoir des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location, il convient de débouter la bailleresse de sa demande de majoration de 25 %.
Sur la demande en paiement des loyers et des charges :
Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.
Une clause de solidarité est prévue à l’article 2 du contrat de bail.
En l’espèce, la société EMMAUS HABITAT verse aux débats, un décompte actualisé de la créance au 29 février 2024, mensualité de février 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 10 584,60 euros, laquelle somme intègre un montant total de 483,88 euros de frais de contentieux, qu’il convient de déduire pour répondre aux exigences de l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [I] [S] et Madame [L] [Y] à verser à la société EMMAUS HABITAT la somme de 10 100,72 euros, au titre de l’arriéré locatif, échu au 29 février 2024, mensualité de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 10 février 2023 sur la somme de 4 875,71 euros (5 010,86 euros dette à la date du commandement de payer du 10 février 2023 – les frais de contentieux antérieurs à cette date soit 138,15 euros = 4 875,71 euros), à compter de l’assignation du 12 octobre 2023 sur la somme de 1 638,83 euros (6 811,93 euros, montant de la dette à la date de l’assignation – le total des frais de contentieux antérieurs à cette date soit 297,39 euros – 4 875,71 euros = 1 638,83 euros), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, déduction à opérer des frais de contentieux de 186,49 euros, en date du 31 janvier 2024.
Sur les demandes additionnelles :
L’article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989, précise que le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Conformément à l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6.
En l’espèce, au vu des éléments produits et de l’impérieuse nécessité pour la bailleresse d’intervenir dans les lieux loués pour procéder à la détection et à la réparation de la fuite d’eau émanant de l’appartement loué par Madame [I] [S] et Madame [L] [Y] ; il y a lieu de faire droit à la demande d’accès aux lieux objets du bail, et ce, suivant des modalités visées au dispositif de la présente décision.
Sur les demandes accessoires :
En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Madame [I] [S] et Madame [L] [Y], qui succombent à la présente instance, seront condamnées, in solidum, aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 février 2023.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la Société EMMAUS HABITAT la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Madame [I] [S] et Madame [L] [Y] seront en conséquence condamnées, in solidum, au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS :
Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;
DECLARE recevable la demande de la Société EMMAUS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 10 juin 2021, entre la Société EMMAUS HABITAT, inscrite au RCS Nanterre B 542 101 571, dont le siège social est sis [Adresse 4] à [Localité 5], d’une part, et Madame [I] [S] et Madame [L] [Y], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation, sis [Adresse 2] à [Localité 6], sont réunies à la date 11 avril 2023 ;
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [I] [S] et Madame [L] [Y], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec, si besoin est, l'assistance de la force publique, à l'expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des locataires expulsées, en un lieu que celles-ci auront choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation aux locataires expulsées d'avoir à les retirer à leurs frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;
CONDAMNE solidairement Madame [I] [S] et Madame [L] [Y], qui résident à l’adresse susmentionnée, à payer à la société EMMAUS HABITAT, la somme de 10 100,72 euros (dix mille cent euros et soixante-douze centimes), au titre de l’arriéré locatif, mensualité de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 10 février 2023 sur la somme de 4 875,71 euros, à compter de l’assignation du 12 octobre 2023 sur la somme de 1 638,83 euros, et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, dont il conviendra de déduire les frais de contentieux du 31 janvier 2024, pour la somme de 186,49 euros ;
FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [I] [S] et Madame [L] [Y] au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, Et CONDAMNE, in solidum, Madame [I] [S] et Madame [L] [Y] à verser à la société EMMAUS HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;
DEBOUTE la société EMMAUS HABITAT de sa demande de majoration ;
ENJOINT à Madame [I] [S] et Madame [L] [Y] de laisser l’accès au logement qu’elles louent sis à l’adresse susmentionnée, à la société EMMAUS HABITAT ainsi qu’à tout mandataire ou toute entreprise de son choix pour mettre fin à la fuite d’eau et procéder aux travaux de remise en état consécutifs, et ce, sous astreinte définitive de 50 euros par infraction constatées ;
AUTORISE, à défaut d’exécution par Madame [I] [S] et Madame [L] [Y] dans un délai de sept jours, la société EMMAUS HABITAT accompagnée des entreprises de son choix, d’un commissaire de justice et d’un serrurier à pénétrer dans les lieux afin qu’il soit procédé à la recherche et à l’éradication de la fuite provenant du logement ;
AUTORISE, si la fuite détectée nécessitait que des travaux ultérieurs soient entrepris, la société EMMAUS HABITAT accompagnée des entreprises de son choix, d’un commissaire de justice et d’un serrurier à pénétrer dans les lieux afin qu’il soit procédé aux travaux nécessaires sur une période maximale de trois jours ;
CONDAMNE, Madame [I] [S] et Madame [L] [Y] à payer, in solidum, à la société EMMAUS HABITAT la somme de 400 euros (quatre cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE, in solidum, Madame [I] [S] et Madame [L] [Y] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 février 2023 ;
DEBOUTE la société EMMAUS HABITAT de ses demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.
LE GREFFIER LE PRESIDENT