TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
REFERENCES : N° RG 23/02775 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YORQ
Minute : 24/174
S.D.C. [Adresse 3]
Représentant : Me Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210
C/
Monsieur [M] [S]
Madame [J] [G] épouse [S]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 23 Mai 2024 par Monsieur Patrick HEFNER, en qualité de Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 28 Mars 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.D.C. [Adresse 3],
Représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ,
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Me Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [M] [S],
demeurant [Adresse 4]
[Localité 9]
non comparant, ni représenté
Madame [J] [G] épouse [S],
demeurant [Adresse 4]
[Localité 9]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE :
Monsieur [M] [S] et Madame [J] [G], épouse [S] sont copropriétaires des lots 28, 95 et 132 dans l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9].
Monsieur [M] [S] et Madame [J] [G], épouse [S] ne s’acquittent qu’irrégulièrement des charges afférentes à leurs lots.
Le syndicat de copropriétaires de l’immeuble susmentionné a, en vain, fait délivrer aux époux [S] une sommation de payer le 20 octobre 2023 pour la somme de 3 505,59 euros et leur a adressé une lettre de relance le 13 novembre 2023.
Par exploit d’huissier en date du 17 novembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à LIVRY GARGAN (93190), représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFEAUX LECOQ, dont le siège est sis [Adresse 2] à AUBERVILLIERS (93300), a fait assigner Monsieur [M] [S] et Madame [J] [G], épouse [S] devant Tribunal de proximité du RAINCY aux fins d'obtenir leur condamnation solidaire à :
3 855,59 euros au titre des charges de copropriété (pour la somme de 3 012,91 euros) et frais de recouvrement (pour la somme de 842,68 euros), 4ème trimestre inclus, augmentés des intérêts légaux à compter de la sommation de payer du 20 octobre 2023 sur la somme de 3 505,59 euros et le solde à compter de la présente assignation2 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,700 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile et enfin leur condamnation aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût de la sommation.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 mars 2024.
À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes telles que figurant dans son assignation, soit la somme de 3 855,59 euros, charges de copropriété et frais de recouvrement, 4ème trimestre 2023 inclus. Il précise qu’une clause solidarité est mentionnée dans le règlement de copropriété.
Monsieur [M] [S] et Madame [J] [G], épouse [S] qui se sont vus signifier à étude la présente assignation, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.
L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la solidarité :
Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.
En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété portant en son article 9 la solidarité entre les copropriétaires indivisaires.
En conséquence, les époux [S] seront déclarés solidaires dans la cadre de l’instance ouverte.
Sur la demande au titre des charges de copropriété :
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.
En l’espèce, au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
La matrice cadastrale,Le décompte des sommes arrêtées au 8/11/23,Le décompte de charges du 1/7/21 au 30/6/22,Les appels cotisation fonds travaux et appels de provisions des 1/7/22, 1/10/22 et du 1/1/23,L’appel exceptionnel du 1/1/23,Le 1er appel travaux vidéo surveillance,L’appel de provisions du 1/4/23,L’appel de cotisation fonds travaux du 1/4/23,L’appel de provisions du 1/7/23,L’appel de cotisation fonds travaux du 1/7/23,L’appel de cotisation fonds travaux et appel de provisions du 1/10/23,Les procès-verbaux des assemblées générales du 10/11/21 et du 15/12/22,Le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 7/3/23,Le contrat de syndic,Le mise en demeure du 18/8/23,La 2ème relance du 11/9/23,La sommation de payer du 20/10/23,Le règlement de copropriété,La lettre du 13/11/23 adressée aux défendeurs.
Au vu des pièces produites, il est établi que Monsieur [M] [S] et Madame [J] [G], épouse [S] sont redevables de la somme de 3 012,91 euros au titre des charges de copropriété, 4ème trimestre 2023 inclus.
En conséquence, Monsieur [M] [S] et Madame [J] [G], épouse [S] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 3 012,91 euros.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 20 octobre 2023 sur la somme de 3 012,91 euros (déduction faite des frais de recouvrement) et de l’assignation pour le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement.
Sur les frais de recouvrement :
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2506-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.
En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.
En l’espèce le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] réclame à Monsieur [M] [S] et Madame [J] [G], épouse [S] le paiement de 842,68 euros se décomposant comme suit :
Facture de frais d’huissier à une date indéterminée sur le décompte pour la somme de 57,68 euros. Le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce en support de ces frais. Aussi, conformément à l’article 1353 du Code civil, cette somme ne saurait être mise à la charge des défendeurs.Frais de mise en demeure en date du 18 août 2023 pour la somme de 48 euros. Le syndicat des copropriétaires produit la lettre concernée, assortie de la preuve de son envoi en recommandé avec accusé de réception. Ces frais sont prévus au contrat de syndic, article 9, mais sont plafonnés à 45 euros TTC. Par conséquent, ces frais utiles à la procédure de recouvrement seront imputés aux débiteurs à hauteur de la somme de 45 euros.Frais de relance en date du 11 septembre 2023 pour la somme de 37 euros. La copie de la lettre est versée aux débats ainsi qu’une facture, toutefois, il convient d’observer que ladite relance, n’est pas assortie de la preuve de son envoi en recommandé avec accusé de réception. Dès lors, ces frais ne sauraient être mis à la charge des consorts [S], pour répondre aux exigences de l’article 1353 du Code civil. Frais de constitution dossier huissier, sans date déterminée sur le décompte mais objet d’une facture en date du 3 octobre 2023 pour la somme de 350 euros. Si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic et qu’une facture est produite, il convient néanmoins de relever la réserve inscrite au contrat à savoir : « uniquement en cas de diligences exceptionnelles » qui ne sont pas démontrées en l’espèce. Aussi, ces frais n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles et ne seront pas mis à la charge des défendeurs.Frais de transmission dossier avocat à une date indéterminée pour un montant de 350 euros, sans facture en support. A l’instar de ce qui précède, ces frais, s’ils sont bien prévus au contrat de syndic, ne peuvent s’envisager : « uniquement en cas de diligences exceptionnelles » qui ne sont pas mises en exergue. Aussi, ces frais ne sauraient être mis à la charge des consorts [S].
En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [M] [S] et Madame [J] [G], épouse [S] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 45 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce en n’acquittant pas régulièrement leurs charges de copropriété sans motif légitime, malgré plusieurs mises en demeure et une sommation de payer dont il est justifié, Monsieur [M] [S] et Madame [J] [G], épouse [S] ont commis une faute, qui a contraint la copropriété à faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs, ainsi qu’à engager la présente action, ce préjudice direct et certain étant distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.
En conséquence, Monsieur [M] [S] et Madame [J] [G], épouse [S] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [M] [S] et Madame [J] [G], épouse [S] Monsieur [Y] [P] seront condamnés solidairement aux entiers dépens de l'instance, rendue nécessaire par l'absence de paiement régulier de leurs charges de copropriété, en ce compris le coût de la sommation de payer du 20 octobre 2023 ;
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, la présente procédure ayant été nécessaire pour permettre l’apurement de l’arriéré de charges de copropriété.
En conséquence, Monsieur [M] [S] et Madame [J] [G], épouse [S] seront condamnés solidairement, au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [S] et Madame [J] [G], épouse [S] qui résident [Adresse 4] à [Localité 9], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFEAUX LECOQ, dont le siège est sis [Adresse 2], la somme de 3 012,91 euros (trois mille douze euros et quatre-vingt-onze centimes) au titre des charges de copropriété impayées, 4ème trimestre 2023 inclus ;
DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2023, date de la sommation de payer sur la somme de 3 012,91 euros et de l’assignation du 17 novembre 2023 pour le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [S] et Madame [J] [G], épouse [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFEAUX LECOQ, la somme de 45 euros (quarante-cinq euros) au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [S] et Madame [J] [G], épouse [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFEAUX LECOQ, la somme de 350 euros (trois cents cinquante euros) à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [S] et Madame [J] [G], épouse [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFEAUX LECOQ, la somme de 500 euros (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [S] et Madame [J] [G], épouse [S] aux entiers dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer du 20 octobre 2023 ;
DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 9] de ses demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIERLE PRESIDENT