TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Maître FOURGEOT Olivier
Madame [K] [C]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître BIKARD Pascale
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 23/02883 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZPHU
N° MINUTE :
1
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 23 mai 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
Représentée par maître BIKARD Pascale, avocat au barreau de Paris,
DÉFENDEURS
Monsieur [S] [J], demeurant [Adresse 1]
Représenté par Maître FOURGEOT Olivier, avocat au barreau de Paris,
Madame [K] [C], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Jennifer BRAY, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mars 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 mai 2024 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Jennifer BRAY, Greffier
Décision du 23 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/02883 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZPHU
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par contrat du 11 juillet 2013, la SCI [Adresse 1] a consenti un bail d'habitation à M. [S] [J] et Mme [K] [C] sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1 400 euros et d'une provision pour charges de 100 euros. Ce loyer est aujourd'hui égal à 1560,94 euros, le montant de la provision pour charges n'ayant subi aucune modification.
Par courrier du courrier du 7 septembre 2016, Mme [K] [C] a adressé un courrier à la bailleresse pour lui indiquer qu'elle avait quitté les lieux.
Par actes de commissaire de justice en date du 9 septembre 2022, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7961,36 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [J] et Mme [K] [C] le 12 septembre 2022.
Par assignations du 23 mars 2023, la SCI [Adresse 1] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion immédiate et sans délai de M. [S] [J] et Mme [K] [C] sous astreinte de 15 euros par jour de retard et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à 130% du loyer, majoré des charges, à compter du 1 mars 2023 et jusqu'à libération des lieux,
-16 002,56 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 13 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 7 961,36 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus,
2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais du commandement visant la clause résolutoire.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 24 mars 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
L'affaire a été appelée à l'audience du 30 juin 2023 et a fait l'objet de renvois successifs pour être finalement retenue à l'audience du 21 mars 2024.
À l'audience du 21 mars 2024, la SCI [Adresse 1], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle sollicite :
- que soit constatée la résiliation de plein droit du bail conclu le 11 juillet 2013,
- que soit ordonnée l'expulsion immédiate et sans délai des défendeurs, sous astreinte de 15 euros par jour de retard,
- la condamnation solidaire de M. [S] [J] et Mme [K] [C] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 35 723,04 euros, comptes arrêtés au 13 mars 2024, avec intérêts à taux légal sur la somme de 7 061,36 à compter du commandement de payer, et de l'assignation pour le surplus,
- une indemnité d'occupation mensuelle égale à 130% du loyer, soit 2029,22 euros, majorée des charges, avec effet au 1 avril 2024 jusqu'à évacuation des lieux loués,
- la condamnation de M. [S] [J] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamnation de M. [S] [J] aux entiers dépens,
- que soit validée la saisie conservatoire pratiquée le 5 février 2024, fructueuse à hauteur de 22 362,90 euros et l'attribution de la somme de 22 362,90 euros au bénéfice de la SCI [Adresse 1].
Elle s'oppose en outre aux demandes reconventionnellement formées par M. [S] [J] au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance et de la diminution du loyer.
Elle declare enfin accepter le plan d'apurement de sa dette proposé par M. [S] [J], sous condition de la déchéance du terme, et ne pas s'opposer à la suspension des effets de la clause résolutoire qu'il sollicite.
Au soutien de ses prétentions, la SCI [Adresse 1] expose que M. [S] [J] a cessé de payer son loyer à compter du mois de mars 2022. Elle indique que si Mme [K] [C] a indiqué avoir quitté les lieux le 7 septembre 2016, le contrat de bail a été conclu avant l'entrée en vigueur de la loi ALUR du 27 mars 2014, de sorte que la clause de solidarité prévue dans le contrat continue à produire son effet.
Elle indique qu’un dégât des eaux est effectivement apparu dans la cuisine de M. [S] [J] au mois de juin 2021, mais que ce dernier n'a déclaré ce sinistre à son assureur qu'au mois de juin 2022, en dépit des nombreuses relances de son bailleur à cette fin.
Elle ajoute avoir fait réaliser les travaux nécessaires à la cessation du désordre, qui trouvait son origine dans une descente d'eau et une gouttière engorgée. Elle fait observer qu’alors que seule sa cuisine a été affectée, le locataire a fait réaliser des travaux de peinture dans l'intégralité de son appartement, qu'elle estime ne pas avoir à payer, dès lors que, d'une part, le dommage provenant de la gouttière n'a affecté qu’une faible proportion de l’espace ainsi repeint, et, d'autre part, que la prise en charge de ces travaux incombe à la compagnie d'assurance du locataire, ainsi que le prévoit la convention IRSI. Elle soupçonne ainsi le locataire d'avoir déjà été indemnisé, et de solliciter une double réparation de son préjudice.
Elle déclare enfin que M. [S] [J] aurait tenté de justifier la suspension du paiement de son loyer par un second sinistre, qui n'est pas établi, dès lors que l'entreprise mandatée par le bailleur pour effectuer une recherche de fuite n'en a trouvé aucune, M. [S] [J] n'ayant par ailleurs déclaré aucun nouveau sinistre à son assureur.
M. [S] [J], représenté par son avocat, a déposé des conclusions à l'audience, aux termes desquelles il sollicite :
- qu'il lui soit donné acte d'un règlement de 1608,24 euros ;
- la condamnation de son bailleur au paiement d'une somme de 17 000 euros à titre d'indemnisation de son préjudice de jouissance,
- la condamnation du bailleur à lui rembourser la somme de 12 116,50 euros au titre des travaux réalisés,
- à titre principal, la fixation du montant de son loyer à la somme de 1 000 euros par mois jusqu'à la réalisation des travaux mettant un terme aux désordres, et, à titre subsidiaire, une diminution de son loyer de 15%,
- que soit ordonnée la communication d'un diagnostic de performance énergétique,
- que soit ordonnée la compensation des créances réciproques des parties,
- la suspension des effets de la clause résolutoire,
- l'octroi d'un délai de 24 mois à compter de la décision à intervenir pour apurer sa dette,
- le rejet de la demande formée par le bailleur au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, M. [S] [J] soutient avoir subi un dégât des eaux et avoir dû, en raison de l'inertie de son bailleur, faire réaliser lui-même des travaux de réfection de la peinture. Il conteste les travaux qu'indique avoir fait réaliser le bailleur, les infiltrations d'eau persistant, de sorte que sa cuisine subit de nouveaux désordres, qui lui causent un préjudice de jouissance, dont la réparation doit selon lui être supportée par le bailleur, les travaux par lui-même entrepris dans les parties privatives s'étant, dans ce contexte, révélés inutiles.
Il précise avoir réglé son loyer courant et vouloir se maintenir dans les lieux, ajoutant que Mme [K] [C] n'y réside plus.
La question des pouvoirs du juge des référés et notamment de l'existence d'une contestation sérieuse a été mise dans le débat d'office. M. [S] [J] a soutenu qu'il existait une contestation sérieuse.
Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [K] [C] n'a pas comparu et n’a pas été représentée.
Il n'a pas été fait état de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Autorisée à produire en délibéré ses observations quant à l'existence d'une contestation sérieuse, le conseil de la SCI [Adresse 1], a transmis au tribunal, par courriel du 29 mars 2024, une note en délibéré, communiquée à son contradicteur, aux termes de laquelle elle soutient que la contestation formée par M. [S] [J] n'est pas sérieuse, et qu'en tout état de cause, le preneur ne peut, pour justifier la suspension du paiement de son loyer, se prévaloir de l'inexécution de travaux incombant au bailleur.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Mme [K] [C] n'a pas comparu et n'a pas été représentée, de sorte qu'il sera fait application des dispositions précitées.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
La SCI [Adresse 1] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux et à la date de la délivrance du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 9 septembre 2022. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 7 961,36 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 novembre 2022.
Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.
2. Sur la dette locative
2.1 Sur la solidarité passive
Aux termes de l'article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de la délivrance du congé, la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
Il est constant, contrairement à ce que soutient le bailleur, que ces dispositions, issues de la loi ALUR du 24 mars 2014, sont d'application immediate, de sorte que les effets légaux du contrat, même conclu antérieurement, sont soumis à la loi nouvelle.
En vertu de l'article 12 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de la notification de son congé au bailleur par Mme [K] [C], le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15. Ses conditions de forme ne sont toutefois pas prévues à peine de nullité.
L'article 15 de la loi précitée, énonce, en son alinéa 13, que, lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d'un mois (…) sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 (…) Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. (…) Pendant le délai de préavis, (…) le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
En l'espèce, le bailleur produit un courier rédigé par Mme [K] [C] en date du 7 septembre 2016, qui, s'il ne mentionne pas expressément un congé donné à une date précise, mentionne le fait qu'elle ne reside plus dans les lieux, étant constant qu'elle ne les a jamais réintégrés, de sorte que la solidarité des preneurs s'est éteinte à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé, nécessairement dépassé, qu’il ait été de trois ou d’un mois, à la date de la constitution de la dette.
En effet, ainsi qu'il en résulte du décompte versé aux débats par le bailleur, cette dernière s’est formée à compter de l'échéance de mars 2022, soit plus de cinq ans après la notification du congé de Mme [K] [C] au bailleur.
En conséquence, la demande de condamnation solidaire sera rejetée, et M. [S] [J] sera seul obligé à la dette.
2.3 Sur l'arriéré locatif
2.3.1 Sur l'office du juge des référés
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il entre ainsi dans les pouvoirs du juge des référés de constater l'existence d'une clause résolutoire mais ses pouvoirs sont limités par l'existence d'une contestation sérieuse.
Il est constant que le juge doit statuer en application des règles de pouvoirs qui lui sont conférés, de sorte que l'existence d'une contestation sérieuse, sous réserve qu'elle ait été soumise au principe du contradictoire, peut être vérifiée d'office par le juge.
2.3.2 Sur le montant de la provision
La SCI [Adresse 1] sollicite le paiement d'une provision de 35 723,04 euros, au titre des impayés de loyers depuis le mois de mars 2022.
Elle verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 13 mars 2024, M. [S] [J] lui devait la somme de 35 723,04 euros, soustraction faite des frais de procédure, dette resultant du défaut de paiement de ses loyers par le preneur, à compter de l'échéance du mois de mars 2022 jusqu'au mois de mars 2024, seuls deux règlements de 1571,75 euros et un règlement de 1608,24 euros ayant été réalisés au cours de cette période.
M. [S] [J], qui n'a pas contesté les causes du commandement de payer, soutient toutefois avoir subi un prejudice de jouissance, dont il sollicite, dans ses écritures, l'indemnisation sous la forme de la diminution de son loyer, et de dommages-intérêts.
Interrogé sur l'existence d'une contestation sérieuse à l'audience, le conseil de M. [S] [J] a indiqué qu'il en existait une, mais n'a pas précisé qu'elle portait sur le montant de sa dette; il a maintenu ses demandes formées dans ses écritures au titre de la diminution de son loyer, de l'indemnisation de ses prejudices et de la compensation des créances réciproques des parties, ce dont il se déduit qu'il reconnaît le montant de sa dette locative, et sollicite, de façon distincte, une indemnisation qui viendrait s'imputer sur la créance du bailleur.
M. [S] [J] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant de la provision réclamée par le bailleur, dont il sollicite la compensation avec les sommes dont il s’estime créancier, il sera condamné à payer la somme de 35 723,04 euros à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2022 sur la somme de 7 961,36 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 8 041,20 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
M. [S] [J] se prévalant d'un règlement de 1608,24 euros dont il sollicite qu'il soit fait le constat, que ne conteste pas le bailleur, mais dont il ne justifie pas, cette condamnation sera prononcée en deniers ou quittances.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [S] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
3. Sur les demandes indemnitaires de M. [S] [J] et la compensation des créances réciproques des parties
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement.
L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. (…) Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. (…)
L'article 1720 du code civil précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.
En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation, le locataire peut solliciter l'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.
Toutefois, ainsi que précédemment exposé, si le juge des référés, juge de l'évidence, a le pouvoir d'accorder une provision sur une créance qui n'est pas sérieusement contestable, il n'a pas le pouvoir d'accorder des dommages et intérêts en réparation d'un prejudice, qui supposent l'examen au fond de la réunion des conditions nécessaires à la mise en oeuvre de la responsabilité.
En l'espèce, le bailleur oppose, aux demandes indemnitaires formées par M. [S] [J], plusieurs contestations; le bailleur fait notamment valoir:
- la propre inertie du preneur dans la déclaration des sinistres qu'il pretend avoir subi, et ce alors que, selon lui, les travaux de réfection dans les parties privatives incumbent à l'assurance du preneur;
- le fait qu'il aurait fait réaliser les travaux sur l'origine des infiltrations, rapport de recherche de fuite daté du 24 novembre 2023 à l'appui,
- l'insuffisance de preuves au soutien du montant du préjudice dont le locataire sollicite la reparation et dont il n'aurait pas été indemnisé par son assurance,
- le fait que le locataire sollicite l'indemnisation de son prejudice matériel pour la refection totale de son appartement, alors que le désordre ne concernait que sa cuisine.
Tant ces demandes que ces contestations supposent un examen au fond, et excèdent ainsi les pouvoirs du juge des référés.
Elles seront en l'état jugées irrecevables devant la présente juridicition, et M. [S] [J] sera invité à se pourvoir au fond.
La demande tendant à ordonner la compensation des créances entre les obligations réciproques des parties devient ainsi sans objet.
4. Sur le plan d'apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En vertu de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, M. [S] [J] a sollicité des délais de paiement durant 24 mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, auxquels le bailleur ne s'est pas opposé.
S'il ne résulte pas du décompte versé aux débats que le paiement du loyer courant aurait été effectué avant l'audience, le bailleur n'a pas contesté que cela avait été le cas et ne s'est pas opposé à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Ainsi, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.
Dans ces conditions, il convient d'autoriser M. [S] [J] à se libérer de sa dette locative par des versements de 1480 € par mois en plus du loyer courant pendant 24 mois et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement de la dette:
la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d'occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi, sera réglée par le défendeur jusqu'à son départ effectif des lieux, sans qu'il y ait lieu à majoration ainsi que le demande le bailleur, qui ne justifie pas d'un prejudice autre que celui d'être privé de la perception du loyer,il pourra être procédé à l'expulsion du défendeur selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu'en l'absence de justification de la nécessité d'assortir cette expulsion d'une astreinte, la demanderesse sera déboutée de sa demande formée en ce sens. le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
5. Sur la communication d'un diagnostic de performance énergétique
M. [S] [J] sollicite la communication du bailleur à communiquer un diagnostic de performance énergétique sans motiver sa demande, notamment quant à son utilité dans la resolution du présent litige.
Il en sera débouté.
6. Sur la validation de la saisie conservatoire
Les saisies conservatoires sont régies par les articles L. 112-1 et suivants, L521-1, L. 523-2 et R. 523-1 à R. 523-10 du code des procedures civiles d'exécution.
L'article L. 511-1 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l'autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement.
Par exception, l'article L. 511-2 du CPCE prévoit que, dans certaines hypothèses, le créancier est dispensé de solliciter l'autorisation du juge pour pratiquer une mesure conservatoire. Cela est notamment le cas lorsque le créancier est titulaire d'une créance de loyer impayé.
En vertu de l'article R. 523-1 du CPCE, l'acte de saisie rend la créance indisponible à concurrence du montant pour lequel la saisie est pratiquée. L'indisponibilité dure jusqu'à ce que le saissant obtienne le titre exécutoire qui lui permettra de se la faire attribuer.
En effet, en vertu de l'article R. 523-7 du même code, le créancier qui obtient un titre exécutoire constatant l'existence de sa créance signifie au tiers saisi un acte de conversion qui contient à peine de nullité :
1° La référence au procès-verbal de saisie conservatoire ;
2° L'énonciation du titre exécutoire ;
3° Le décompte distinct des sommes dues en vertu du titre exécutoire, en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts ;
4° Une demande de paiement des sommes précédemment indiquées à concurrence de celles dont le tiers s'est reconnu ou a été déclaré débiteur.
L'acte informe le tiers que, dans cette limite, la demande entraîne attribution immédiate de la créance saisie au profit du créancier.
Selon l'article L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire, le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires, autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en oeuvre et il résulte des articles R. 523-7 à R. 523-9 du code des procédures civiles d'exécution qu'il appartient au créancier qui a fait pratiquer une saisie conservatoire et qui a obtenu un titre exécutoire constatant l'existence de sa créance de signifier au tiers saisi et au débiteur un acte de conversion, que le débiteur peut contester devant le juge de l'exécution.
Il n'entre donc pas dans les pouvoirs du juge des contentieux de la protection de valider une saisie conservatoire.
Cette demande sera jugée irrecevable.
7. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [S] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la SCI [Adresse 1] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse sur le montant de la dette,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 septembre 2022 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 juillet 2013 entre la SCI [Adresse 1], d'une part, et M. [S] [J] et Mme [K] [C], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 10 novembre 2022,
CONSTATE que Mme [K] [C] a donné congé des lieux le 7 septembre 2016,
REJETTE la demande de condamnation solidaire de M. [S] [J] et Mme [K] [C] en paiement de la provision, la clause de solidarité ne produisant plus ses effets,
CONDAMNE M. [S] [J] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 35 723,04 euros (trente-cinq mille sept cent vingt-trois euros et quatre centimes), en deniers ou quittances, à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 13 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2022 sur la somme de 7 961,36 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 8 041,20 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
AUTORISE M. [S] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 1480 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
CONSTATE que les demandes formées au titre de l'indemnisation des prejudices matériels et de jouissance de M. [S] [J] excèdent les pouvoirs du juge des référés et invite M. [S] [J] à se pourvoir au fond,
CONSTATE que la demande formée au titre de la diminution du loyer de M. [S] [J] excède les pouvoirs du juge des référés et invite M. [S] [J] à se pourvoir au fond,
DIT SANS OBJET la demande de compensation des créances réciproques des parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [S] [J],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 novembre 2022,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [S] [J] et Mme [K] [C] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [S] [J] et Mme [K] [C] seront solidairement condamnés à verser à la SCI [Adresse 1] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT IRRECEVABLE la demande formée au titre de la validation de la saisie conservatoire,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
CONDAMNE M. [S] [J] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 500 euros (cinq-cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [S] [J] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 9 septembre 2022 et celui des assignations du 23 mars 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 mai 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge