TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [I] [X],
Madame [F] [X]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 24/02553 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GSJ
N° MINUTE :
13
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 23 mai 2024
DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]
Représenté par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD, avocat au barreau de Paris,
DÉFENDEURS
Monsieur [I] [X], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [F] [X], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Jennifer BRAY, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mars 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 mai 2024 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Jennifer BRAY, Greffier
Décision du 23 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02553 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GSJ
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par contrat du 9 février 2017, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a consenti un bail d'habitation à M. [I] [X] et Mme [F] [X] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1142,61 euros et d'une provision pour charges de 80 euros.
Par actes de commissaire de justice du 6 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5083,37 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [I] [X] et Mme [F] [X] le 10 juillet 2023.
Par assignations du 19 décembre 2023, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [I] [X] et Mme [F] [X] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-6045,45 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 19 décembre 2023, avec intérêts à taux légal,
-400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 5 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 21 mars 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 mars 2024, s'élève désormais à 916,36 euros. Elle demande que soient accordés, aux preneurs, des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, dès lors qu'elle considère qu'il y a eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [I] [X] et Mme [F] [X] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
Il n'a pas été fait état de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, les défendeurs n'ayant pas comparu, il sera fait application des dispositions précitées.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux et de la délivrance du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 6 juillet 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 5083,37 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 septembre 2023.
Cependant, eu égard à la volonté de la bailleresse de suspendre les effets de la clause résolutoire, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 7 mars 2024, M. [I] [X] et Mme [F] [X] lui devaient la somme de 916,36 euros, soustraction faite des frais de procédure.
M. [I] [X] et Mme [F] [X] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [I] [X] et Mme [F] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
3. Sur le plan d'apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En vertu de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modali-tés de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment sus-pendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, le bailleur a sollicité des délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Il résulte du décompte versé aux débats que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite.
Dans ces conditions, il convient d'autoriser les preneurs à se libérer de leur dette locative par des versements de 38 € par mois en plus du loyer courant pendant 24 mois et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement de la dette:
la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d'occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi, sera réglée par les défendeurs jusqu'à son départ effectif des lieux ;il pourra être procédé à l'expulsion des défendeurs selon les modalités prévues au dispositif ci-après, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [I] [X] et Mme [F] [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 juillet 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 février 2017 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), d'une part, et M. [I] [X] et Mme [F] [X], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 7 septembre 2023,
CONDAMNE solidairement M. [I] [X] et Mme [F] [X] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) la somme de 916,36 euros (neuf cent seize euros et trente-six centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 7 mars 2024,
AUTORISE M. [I] [X] et Mme [F] [X] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 38 euros (trente-huit euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [I] [X] et Mme [F] [X],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 septembre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [I] [X] et Mme [F] [X] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [I] [X] et Mme [F] [X] seront solidairement condamnés à verser à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
CONDAMNE solidairement M. [I] [X] et Mme [F] [X] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement M. [I] [X] et Mme [F] [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 6 juillet 2023 et celui des assignations du 19 décembre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 mai 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge