TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [T] [J]
Madame [O] [X] épouse [J]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître GALLON Christine
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 24/01097 - N° Portalis 352J-W-B7H-C33MM
N° MINUTE :
5
JUGEMENT
rendu le 23 mai 2024
DEMANDERESSE
S.A. IN LI, dont le siège social est sis [Adresse 3]
Représentée par Maître GALLON Christine, avocat au barreau de Paris,
DÉFENDEURS
Monsieur [T] [J], demeurant [Adresse 1]
comparant
Madame [O] [X] épouse [J], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Jennifer BRAY, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mars 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 mai 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier
Décision du 23 mai 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01097 - N° Portalis 352J-W-B7H-C33MM
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par contrat du 22 avril 1996 à effet au 1er mai 1996, la société IN'LI a consenti un bail d'habitation à M. [T] [J] et Mme [O] [X] épouse [J] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 3000 francs et d'une provision pour charges de 800 francs, aujourd'hui égaux à respectivement 724,68 euros et 269,72 euros.
Par avenant à ce contrat, la société IN'LI a, le 20 février 2013, donné à M. [T] [J] et Mme [O] [X] épouse [J] un emplacement de stationnement moyennant un loyer mensuel de 85,64 euros, aujourd'hui égal à 83,61 euros.
Par actes de commissaire de justice du 5 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4565,51 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de 6 semaines, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [J] et Mme [O] [X] épouse [J] le 10 octobre 2023.
Par assignations du 14 décembre 2023, la société IN'LI a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [T] [J] et Mme [O] [X] épouse [J] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-6450,78 euros au titre de l'arriéré locatif, mois de décembre 2023 inclus,
-500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 18 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 21 mars 2024, la société IN'LI maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 mars 2024, s'élève désormais à 8932,53 euros. Elle s'oppose aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée en défense.
Elle expose que les locataires n'ont procédé à aucun règlement entre le mois d'avril 2023 et le mois de mars 2024, et que seul un règlement de 600 euros, insuffisant à régler l'intégralité d'une mensualité de loyer, a été crédité sur le compte des locataires au mois de mars 2024. La société IN'LI considère ainsi qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
M. [T] [J] sollicite son maintien dans les lieux, par le biais de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Il soutient avoir réglé le loyer résiduel de janvier et février 2024, la caisse d'allocations familiales ayant, du fait du bailleur, suspendu le versement de l'aide au logement. Il fait en outre état d'un incident lié à une erreur commise par le bailleur dans le cadre de la régularisation des charges locatives, expliquant qu'il pensait que son compte locataire était créditeur d'une somme supérieure à 3500 euros, et que c'est dans ce contexte qu'il a suspendu le versement des loyers, de sorte que lorsqu'il a été informé de l'erreur portant sur le solde de son compte locataire, il s'est retrouvé débiteur d'une importante somme d'argent, que le couple n'était pas en mesure de régler immédiatement.
Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Mme [O] [X] épouse [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Il n'a pas été fait état d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, la défenderesse n'ayant pas comparu, il sera fait application des dispositions précitées.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
La société IN'LI justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 5 octobre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4565,51 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 novembre 2023.
2. Sur la dette locative
Conformément aux dispositions des articles 1709 et 1728 du code civil et aux dispositions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
Par suite, M. [T] [J] et Mme [O] [X] épouse [J] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.
La société IN'LI verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 12 mars 2024, M. [T] [J] et Mme [O] [X] épouse [J] lui devaient la somme de 8932,53 euros, soustraction faite des frais de procédure.
M. [T] [J] et Mme [O] [X] épouse [J] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-après, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [T] [J] et Mme [O] [X] épouse [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
3. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, M. [T] [J] a sollicité des délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, auxquels le bailleur s’est opposé.
Il a en outre ajouté:
- avoir été induit en erreur s’agissant d’une somme à eux due par leur bailleur au titre de la régularisation de charges, dont ils se croyaient créanciers, et qui explique la suspension du paiement de leurs loyers,
- que son épouse avait retrouvé un emploi,
- que le couple percevait environ 1200 euros de prestations sociales,
- que l'un des enfants, majeur, contribuait aux charges de la vie familiale;
- qu’il avait payé le loyer du mois de mars 2024, déduction faite de l’aide au logement, suspendue dans le cadre de la présente procédure.
Il résulte du décompte versé aux débats par la bailleresse que les locataires lui ont en effet réglé la somme de 600 euros le 6 mars 2024, à titre de règlement du loyer courant avant l’audience, sans que puisse leur être opposée sur ce point le non paiement de la part correspondante au montant de l’aide au logement, étant relevé que la dette s’est constituée postérieurement à une erreur portant sur la régularisation de charges locatives, dont il est démontré qu’elle est imputable au bailleur, lequel, en initiant la procédure de recouvrement, a provoqué la suspension de l’aide au logement auparavant versée aux époux [J].
En conséquence, la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience sera ici réputée satisfaite par le paiement intégral de la part de loyer dite résiduelle, déduction faite des aides au logement dans leur ultime montant.
Il apparait en outre que les revenus du foyer de M. [T] [J] et de Mme [O] [X] épouse [J] leur permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 240 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.
Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.
3. Sur le plan d’apurement et les conséquences de son non-respect
Il convient en l’espèce d’autoriser les locataires à se libérer de leur dette locative par des versements de 240 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette:
•la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;
•la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
•une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par les défendeurs jusqu'à leur départ effectif des lieux,
•il pourra être procédé à l'expulsion des défendeurs selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
•le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [T] [J] et Mme [O] [X] épouse [J], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 octobre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de six semaines,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 avril 1996 entre la société IN'LI, d'une part, et M. [T] [J] et Mme [O] [X] épouse [J], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2] est résilié depuis le 17 novembre 2023,
CONDAMNE solidairement M. [T] [J] et Mme [O] [X] épouse [J] à payer à la société IN'LI la somme de 8932,53 euros (huit mille neuf cent trente-deux euros et cinquante-trois centimes) au titre de l'arriéré de loyers, indemnités d'occupation et charges, comptes arrêtés au 12 mars 2024,
AUTORISE M. [T] [J] et Mme [O] [X] épouse [J] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 240 euros (deux-cent-quarante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [T] [J] et Mme [O] [X] épouse [J] ,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 novembre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion des preneurs et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [T] [J] et Mme [O] [X] épouse [J] seront condamnés à verser à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,
DÉBOUTE la société IN'LI de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement M. [T] [J] et Mme [O] [X] épouse [J] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 5 octobre 2023 et celui des assignations du 14 décembre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 mai 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge