TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [O] [V]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Représenté par Maître MARCAILLOU DEGASNE Isabelle, avocat au barreau de Paris
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/01110 - N° Portalis 352J-W-B7H-C33NX
N° MINUTE :
7
JUGEMENT
rendu le 23 mai 2024
DEMANDERESSE
S.A. BATIGERE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Représenté par Maître MARCAILLOU DEGASNE Isabelle, avocat au barreau de Paris
DÉFENDERESSE
Madame [O] [V], demeurant [Adresse 2]
comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Jennifer BRAY, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 mai 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier
Décision du 23 mai 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01110 - N° Portalis 352J-W-B7H-C33NX
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par contrat du 10 août 2016, la SA BATIGERE HABITAT a consenti un bail d'habitation à Mme [O] [V] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 537,50 euros et d'une provision pour charges de 150,25 euros.
Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4886,97 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [O] [V] le 12 septembre 2023.
Par assignation du 11 décembre 2023, la SA BATIGERE HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [O] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-4676,97 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
-300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 12 décembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.
À l'audience du 21 mars 2024, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 21 mars 2024, s'élève désormais à 4468,97 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette, suspensif des effets de la clause résolutoire, proposé par la défenderesse, dès lors qu'elle considère qu'il y a eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Mme [O] [V] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 50 euros, en plus du loyer courant.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Il n'a pas été fait état d'une telle procédure.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
La SA BATIGERE HABITAT justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 13 septembre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4886,97 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 octobre 2023.
Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.
2. Sur la dette locative
Conformément aux dispositions des articles 1709 et 1728 du code civil et aux dis-positions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paie-ment du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
Par suite, Mme [O] [V] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ail-leurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail cons-titue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice cer-tain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouis-sance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est égale-ment de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, la SA BATIGERE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 19 mars 2024, Mme [O] [V] lui devait la somme de 4468,03 euros, dont il convient de déduire les frais d'assurance et les pénalités " enquête sociale ", facturés à la locataire, à hauteur de 146,3 euros, soit une dette de loyers et de charges établie à la somme de 4301,73 euros.
Mme [O] [V] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [O] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
3. Sur le plan d'apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En vertu de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Mme [O] [V] a sollicité des délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, auxquels le bailleur ne s'est pas opposé.
Il résulte du décompte versé aux débats que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite.
Il résulte par ailleurs du diagnostic social et financier, réalisé dans les conditions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [O] [V] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette, et qu'elle pourrait prétendre à un Fonds Solidarité Logement.
Dans ces conditions, il convient de l'autoriser à se libérer de sa dette locative par des versements de 50 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement de la dette:
la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d'occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi, sera réglée par la défenderesse jusqu'à son départ effectif des lieux ;il pourra être procédé à l'expulsion de la défenderesse selon les modalités prévues au dispositif ci-après, sans qu’il y ait lieu à suppression du délai de deux mois à l’issue de la délivrance du commandement d’avoir à quiiter les lieux, demande dont la bailleresse sera déboutée, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [O] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 septembre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de 6 semaines,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 août 2016 entre la SA BATIGERE HABITAT, d'une part, et Mme [O] [V], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié depuis le 26 octobre 2023,
CONDAMNE Mme [O] [V] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 4301,73 euros (quatre mille trois cent un euros et soixante-treize centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2023,
AUTORISE Mme [O] [V] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [O] [V],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 octobre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [O] [V] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Mme [O] [V] sera condamnée à verser à la SA BATIGERE HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,
DÉBOUTE la SA BATIGERE HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [O] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 septembre 2023 et celui de l'assignation du 11 décembre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 mai 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge