TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Maître Olivier BROCHARD
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/05889 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LLJ
N° MINUTE :
2
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 23 mai 2024
DEMANDERESSE
S.A. [3], domiciliée : chez [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 2]
Représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocat au barreau de Paris,
DÉFENDERESSE
Madame [H] [Z], demeurant [Adresse 1]
Représentée par Maître Olivier BROCHARD, avocat au barreau de Paris,
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Jennifer BRAY, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mars 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 mai 2024 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Jennifer BRAY, Greffier
Décision du 23 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05889 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LLJ
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat en date du 8 décembre 2020, la Société Anonyme d'Economie Mixte [3] a donné à bail à Mme [H] [Z] une chambre meublée n° A 209, située dans le foyer-logement du [Adresse 1].
Suspectant un hébergement non autorisé de ses enfants majeurs, [3] a mis en demeure Mme [H] [Z] de faire cesser cet hébergement, par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 juillet 2022, reçu le 18 juillet 2022. Elle a ensuite obtenu l'autorisation de faire procéder à un constat, suivant ordonnance du juge des contentieux de la protection du 30 novembre 2022, constat dressé le 13 février 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2023, [3] a fait assigner Mme [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre de la défenderesse suite à la résiliation de son contrat de résidence,
-ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,
-condamner Mme [H] [Z] à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi,
-condamner la défenderesse à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Au visa des articles 1103, 1229 du code civil, L 633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, et 835 du code de procedure civile, [3] reproche à la défenderesse d'héberger des tiers, ses enfants, sans autorisation et en méconnaissance des articles 8 et 9 du règlement intérieur ainsi que de l'article 8 du contrat de résidence, malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivrée le 18 juillet 2022.
L'affaire a été appelée à l'audience du 21 mars 2024.
A l'audience du 21 mars 2024, [3], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle a déclaré ne pas s'opposer à la demande de délai sollicitée à titre reconventionnel.
Mme [H] [Z], représentée par son conseil, s'en est rapportée à ses conclusions, aux termes desquelles elle sollicite un délai supplémentaire d'une année pour libérer le logement et le débouté de la demande formée par [3] au titre des frais irrépétibles.
Elle ne conteste pas avoir enfreint le règlement intérieur en hébergeant ses deux enfants, qui, jeunes majeurs, ne disposaient d'aucune solution de logement à [Localité 4] lors de leur arrivée sur le territoire français, après procédure de réunification familiale. Elle expose la précarité de sa situation, du fait d'importants problèmes de santé, de son incapacité à travailler, son handicap ayant été reconnu par la MDPH. Elle souligne toutefois qu'en dépit des faibles ressources dont elle dispose, elle a toujours réglé sa redevance mensuelle, et a bien entretenu son logement, dont elle explique qu'il n'est pas suroccupé, compte-tenu de sa superficie, 28 m2. Elle fait enfin état de ses vaines recherches de logement, malgré les efforts qu'elle a fournis à cette fin.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Mme [H] [Z] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du titre d'occupation
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.
En application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
Les dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d'héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l'obligation de déclarer la présence et l'identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d'arrivée et de départ.
L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).
En l'espèce, l'article 8 du contrat de résidence dispose que le locataire est tenu d'occuper personnellement les lieux et n'en consentir occupation à quelque titre que ce soit partiellement ou totalement à titre onéreux ou gratuit.
L'article 11 du contrat de résidence contient une clause résolutoire rappelant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d'inexécution par le résidant de l'une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur et que la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification.
L'article 9 du règlement intérieur, dûment signé par Mme [H] [Z], limite à une personne le nombre d'invités pouvant être hébergés par un même résident, pour une période maximale de trois mois par an, après avertissement préalable obligatoire du responsable de la résidence. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles est formellement interdit et précise que le résidant qui consentirait à une sur-occupation des lieux devrait y mettre fin sous 48 h après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 juillet 2022, reçu le 18 juillet 2022, [3] a mis en demeure Mme [H] [Z] de faire cesser l'hébergement de ses enfants, sous peine de résiliation de son contrat de résidence dans un délai d'un mois.
Le commissaire de justice a cependant constaté, en date du 13 février 2023, à 9 heures et 45 minutes, la présence dans le logement de Mme [H] [Z] et de son fils, Mme [H] [Z] ayant alors reconnu héberger ses deux enfants âgés de 17 et 19 ans. Le commissaire de justice constate en outre la mobilité réduite de la locataire, et le fait qu'elle se déplace en fauteuil roulant.
Ces éléments confirment que Mme [H] [Z] héberge ses enfants dans les lieux, sans déclaration au responsable du foyer, ce qui constitue un manquement répété de Mme [H] [Z] au règlement intérieur.
La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera constatée à la date du 18 août 2022, de ce seul fait.
Mme [H] [Z] étant sans droit ni titre depuis le 19 août 2022, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce Mme [H] [Z] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du 19 août 2022 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le contrat de résidence s'était poursuivi.
Sur la demande de délai pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
En l'absence d'opposition de la société [3], compte-tenu de l'état de santé de la résidente, de la situation de ses enfants, dont l'une est toujours scolarisée, et des démarches actives de relogement qu'elle a initiées, ainsi qu'il en résulte de la note sociale établie le 27 décembre 2023 par Madame [E] [F], il sera accordé à Mme [H] [Z] un délai jusqu'au 23 mai 2025 pour quitter les lieux selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
Sur les demandes accessoires
Mme [H] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu entre la SAEM [3] et Mme [H] [Z] concernant la chambre n° A 209 située au [Adresse 1] sont réunies à la date du 18 août 2022;
ACCORDONS à Mme [H] [Z] un délai pour quitter les lieux jusqu'au 23 mai 2025,
DISONS qu'à défaut pour Mme [H] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société [3] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
CONDAMNONS Mme [H] [Z] à verser à la SAEM [3] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu'elles auraient été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 19 août 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNONS Mme [H] [Z] aux dépens ;
REJETONS la demande formée au titre des frais irrépétibles ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Le greffier,Le juge.