TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Maître NAJI Amina
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître SHEFET Dan,
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 23/07510 - N° Portalis 352J-W-B7H-C223K
N° MINUTE :
1
JUGEMENT
rendu le 23 mai 2024
DEMANDERESSE
Société KP CE
RCS de Paris N° 453 200 099, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Représenté par Maître SHEFET Dan, avocat au barreau de Paris,
DÉFENDEUR
Monsieur [C] [D] [G], demeurant [Adresse 2]
Représenté par Maître NAJI Amina, avocat au barreau de Paris,
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Jennifer BRAY, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 mai 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier
Décision du 23 mai 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07510 - N° Portalis 352J-W-B7H-C223K
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par contrat du 30 mai 1995, la SCI [Adresse 2], aux droits de laquelle vient la société KP CE, a consenti un bail d'habitation à M. [C] [G] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 12 875 francs, et d'une provision pour charges de 1613 francs, aujourd'hui respectivement égaux à 5074,33 euros et 587,48 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 1er juin 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 10 822,20 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [G] le 2 juin 2023.
Par assignation du 7 septembre 2023, la société KP CE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [C] [G] sans délai et sous astreinte de 150 euros par jour de retard, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 5115,24 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-26 108,04 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
-2 610 euros au titre de la clause pénale,
-2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 8 septembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
L'affaire a été appelée à l'audience du 15 novembre 2023, à laquelle elle a été reportée, pour être finalement retenue à l'audience du 21 mars 2024.
À l'audience du 21 mars 2024, la société KP CE, représentée par son conseil, a déposé des écritures, aux termes desquelles elle demande :
-à titre principal, que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire,
-à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du contrat de bail,
-l'expulsion sans délai et sous astreinte de 150 euros par jour de retard de M. [C] [G]
-le transport et la séquestration de ses meubles, à ses frais, risques et périls,
-la condamnation de M. [C] [G] à lui payer la somme de 4932,97 euros au titre de l'arriéré locatif,
-la condamnation de M. [C] [G] à lui payer une indemnité d'occupation égale à 5661,81 euros jusqu'à libération des lieux et restitution des clés,
-la condamnation de M. [C] [G] à lui payer la somme de 2610 euros en application de la clause pénale prévue au contrat,
-la condamnation de M. [C] [G] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-la condamnation de M. [C] [G] aux entiers dépens de l'instance,
sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
A l'audience, le conseil de la bailleresse indique que la dette locative a été réglée. La société KP CE considère cependant que les causes du commandement de payer n'ayant pas été réglées dans les délais, la clause résolutoire est acquise, quels qu'aient été les règlements intervenus postérieurement. Au soutien de sa demande subsidiaire, elle expose que le compte de M. [C] [G] est constamment débiteur, cela depuis de nombreuses années, cet état de fait étant à l'origine de la délivrance de plusieurs commandements de payer et d'assignations aux fins de recouvrement de la créance du bailleur et de constat d'acquisition de la clause résolutoire.
M. [C] [G], représenté à l'audience, expose vouloir se maintenir dans les lieux et demande :
- à titre principal, le rejet des prétentions du demandeur, l'intégralité de la dette ayant été soldée,
- à titre subsidiaire, qu'il lui soit accordé des délais rétroactifs sur la dette de loyer due du 1er avril 2023 au 1er janvier 2024 et d'ainsi constater qu'il a respecté les délais et soldé sa dette ; en conséquence, débouter la bailleresse de toutes ses demandes,
- en tout état de cause, que soit écartée l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- le rejet de la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [C] [G] expose résider dans les lieux depuis 29 ans et y exercer son activité professionnelle d'avocat depuis 2001. Il explique que son activité professionnelle implique qu'il ne perçoit ses honoraires qu'au terme de plusieurs mois de travail, de sorte qu'il règle ses loyers de façon différée, cela étant bien connu du bailleur.
Il explique ses manquements, à l'origine de la précédente procédure contentieuse initiée par le bailleur, par le contexte de crise sanitaire, qui a exacerbé les difficultés financières qu'il rencontrait. Il souligne toutefois s'être acquitté de ses obligations dans le cadre d'un protocole d'accord transactionnel, signé le 23 mars 2023, au terme duquel le bailleur a consenti à se désister de son instance, si le preneur réglait la totalité des sommes dues, ce qu'il indique avoir fait. Il ajoute qu'alors que le protocole initialement négocié ne prévoyait que le règlement de son arriéré locatif, loyers et charges de mars 2023 inclus, soit la somme de 194 082,765 euros, la bailleresse a en dernière minute exigé de lui qu'il règle des frais de procédure complémentaire de 11 059,44 euros, de sorte que cette charge additionnelle a perturbé sa trésorerie et qu'il n'a pas été mesure de régler les loyers d'avril et mai 2023.
Il indique toutefois avoir, à ce jour, réglé l'intégralité des sommes dues, de sorte que les demandes de la bailleresse sont aujourd'hui sans objet.
Il n'a pas été fait état de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
La société KP CE justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux et à la délivrance du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 1er juin 2023.
Or, d'après l'historique des versements, la somme de 10 822,20 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 août 2023, quelles que soient les raisons du manquement du locataire à ses obligations, indifférentes au déclenchement du mécanisme d'acquisition de la clause résolutoire.
2. Sur la demande en paiement
Il convient de prendre acte du désistement de la demande de la bailleresse à ce titre, la dette ayant été soldée.
3. Sur la rétroactivité des délais de paiement
Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d'une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande de délai de grâce mais ne saurait, sans priver le locataire des droits qu'il tient de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en le plaçant dans une situation moins favorable que s'il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail. L'on ne saurait en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu'au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à la seule fin de lui permettre d'obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l'existence du contrat.
En l'espèce, la société KP CE verse aux débats un décompte insuffisamment précis, dès lors qu'il ne fait pas apparaître les règlements effectués par le preneur, et insuffisamment actualisé, dont il résulte qu'à la date du 1 novembre 2023, M. [C] [G] lui devait la somme de 5292,67 euros, échéance de novembre 2023 incluse.
M. [C] [G] verse pour sa part un décompte établi par son bailleur, précis, et actualisé au 19 mars 2024, dont il résulte que l'intégralité de sa dette a été apurée le 26 janvier 2024 et que les paiements des loyers des mois de février et mars 2024 ont été réalisés à échéances convenues, ce que ne conteste pas le bailleur à l'audience.
Le paiement intégral à la fois de l'arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours jusqu'à la date de l'audience, établit que le locataire était en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et il ne saurait lui être reproché, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, et à pénaliser encore davantage inutilement le bailleur, de ne pas s'être abstenu d'apurer la totalité de la dette et de l'avoir réglée avant que la présente juridiction n'accorde les délais de paiement et n'ordonne la suspension de la clause résolutoire.
Dans ce contexte, il y a lieu de constater que le principe des délais de paiement était justifié et que, faute de dette actuelle, les délais de paiement qui aurait pu être accordés ont déjà été respectés. En conséquence, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais jouée.
4. Sur la demande au titre de la clause pénale
Le contrat de bail ayant été conclu en 1995, l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose qu'est réputée non écrite toute clause : [...]qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ", n'est pas applicable.
Toutefois, sont applicables au présent litige les dispositions de l'article L. 132-1 du code de la consommation, en vertu desquelles " dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
[...]
Les clauses abusives sont réputées non écrites.
L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.
[...]
Les dispositions du présent article sont d'ordre public. "
En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par M. [C] [G] en raison des manquements à l'exécution du contrat de bail. Cette clause, qui met à la charge exclusive du locataire une pénalité en cas d'inexécution d'une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer, est source de déséquilibre au détriment du consommateur en raison de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur.
Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, les demandes de la société KP CE tendant à son application seront donc rejetées.
5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [C] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2000 euros à la demande de la société KP CE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er juin 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail contrat conclu le 30 mai 1995 entre la société KP CE , d'une part, et M. [C] [G], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies à la date 2 août 2023,
CONSTATE que le principe de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire était acquis et que de tels délais de paiement ont déjà été respectés, la dette locative ayant été apurée ;
CONSTATE en conséquence que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais été acquise ;
DIT n'y avoir lieu à statuer sur la demande subsidiaire formée par la société KP CE, sa demande principale ayant été accueillie,
DÉBOUTE la société KP CE de sa demande formée au titre de la clause pénale,
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,
CONDAMNE M. [C] [G] à payer à la société KP CE la somme de 2000 euros (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [C] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er juin 2023 et celui de l'assignation du 7 septembre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 mai 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge