TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Charles BAGHDASARIAN
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Pierre COLAS DE LA NOUE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/08891 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KAT
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le jeudi 23 mai 2024
DEMANDEUR
Monsieur [S] [T], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Charles BAGHDASARIAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0003
DÉFENDERESSE
S.C. S C V H 52, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Pierre COLAS DE LA NOUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0583
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Audrey BELTOU, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 mai 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier
Décision du 23 mai 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/08891 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KAT
EXPOSE DU LIITGE
Par acte sous seing privé en date du 6 janvier 2020, la société civile SCVH 52 a consenti à [S] [T] et [V] [U], épouse [T], un bail d’habitation pour une durée de six années reconductible tacitement, portant sur un logement lot n°7, au 3ème étage, une cave n°3, situés dans l’immeuble se trouvant [Adresse 3], et un emplacement de stationnement n°136, au 5ème sous-sol de l’immeuble si [Adresse 4].
Un dépôt de garantie de 8.250 euros a été versé.
Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 13 janvier 2023 entre la société civile SCVH et [S] [T].
Le 31 janvier 2023, le représentant de la société bailleresse a adressé le décompte de sortie mentionnant des retenues au titre des charges et de la taxe sur les ordures ménagères et la retenue de la somme de 500 euros au titre d’une reprise de peinture.
[S] [T] a contesté ce décompte auprès du mandataire du bailleur.
Par courrier du 29 juin 2023, [S] [T] a maintenu sa demande de restitution de la somme de 500 euros retenue par la société bailleresse.
Par actes de commissaire de justice en date du 6 octobre 2023, [S] [T] a fait délivrer une assignation à la société civile SCVH 52 afin de comparution devant le juge des contentieux de la protection de Paris.
L'affaire a été renvoyée au 3 avril 2024, date à laquelle elle a été retenue.
[S] [T] a sollicité du juge des contentieux de la protection qu'il :
–condamne la société civile SCVH à lui rembourser la somme de 500 euros au titre de la retenue indument opérée sur le décompte définitif du solde de tout compte,
–condamne la société civile SCVH, sauf à parfaire, à lui payer la somme de 9.075 euros correspondant à 10% du loyer en principal par mois de retard à compter du 13 mars 2023 ;
–condamne la société civile SCVH 52 à lui payer la somme de 800 euros au titre du préjudice moral,
–condamne la société civile SCVH 52 à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
–condamne la société civile SCVH 52 aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Charles BAGHDASARIAN.
Au soutien de ses prétentions, [S] [T] expose que la retenue de sommes sur le dépôt de garantie est injustifiée compte-tenu de l'état de restitution des lieux. Il souligne que la remise en état de désordres ne saurait lui incomber.
La société civile SCVH 52 a sollicité du juge des contentieux de la protection qu'il :
–condamne [S] [T] à lui payer la somme de 500 euros pour frais de remise en état des pièces détériorées par le défaut d’entretien normal,
–déboute [S] [T] de ses demandes, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
–condamne [S] [T] aux dépens et à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la société civile SCVH 52 expose que les lieux ont été restitués avec des dégradations imputables au locataire. Elle indique que les retenues opérées sont justifiées.
A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 mai 2024.
MOTIFS
Sur la demande de restitution du dépôt de garantie
L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire […] Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. […] A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. ».
L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu' « un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. [...] ».
En l’espèce, les parties produisent aux débats l'état des lieux de sortie contradictoire du 13 janvier 2023 mentionnant 5 ampoules ou spots hors service, des traces noires sur le mur de la fenêtre de la chambre n°3 et des peintures cloquées sur tous les murs et le plafond de la salle de douche.
Cet état des lieux intervient 3 ans après l’entrée dans les lieux, en date du 27 janvier 2020. En conséquence de cette durée d’occupation, relativement réduite, il convient de considérer que les désordres sont imputables au locataire et non à la vétusté.
En outre, la société civile bailleresse produit aux débats une facture n°122170 en date de la société ALAZARD en date du 30 janvier 2023 relative à des travaux de peinture de l’appartement indiquant la somme de 1.200 euros et 270 euros au titre des travaux de peinture de la salle d’eau et de la chambre n°3.
Il résulte des mentions figurant sur l’état des lieux de sortie relatives à des désordres locatifs ne relevant pas de la vétusté et du devis produit aux débats que la retenue de la somme de 500 euros au titre des travaux de reprise de peinture est justifiée.
En conséquence, [S] [T] sera débouté de sa demande de condamnation de la société civile SCVH 52 à lui payer les sommes de 500 euros au titre de la retenue indument opérée sur le décompte définitif du solde de tout compte, et de 9.075 euros correspondant à 10% du loyer en principal par mois de retard à compter du 13 mars 2023.
Sur les demandes de dommages intérêts pour préjudice moral
L’article 1231-1 du code civil dispose que “le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.”
En l’espèce, [S] [T] ne démontre pas l’existence d’un préjudice moral. Il sera débouté de sa demande de condamnation de la société civile SCVH 52 à lui régler la somme de 800 euros au titre du préjudice moral.
Sur les demandes accessoires
[S] [T], partie perdante, supportera les dépens et sera condamné à payer la somme de 500 euros à la société civile SCVH 52, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. [S] [T] sera débouté de sa propre demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE [S] [T] de l’ensemble de ses demandes;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE [S] [T] aux dépens ;
CONDAMNE [S] [T] à payer à la société civile SCVH 52 la somme de 500 euros (cinq cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE [S] [T] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Fait et jugé à Paris le 23 mai 2024
le greffierle Président