TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [M] [Y]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître GALLON Christine,
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 24/01107 - N° Portalis 352J-W-B7H-C33NP
N° MINUTE :
6
JUGEMENT
rendu le 23 mai 2024
DEMANDERESSE
S.A. IN LI, dont le siège social est sis [Adresse 3]
Représentée par Maître GALLON Christine, avocat au barreau de Paris,
DÉFENDERESSE
Madame [M] [Y], demeurant [Adresse 1]
comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Jennifer BRAY, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 mai 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier
Décision du 23 mai 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01107 - N° Portalis 352J-W-B7H-C33NP
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par contrat du 20 février 2012, la société IN'LI a consenti un bail d'habitation à Mme [M] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 821,15 euros et d'une provision pour charges de 134,93 euros, aujourd'hui respectivement égaux à 894,91 euros et 220,21 euros.
Par acte de commissaire de justice du 28 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4915,12 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [M] [Y] le 4 octobre 2023.
Par assignation du 15 décembre 2023, la société IN'LI a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [M] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 4167,85 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 décembre 2023,
- 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 septembre 2023.
L'affaire a été appelée à l'audience du 21 mars 2024, à laquelle les deux parties ont comparu, la IN'LI étant représentée par son conseil et Mme [M] [Y] ayant comparu en personne.
À l'audience du 21 mars 2024, la société IN'LI maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 21 mars 2024, s'élève désormais à 3546,07 euros, échéance de mars 2024 incluse. Elle considère qu'il y a eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, mais s'oppose au délai de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire, sollicité par la défenderesse.
Au soutien de ses prétentions, elle expose que le compte de la locataire est débiteur depuis l'année 2019 et avoir dû lui faire délivrer deux commandements de payer, pour enfin voir la dette diminuer.
Mme [M] [Y] sollicite pour sa part des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 19 décembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.
Il y est fait état de ce que Mme [M] [Y] vit seule avec deux enfants à charge, le père de son premier enfant, qui contribuait à son éducation et à son entretien étant décédé en 2015, ce qui a fragilisé sa situation. Il en résulte en outre qu'elle est employée en contrat à durée indéterminée et qu'elle perçoit des revenus de l'ordre de 2500 euros mensuels.
Il n'a pas été fait état de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
La société IN'LI justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 28 septembre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4915,12 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 novembre 2023.
2. Sur la dette locative
Conformément aux dispositions des articles 1709 et 1728 du code civil et aux dispositions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
Par suite, Mme [M] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, en application de l'article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, la société IN'LI verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 12 mars 2024, Mme [M] [Y] lui devait la somme de 3546,07 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Mme [M] [Y] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-après, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [M] [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
3. Sur le plan d'apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En vertu de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modali-tés de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment sus-pendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Mme [M] [Y] a sollicité des délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, auxquels s'est opposé le bailleur.
Il résulte du décompte versé aux débats que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite.
Il résulte par ailleurs du diagnostic social et financier, réalisé dans les conditions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [M] [Y] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.
Dans ces conditions, il convient de l'autoriser à se libérer de sa dette locative par des versements de 50 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement de la dette:
-la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;
-la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
-une indemnité d'occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi, sera réglée par la défenderesse jusqu'à son départ effectif des lieux ;
-il pourra être procédé à l'expulsion de la défenderesse selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
-le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [M] [Y], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 septembre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de six semaines,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 février 2012 entre la société SA IN'LI, d'une part, et Mme [M] [Y], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2] est résilié depuis le 9 novembre 2023,
CONDAMNE Mme [M] [Y] à payer à la société IN'LI la somme de 3546,07 euros (trois mille cinq cent quarante-six euros et sept centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 mars 2024,
AUTORISE Mme [M] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [M] [Y],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 novembre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [M] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Mme [M] [Y] sera condamnée à verser à la société SA IN'LI une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,
DÉBOUTE la société IN'LI de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [M] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 septembre 2023 et celui de l'assignation du 15 décembre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 mai 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge