TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
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93100 MONTREUIL
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REFERENCES : N° RG 24/01669 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4EQ
Minute :
Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS
C/
Monsieur [D] [I]
copie Exécutoire délivrés à :
OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS
Copie certifiée conforme délivrée à :
Le
Jugement du 23 mai 2024
Jugement réputé contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 23 Mai 2024;
par Madame Hélène DUBREUIL, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 02 Avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Hélène DUBREUIL, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH MONTREUILLOIS, demeurant 17 rue Molière - 93100 MONTREUIL
représentée
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [D] [I], demeurant 230 Boulevard de la Boissière - Bât 2 Esc 3 Rdc Dte Log 22 - 93100 MONTREUIL
non comparant, ni représenté
D'AUTRE PART
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 7 janvier 2022, l’OPHM aux droits duquel vient l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [I] [D] un logement sis 230 boulevard de la Boissière 93100 MONTREUIL, moyennant un loyer mensuel de 339,38 euros hors charges.
Le 11 mai 2023, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.024,43 euros au titre des loyers et charges impayés .
Le 23 mai 2023, l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT a saisi la caisse d'allocations familiales de l'existence d'impayés de loyers.
Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2024, l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT a assigné Monsieur [I] [D] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance du requérant, avec au besoin l'assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution.
- condamner Monsieur [I] [D] au paiement des sommes suivantes :
2.064,91 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges, arrêté au 7 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse ;
une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;
200 euros à titre de dommages et intérêts ;
200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* les entiers dépens de l’instance y compris les coûts du commandement de payer et de la présente assignation ;
- Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture le 14 février 2024.
A l'audience du 2 avril 2024, l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 28 mars 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1.904,74 euros, échéance de février 2024 incluse.
Au soutien de ses prétentions, il se fonde sur l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [I] [D] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines suivant la délivrance du commandement de payer et qu'il n'a pas communiqué une attestation d'assurance du logement dans un délai d'un mois suivant la délivrance du commandement de payer.
Monsieur [I] [D], bien que régulièrement assigné en l'étude de l'huissier, n'est ni présent ni représenté à l'audience.
L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. Il en résulte que Monsieur [I] [D] est célibataire sans enfant à charge, il est sans emploi et perçoit des allocations chômage à hauteur de 428€ et 107€ au titre du RSA, outre 278,18€ d’APL.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Monsieur [I] [D] a été assigné en l'étude de l'huissier et n'était ni présent ni représenté à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 14 février 2024 soit six semaines au moins avant la première audience.
Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré le signalement de cette situation à la caisse d'allocations familiales par l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT le 23 mai 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
La demande d'acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.
Sur la demande en paiement
Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 janvier 2022, du commandement de payer délivré le 11 mai 2023 et du décompte de la créance actualisé au 28 mars 2024 que l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Le loyer n’est plus payé depuis de nombreux mois, les prélèvements sont systématiquement rejetés.
Par conséquent, Monsieur [I] [D] sera condamné à lui payer la somme de 1.904,74 euros avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 mars 2024, échéance de février 2024 incluse.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [I] [D] le 11 mai 2023.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à six semaines.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 22 juin 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 7 janvier 2022 à compter du 23 juin 2023.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance
Aux termes de l'article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de « s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire. ».
En l'espèce, un commandement visant la clause résolutoire a été signifiée à Monsieur [I] [D] le 11 mai 2023 pour obtenir la production de l'attestation d'assurance. Monsieur [I] [D] n'ayant pas justifié d'une attestation d'assurance dans le mois imparti, le bail s'est trouvé résilié de plein droit.
Du fait de prononcé de la résiliation du bail pour défaut du paiement du loyer, il n'y a pas lieu de prononcer la résiliation du bail pour défaut d'assurance.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [I] [D]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire, et que l'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 juin 2023. Monsieur [I] [D] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [I] [D] au paiement de cette indemnité à compter du 22 juin 2023 jusqu'à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 28 mars 2024.
Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, le demandeur ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance.
Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [D] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 11 mai 2023 et de notification à la préfecture et de saisine de la caisse d'allocations familiales. Il convient également de condamner Monsieur [I] [D] à verser à l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient en outre de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable la demande de l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 janvier 2022 entre l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT d'une part et Monsieur [I] [D] d'autre part, concernant les locaux situés 230 boulevard de la Boissière 93100 MONTREUIL, sont réunies à la date du 23 juin 2023,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [I] [D] ainsi que de tout occupant de son chef avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance du requérant, dans un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [I] [D] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,
CONDAMNE Monsieur [I] [D] à payer à l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 1.904,74 euros (mille neuf cents quatre euros et soixante-quatorze centimes) à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 28 mars 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2024 incluse,
CONDAMNE Monsieur [I] [D] à payer à l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois de mars 2024, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.
REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT,
CONDAMNE Monsieur [I] [D] à payer à l'Office public de l'habitat EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [I] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 11 mai 2023 et de notification à la préfecture et de saisine de la caisse d'allocations familiales,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire,
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et le Greffier.
Le greffierLe juge