TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/55445
RG 23/55556
- N° Portalis 352J-W-B7H-C2JFM
N° : 6
Assignation du :
15 Octobre 2020
06 Juillet 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 24 juillet 2024
par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.A.R.L. LA MONTMARTOISE
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Arezki CHABANE, avocat au barreau de PARIS - #D1472
DEFENDERESSE
La S.C.I. ALJ
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Maître Marie PFYFFER D’ ALTISHOFEN de la SELEURL MPA Avocat, avocats au barreau de PARIS - #K 80
DÉBATS
A l’audience du 10 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 22 février 2018, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 10 juin 2020 le bail entre la société LA MONTMARTOISE et la SCI ALJ, portant sur des locaux sis [Adresse 1] a été renouvelé et a pris effet à compter du 26 novembre 2015 à la suite de l’exercice du droit de repentir par la SCI ALJ moyennant un loyer annuel de 15.823 euros en principal
Le 25 septembre 2020, la SCI ALJ a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 38.198,02 euros au titre des charges impayées pour la période du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2020.
Par assignation en date du 15 octobre 2020, la SARL LA MONTMARTOISE a contesté les sommes qui lui sont réclamées et a sollicité à titre subsidiaire la suspension des effets de la clause résolutoire.
Par décision en date du 7 juillet 2021, le juge a ordonné la radiation de la procédure.
Le 13 juin 2023, la SCI ALJ fait délivrer à la SARL LA MONTMARTOISE un commandement de payer portant sur la somme de 81.133,47 euros visant la clause résolutoire au titre des loyers et charges impayés à compter du 1er avril 2020.
Par conclusions de rétablissement en date du 21 juin 2023, la SARL LA MONTMARTOISE a demandé le rétablissement au rôle de ce dossier.
Par acte de commissaire de justice du 6 juillet 2023, la société LA MONTMARTOISE a assigné la SCI ALJ devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris.
Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, la société LA MONTMARTOISE demande au juge de :
- PRONONCER la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 13 juin 2023 délivré à la requête de la SCI ALJ à la SARL LA MONTMARTOISE,
- SE DECLARER incompétent en ce qui concerne l’application de la clause pénale et les révisions triennales,
- REJETER l’intégralité des demandes formulées par la SCI ALJ,
- CONSTATER que la dette de la SARL LA MONTMARTOISE n’a pu être déterminée que ce jour puisque les justificatifs de charges n’ont été produits qu’au cours de cette procédure, et qu’en conséquence, il ressort que LA MONTMARTOISE reste devoir à la SCI ALJ la somme de 31.738,77 € somme à laquelle il est demandé au Tribunal de fixer la dette de la MONTMARTOISE,
- CONDAMNER la SCI ALJ à remettre les quittances de loyer à compter du 1er janvier 2019 à ce jour à LA MONTMARTOISE, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard,
SUBSIDIAIREMENT, si par extraordinaire le Tribunal devait valider le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 juin 2023, il lui est demandé de :
- ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement des charges justifiées sur une période de 2 an,
- CONDAMNER la SCI ALJ à payer à la SARL LA MONTAMRTOISE la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens,
Par conclusions déposées et soutenues à l'audience la SCI ALJ a demandé au juge de :
- Débouter LA MONTMARTOISE de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions,
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et rappelée dans le commandement de payer du 13 juin 2023 faute pour LA MONTMARTOISE d’avoir régularisé sa situation dans le délai d’un mois prescrit,
- Juger que LA MONTMARTOISE est occupante sans droit ni titre depuis le 13 juillet 2023,
- Ordonner l’expulsion de LA MONTMARTOISE et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, des locaux sis [Adresse 1], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
- Autoriser la SCI ALJ à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tous garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de LA MONTMARTOISE et ce, en garantie de toute somme qui pourrait être due,
- Condamner à titre provisionnel LA MONTMARTOISE à payer à la SCI ALJ la somme totale de 74.490,45 € TTC, avec intérêts aux taux légal à compter du commandement de payer du 13 juin 2023 resté infructueux, se décomposant comme suit :
. 66.720,67€ TTC au titre des loyers et charges impayés à la date d’acquisition de la clause résolutoire,
. 5.981,68€ TTC au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 2 ème trimestre 2023,
. 1.788,10€ au titre des compléments de garantie demeurés impayés,
Ces sommes restant à parfaire à la date de la décision à intervenir,
- Condamner à titre provisionnel LA MONTMARTOISE à payer à la SCI ALJ la somme de 18.622,61€ au titre de la pénalité de 25% prévue au bail, cette somme restant à parfaire à la date de la décision à intervenir.
- Juger que le dépôt de garantie d’un montant de 7.626,42€, détenu par la SCI ALJ lui restera acquis,
- Fixer l’indemnité d’occupation qui sera due par LA MONTMARTOISE à la SCI ALJ au montant du loyer principal augmenté des charges, avec la même périodicité, soit 5.989,21€ TTC par trimestre jusqu’à libération complète et effective des locaux,
À titre subsidiaire
Si par extraordinaire la demande de délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire était accueillie, il est demandé au Président du tribunal de :
- Juger que faute de paiement en son entier et à bonne date, d'une seule des échéances prévues à l'ordonnance à intervenir, la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible ;
- Juger que la clause résolutoire sera acquise par la SCI ALJ qui sera autorisée à poursuivre l'expulsion de LA MONTMARTOISE, ainsi que celle de tous occupants de son chef sans qu’il soit nécessaire d’introduire une autre action,
En tout état de cause
- Condamner LA MONTMARTOISE à payer à la SCI ALJ la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner LA MONTMARTOISE au paiement des dépens qui comprendront notamment les frais de commandement, de signification et d’expulsion,
- Juger qu’il n’y a pas lieur d’écarter l’exécution provisoire.
Les deux procédures ont été jointes.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire
L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le commandement de payer vise le bail en date de 23 avril 1993, il mentionne que le bail a été renouvelé, d'abord par acte sous seing privé avec effet au 1er janvier 2002, puis par le jugement du tribunal de grande instance de Paris et par arrêt de la cour d'appel de Paris du 10 juin 2020.
La référence au bail du 23 avril 1993 n'est pas de nature à créer une confusion
Le commandement de 13 juin 2023 mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent aux termes du décompte figurant en pièce 2.
Contrairement à que qu'affirme la société LA MONTMARTOISE, la production en annexe du commandement de payer du rappel du montant de l'arriéré locatif suite à l'arrêt de la cour d'appel du 10 juin 2020 ne créé pas de confusion, mais a au contraire pour objet d'éclairer les calculs opérés par la SCI ALJ.
Enfin, une partie seulement des sommes réclamées est contestée par la société LA MONTMARTOISE.
Or, il n'est pas contesté que cette dernière n'a pas procédé au règlement des sommes non contestées qui lui étaient demandées au titre des loyers impayés dans le mois ayant suivi le commandement.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 13 juin 2023, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, avec toutes les conséquences de droit.
Sur la demande de provision pour non paiement des loyers et charges
S'agissant du paiement par provision de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
S'agissant de la demande portant sur la période allant du 1er octobre 2011 au 15 novembre 2015, il convient d'observer qu'il n'y a pas lieu à référé sur la demande au titre de l'indemnité d'occupation, cette demande ayant fait l'objet d'une condamnation prononcée par arrêt de la cour d'appel du 10 juin 2020.
La demande au titre du paiement des charges relatives à cette période, fait l'objet d'une contestation sérieuse dès lors que ces sommes sont susceptibles d'être prescrites.
S'agissant de la période postérieure au 15 novembre 2015, la société LA MONTMARTOISE estime que le bailleur a indûment indexé le loyer. Toutefois, cette contestation ne présente pas un caractère suffisamment sérieux dès lors que le contrat renouvelé prévoit une indexation du loyer.
La SCI ALJ justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte, que son locataire a cessé de payer ses loyers et charges et reste lui devoir au titre des loyers, charges, taxes, accessoires une somme de 27.464 euros, arrêtée au 1er avril 2024.
La société LA MONTMARTOISE sera en conséquence condamnée par provision au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.
Sur la demande de délais de paiement
L'article L145-41 du Code de commerce prévoit que le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Aux termes des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Compte tenu de la situation du preneur, du fait qu'il a continué à s'acquitter d'une partie de sa dette, de son activité et des circonstances de l'espèce, il convient d'accorder à la SCI ALJ un délai pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire ; étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie.
Une indemnité d'occupation sera prévue à titre provisionnel à compter du 15 juillet 2023 si la clause résolutoire devait reprendre effet rétroactivement dans la limite du montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires et le défendeur sera condamné à payer cette indemnité d’immobilisation jusqu’à la libération effective des lieux.
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. La clause pénale dont il est demandé de faire application étant susceptible d'être modérée par le juge du fond, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.
La clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.
La société LA MONTMARTOISE partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens de l'instance.
Il ne paraît pas inéquitable de condamner la société LA MONTMARTOISE à payer à la SCI ALJ la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Disons que le commandement de payer du 13 juin 2023 a été délivré régulièrement par la société LA MONTMARTOISE ;
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;
Condamnons la société LA MONTMARTOISE à payer à la SCI ALJ la somme provisionnelle de 27.464 euros au titre de l'arriéré de loyers arrêté au 1er avril 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, à condition que la société LA MONTMARTOISE se libère de sa dette en 24 versements mensuels d’un montant égal à en sus du loyer courant le premier versement intervenant le 1er du mois suivant la signification de la présente décision et les premiers de chaque mois ;
Disons que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail;
Disons qu'à l'issue de l'exécution du plan de remboursement des arriérés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise et l'exécution de bail se poursuivra conformément aux stipulations contractuelles ;
Disons qu’à défaut de respect du délai accordé ou à défaut de paiement à bonne date des échéances de loyers, charges et accessoires courants, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société LA MONTMARTOISE des lieux loués qu’elle occupe [Adresse 1] et de tous occupants de son chef,
- la société LA MONTMARTOISE devra payer mensuellement à la SCI ALJ, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail, sans majoration, outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par l’expulsion des occupants ou la remise des clés ;
le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;
Rejetons les demandes plus amples ou contraires des parties ;
Condamnons la société LA MONTMARTOISE à payer à la SCI ALJ la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;
Condamnons la société LA MONTMARTOISE aux dépens ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 24 juillet 2024
Le Greffier, Le Président,
Pascale GARAVEL Caroline FAYAT