Du 24 mai 2024
5AA
SCI/DL
PPP Référés
N° RG 24/00093 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YWSA
Société DOMOFRANCE
C/
[Z], [B] [F]
- Expéditions délivrées aux parties
- FE délivrée à Sté DOMOFRANCE
Le 24/05/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 mai 2024
PRÉSIDENT : Madame Bénédicte DE VIVIE DE REGIE,
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDERESSE :
Société DOMOFRANCE, SA D’HLM
RCS BORDEAUX 458 204 963
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Mme [K] [C] (Membre de l’entreprise) munie d’un pouvoir spécial
DEFENDERESSE :
Madame [Z], [B] [F]
née le 06 Juillet 1987 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Absente
DÉBATS :
Audience publique en date du 29 Mars 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Janvier 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
La défenderesse n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par actes sous seing privé en date du 8 décembre 2022 et à effet au 8 décembre 2022, la SA HLM DOMOFRANCE a donné à bail à Madame [Z], [B] [F] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] ainsi qu'un cellier situé à la même adresse.
Par acte de commissaire de justice du 21 septembre 2023, la SA HLM DOMOFRANCE a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2672,13 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre des clauses contractuelles de résiliation de plein droit des baux.
Par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2024, la SA HLM DOMOFRANCE a assigné Madame [Z], [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 29 mars 2024 aux fins de voir :
"La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,
"Constater l'acquisition de la clause résolutoire des baux des 8 et 21 décembre 2022 à la date du 22 novembre 2023,
"Constater qu'elle est occupante sans droit ni titre depuis cette date,
"Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier, de la totalité des lieux visés par les baux des 8 et 21 décembre 2022,
"En tant que de besoin, fixer que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-3 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,
"La condamner à lui payer la somme provisionnelle de 3364,19 euros au titre des loyers dus à la date du 22 novembre 2023 (terme d'octobre 2023 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2672,13 euros, et à compter de la présente assignation sur le surplus,
"La condamner à lui payer une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation des baux, augmenté des charges, et ce à compter du 22 novembre 2023 et jusqu'à complète restitution des lieux visés par les baux en date des 8 et 21 décembre 2022, vides de toute occupation et de tout objet mobilier,
"La condamner à lui payer la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
"La condamner aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 septembre 2023.
Lors de l'audience du 29 mars 2024, la SA HLM DOMOFRANCE, régulièrement représentée, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 2391,19 euros au 28 mars 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique que Madame [Z], [B] [F] a repris le paiement du loyer courant en versant une somme mensuelle de 100 euros en sus de celui-ci. Elle indique accepter l'octroi de délais de paiement.
Régulièrement assignée à personne, Madame [Z], [B] [F] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Un diagnostic social et financier a été établi et porté à l'audience à la connaissance des parties comparantes.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 24 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la non comparution de la défenderesse
En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 15 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 29 mars 2024.
La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 22 septembre 2023.
L'action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation des contrats de bail et l'expulsion
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique au cellier loué par la SA HLM DOMOFRANCE à Madame [Z], [B] [F].
En l'espèce, les baux conclus entre les parties comportent chacun une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
La SA HLM DOMOFRANCE a fait signifier à Madame [Z], [B] [F] un commandement d'avoir à payer la somme de 2672,13 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 21 septembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [Z], [B] [F] n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 21 septembre 2023.
Ce défaut de régularisation fonde la SA HLM DOMOFRANCE à se prévaloir de la résiliation des baux à la date du 22 novembre 2023, par le jeu des clauses contractuelles de résiliation de plein droit.
Néanmoins l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l'audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l'article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Madame [Z], [B] [F] a repris le paiement intégral du loyer courant depuis le mois de décembre 2023 et qu'elle verse en sus de celui-ci une somme mensuelle de 100 euros. En outre, elle est en situation de régler le montant de sa dette, des aides lui étant octroyées.
Par suite, et dès lors que la SA HLM DOMOFRANCE l'accepte, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant les clauses de résiliation des baux.
En cas de non-respect de ce moratoire, la SA HLM DOMOFRANCE sera autorisée à poursuivre l'expulsion de Madame [Z], [B] [F].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [Z], [B] [F] sera tenue tenus au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (623,64 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er mars 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, au soutien de sa demande, la SA HLM DOMOFRANCE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 2391,19 euros à la date du 28 mars 2024, déduction faite des frais de procédure.
Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [Z], [B] [F] sera donc condamné au paiement de la somme de 2391,19 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 28 mars 2024 - échéance du mois de février 2024 incluse.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l'hypothèse où Madame [Z], [B] [F] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d'occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mars 2024.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [Z], [B] [F].
Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Madame [Z], [B] [F] à verser à la SA HLM DOMOFRANCE la somme de 150 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 22 novembre 2023 des conditions d'acquisition de chaque clause de résiliation insérée aux contrats de bail des 8 et 21 décembre 2022 entre Madame [Z], [B] [F] et la SA HLM DOMOFRANCE, relatifs au logement et au cellier situés [Adresse 1] à [Localité 5] ;
CONDAMNONS Madame [Z], [B] [F] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE la somme de 2391,19 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 28 mars 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
ACCORDONS à Madame [Z], [B] [F] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 24 mois à raison de 23 mensualités successives de 100 euros chacune, suivies d'une 24ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance;
DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets des clauses de résiliation permettant la continuation des contrats de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation des baux sera réputée n'avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
-la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
-si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, les clauses de résiliation reprendront leur plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate des contrats de bail ;
-qu'en ce cas, à défaut pour Madame [Z], [B] [F] d'avoir libéré volontairement les lieux, qu'il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (623,64 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [Z], [B] [F] à son paiement à compter du 1er mars 2024, jusqu'à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Madame [Z], [B] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;
CONDAMNONS Madame [Z], [B] [F] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT