Du 24 mai 2024
5AA
SCI/DL
PPP Référés
N° RG 24/00165 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YX34
S.A. CLAIRSIENNE
C/
[N] [W]
- Expéditions délivrées aux parties
- FE délivrée à Sté CLAIRSIENNE
Le 24/05/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1] - [Localité 3]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 mai 2024
PRÉSIDENT : Madame Bénédicte DE VIVIE DE REGIE,
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDERESSE :
S.A. CLAIRSIENNE
RCS BORDEAUX 458 205 382
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par M. [I] [O] (Membre de l’entreprise) muni d’un pouvoir spécial
DEFENDEUR :
Monsieur [N] [W]
[Adresse 5] -
[Adresse 5] -
[Localité 6]
Présent
DÉBATS :
Audience publique en date du 29 Mars 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Décembre 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par actes sous seing privés en date du 25 août 2020, prenant effet le même jour, la SA HLM CLAIRSIENNE a donné à bail à Monsieur [W] [N] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 6], [Adresse 5] et deux places de stationnement n°18 et 30 situées à la même adresse.
Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2023, la SA HLM CLAIRSIENNE a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2652.88 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des baux.
Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2023, la SA HLM CLAIRSIENNE a assigné Monsieur [W] [N] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 29 mars 2024 aux fins de voir :
oConstater la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires conformément aux dispositions de l'article 7 a, 7 g et 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
oOrdonner l'expulsion des lieux loués, sans délai, de Monsieur [N] [W] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la Force Publique et l'assistance d'un serrurier, conformément aux dispositions de l'article L411-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,
oCondamner Monsieur [N] [W] au paiement de la somme de 4.161,76 €, à titre provisionnel, ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu'au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,
oCondamner Monsieur [N] [W] à payer à la société CLAIRSIENNE la somme de 150,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
oCondamner Monsieur [N] [W] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers, conformément à l'article 696 du Code de Procédure Civile.
Lors de l'audience du 29 mars 2024, la SA HLM CLAIRSIENNE, régulièrement représentée, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 4185.00 euros au 25 mars 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposé à l'octroi de délai de paiement.
En défense, Monsieur [W] [N] comparaît et fournit une attestation d’assurance pour le logement. Il sollicite la suspension du jeu de la clause résolutoire et des délais de paiement. Il offre de rembourser 100 € par mois en sus du loyer courant.
Le diagnostic social et financier a été porté à l'audience à la connaissance des parties comparantes.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 24 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 8 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 29 mars 2024.
La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 31 août 2023.
L'action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation des contrats de bail
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit - également - l'obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, les baux conclus entre les parties comportent une clause de résiliation de plein droit des baux pour défaut de paiement.
La SA HLM CLAIRSIENNE a fait signifier à Monsieur [W] [N] un commandement d'avoir à payer la somme de 2652.88 euros au titre des loyers échus et d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 5 septembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 7g de la même loi.
Toutefois, si le commandement fait effectivement état d'un défaut d'assurance locative, Monsieur [W] [N] a fourni cette dernière à l'audience. Par conséquent seule demeure la demande relative au défaut de paiement des loyers et charges locatives.
Le locataire n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
Ce défaut de régularisation fonde la SA HLM CLAIRSIENNE à se prévaloir de la résiliation des baux à la date du 6 novembre 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l'audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l'article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Monsieur [W] [N] a repris le paiement intégral du loyer courant. De plus, les parties se sont entendues à l'audience quant à l'octroi de délais de paiement.
Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation des baux.
En cas de non-respect de ce moratoire, la SA HLM CLAIRSIENNE sera autorisée à poursuivre l'expulsion de Monsieur [W] [N].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [W] [N] sera tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (518.58 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er mars 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, au soutien de sa demande, la SA HLM CLAIRSIENNE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 4185.00 euros à la date du 25 mars 2024.
Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [W] [N] sera donc condamné au paiement de la somme de 4185.00 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 25 mars 2024 - échéance du mois de février 2024 incluse.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l'hypothèse où Monsieur [W] [N] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d'occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mars 2024.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [W] [N].
Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Monsieur [W] [N] à verser à la SA HLM CLAIRSIENNE la somme de 150 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 6 novembre 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée aux contrats de bail du 25 août 2020 entre Monsieur [W] [N] et la SA HLM CLAIRSIENNE, relatif au logement situé [Adresse 5] à [Localité 6], [Adresse 5] et les deux places de stationnement n°18 et 30 situées à la même adresse ;
CONDAMNONS Monsieur [W] [N] à payer à la SA HLM CLAIRSIENNE la somme de 4185.00 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 25 mars 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Monsieur [W] [N] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 100 euros chacune, suivies d'une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et (indemnité) de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l'échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance;
DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation des contrats de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation des baux sera réputée n'avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
-la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
-si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate des contrats de bail ;
-qu'en ce cas, à défaut pour Monsieur [W] [N] d'avoir libéré volontairement les lieux, qu'il sera procédé à son/leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
-qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (518.58 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [W] [N] à son paiement à compter du 1er mars 2024, jusqu'à libération effective des lieux ;
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS Monsieur [W] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;
CONDAMNONS Monsieur [W] [N] à payer à la SA HLM CLAIRSIENNE une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT