Du 24 mai 2024
5AA
SCI/
PPP Référés
N° RG 24/00342 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y2FI
[M] [K], [V] [T] [R]
C/
[O] [G]
FE délivrée à
Me Audrey MARIE-BALLOY
Maître Audrey MARIE-BALLOY de la SELARL PMB & ASSOCIES
Le /05/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 mai 2024
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDEURS :
Madame [M] [K]
née le 14 Juin 1971 à [Localité 4] ([Localité 4])
[Adresse 5]
[Localité 3]
Monsieur [V] [T] [R]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représenté par Me Audrey MARIE-BALLOY (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DEFENDEUR :
Monsieur [O] [G]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Absent
DÉBATS :
Audience publique en date du 12 Avril 2024
PROCÉDURE :
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date et à effet du 28 février 2020, Madame [M] [K] et Monsieur [V] [T] [R] ont donné à bail à Monsieur [O] [G] un logement situé [Adresse 6]).
Par acte de commissaire de justice du 28 septembre 2023, Madame [M] [K] et Monsieur [V] [T] [R] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1000 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 1er février 2024, Madame [M] [K] et Monsieur [V] [T] [R] ont assigné Monsieur [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 12 avril 2024 aux fins de voir :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 29 novembre 2023, et que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié par le non-paiement des loyers et charges aux termes convenus,Constater que Monsieur [O] [G] ne justifie pas du renouvellement de la souscription de l'assurance contre les risques locatifs,Prononcer la résiliation du bail sur le logement sis [Adresse 6] (33310),Constater que Monsieur [O] [G] est occupant sans droit ni titre à raison de l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 29 novembre 2023,Ordonner l'expulsion Monsieur [O] [G], ainsi que de toute personne vivant sous son toit, avec au besoin le concours d'un serrurier et l'assistance de la force publique, faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification d'avoir à quitter les lieux,En tant que de besoin, fixer que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,Condamner Monsieur [O] [G] à payer à Madame [M] [K] et Monsieur [V] [T] [R] la somme provisionnelle de 3117,73 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et frais (terme de janvier 2024 inclus), avec intérêt au taux égal à compter du 28 septembre 2023, date du commandement de payer,Condamner Monsieur [O] [G] à payer à Madame [M] [K] et Monsieur [V] [T] [R] à compter de la décision à intervenir, une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (500 euros) révisable selon les dispositions contractuelles, et à régler à leur échéance normale jusqu'à la libération effective des lieux,Condamner le locataire à remettre les clefs des locaux loués, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, passé un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,Condamner Monsieur [O] [G] à payer à Madame [M] [K] et Monsieur [V] [T] [R] la somme de 800 euros sur le fondement de l'artice 700 du Code de procédure civile,Le condamner au paiement de tous les frais et dépens exposés et à venir de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification au représentant de l'Etat de l'assignation.
Lors de l’audience du 12 avril 2024, Madame [M] [K] et Monsieur [V] [T] [R], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4617,73 euros au jour de l'audience du 12 avril 2024 et confirment les termes de leur demande initiale.
Régulièrement assigné de commissaire de justice, Monsieur [O] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la non-comparution du défendeur
En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 2 février 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 12 avril 2024.
Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 13 décembre 2023.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.
Madame [M] [K] et Monsieur [V] [T] [R] ont fait signifier à Monsieur [O] [G] un commandement d’avoir à payer la somme de 1000 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 28 septembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.
Monsieur [O] [G] n’ayant pas, dans les délais légaux réglé les causes dudit commandement et justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs, à compter de la délivrance du commandement du 28 septembre 2023, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 29 octobre 2023, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 29 octobre 2023.
Dès lors, Monsieur [O] [G] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 29 octobre 2023, ce qui constitue pour Madame [M] [K] et Monsieur [V] [T] [R] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.
Sur la demande d’astreinte
L'expulsion de l'occupant étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de le contraindre à quitter les lieux.
De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé.
Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n'y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de leur demande, Madame [M] [K] et Monsieur [V] [T] [R] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 4617,73 euros à la date du jour de l'audience du 12 avril 2024.
Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent des dépens (117,73 euros), qu’il convient de déduire de cette créance.
Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [O] [G] sera donc condamné au paiement de la somme de 4500 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du jour de l'audience du 12 avril 2024 – échéance du mois d'avril 2024 incluse. Monsieur [O] [G] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (500 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [O] [G].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [O] [G] à verser à Madame [M] [K] et Monsieur [V] [T] [R] la somme de 300 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, à la date du 29 octobre 2023 ;
CONDAMNONS Monsieur [O] [G] à quitter les lieux loués situés [Adresse 6]) ;
AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [O] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (500 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS Monsieur [O] [G] à payer à Madame [M] [K] et Monsieur [V] [T] [R] la somme de 4500 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du jour de l'audience du 12 avril 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
CONDAMNONS Monsieur [O] [G] à payer à Madame [M] [K] et Monsieur [V] [T] [R], à compter du 1er mai 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Monsieur [O] [G] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS Monsieur [O] [G] à payer à Madame [M] [K] et Monsieur [V] [T] [R] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION