Du 24 mai 2024
5AA
PPP Référés
N° RG 24/00441 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y6TU
S.A. NOALIS
C/
[U] [L]
- Expéditions délivrées au défendeur
FE délivrée à
SELARL GONDER
Le /05/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 mai 2024
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDERESSE :
S.A. NOALIS, SA D’HLM
RCS LIMOGES 561 820 481
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER
DEFENDERESSE :
Madame [U] [L]
née le 12 Octobre 1981
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Présente
DÉBATS :
Audience publique en date du 12 Avril 2024
PROCÉDURE :
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
EXPOSE DU LITIGE
Par actes sous seing privés en date du 8 juin 2017, prenant effet le même jour, la SA D'HLM NOALIS a donné à bail à Madame [L] [U] un logement situé [Adresse 1] et une place de stationnement n°01 située à la même adresse.
Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2023, la SA D'HLM NOALIS a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2029.69 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des baux.
Par acte de commissaire de justice du 6 février 2024, la SA D'HLM NOALIS a assigné Madame [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 12 avril 2024 aux fins de voir :
Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au jour du jugement à intervenir au regard des dispositions de l'Article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 et de l'Article 7 alinéa g de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 21 juillet 1994,Ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l'assistance de la Force Publique,
La condamner au paiement :
De la somme principale de 1 976,41 Euros, représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation courus à ce jour avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,
D'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu'à l'entière libération des lieux. Tous les règlements devant être effectués directement entre les mains du propriétaire,
Étant précisé que le demandeur se réserve le droit d'actualiser sa créance le jour de l'audience,
De la somme de 900.00 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens de l'instance et de ses suites et notamment le coût du commandement de payer.
Lors de l’audience du 12 avril 2024, la SA D'HLM NOALIS, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1951.61 euros au 9 avril 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique s'en remettre pour les délais de paiement.
En défense, Madame [L] [U] comparaît et expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 8 février 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 12 avril 2024.
La bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 11 septembre 2023, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.
L’action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation des contrats de bail
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, les baux conclus entre les parties comportent une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
La SA D'HLM NOALIS a fait signifier à Madame [L] [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 2029.69 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 2 octobre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
L’emplacement de parking, accessoire au logement, est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Ce défaut de régularisation fonde la SA D'HLM NOALIS à se prévaloir de la résiliation des baux à la date du 14 novembre 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins, l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats que Madame [L] [U] a repris le paiement intégral du loyer courant depuis quatre mois.
Par suite, et dès lors que le bailleur ne s'y oppose pas, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation des baux.
En cas de non-respect de ce moratoire, la SA D'HLM NOALIS sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [L] [U].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [L] [U] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (532.67 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA D'HLM NOALIS produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 1951.61 euros à la date du 9 avril 2024.
Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance à savoir les frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (125.20 euros) et des frais de rejet (8 x 1.74 = 13.92 euros) sans qu’il soit justifié du bienfondé de leur réclamation.
Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [L] [U] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1812.49 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 9 avril 2024 – échéance du mois de mars 2024 incluse.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où Madame [L] [U] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er avril 2024.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [L] [U].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [L] [U] à verser à la SA D'HLM NOALIS la somme de 150 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 14 novembre 2023 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée aux contrats de baux du 8 juin 2017 entre Madame [L] [U] et la SA D'HLM NOALIS, relatif au logement situé [Adresse 1] et la place de stationnement n°01 située à la même adresse ;
CONDAMNONS Madame [L] [U] à payer à la SA D'HLM NOALIS la somme de 1812.49 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 9 avril 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Madame [L] [U] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 24 mois à raison de 23 mensualités successives de 81 euros chacune, suivies d’une 24ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et (indemnité) de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation des contrats de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation des baux sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate des contrats de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Madame [L] [U] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (532.67 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [L] [U] à son paiement à compter du 1er avril 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Madame [L] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS Madame [L] [U] à payer à la SA D'HLM NOALIS une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION