TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
30B
Minute n° 24/459
N° RG 24/00404 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YWBB
2 copies
GROSSE délivrée
le27/05/2024
àla SELARL PUYBARAUD - LEVY
Rendue le VINGT SEPT MAI DEUX MIL VINGT QUATRE
Après débats à l’audience publique du 29 avril 2024
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
DEMANDERESSE
S.C.I. FOR TWO, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Sophie LEVY de la SELARL PUYBARAUD - LEVY, avocats au barreau de BORDEAUX
DÉFENDERESSE
S.A.S. SORS, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 5]
défaillant
I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES
Par acte du 19 février 2024, la SCI FOR TWO a fait assigner la SAS SORS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin, au visa de l’article 1104 du code civil et de l’article L.145-41 du code de commerce, de voir :
- prononcer par l’effet de la clause résolutoire, la résiliation du bail ;
- condamner la SAS SORS à payer à titre provisionnel la somme de 19 775,33 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 06 janvier 2024, avec majoration forfaitaire de 10% outre un intérêt de retard égal au taux d’intérêt légal en vigueur majoré de 5 points ;
- condamner la SAS SORS à payer jusqu’à vidange effective des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charge, soit la somme mensuelle TTC de 2 114,52 euros ;
- juger que le dépôt de garantie d’un montant de 6 459,84 euros restera acquis au bailleur à titre d’indemnité conformément aux dispositions du bail ;
- condamner la SAS SORS au paiement d’une provision d’un montant de 6 459,84 euros à titre de dommages et intérêts ;
- ordonner la compensation de la somme de 6 459,84 euros avec le dépôt de garantie versé par le preneur ;
- ordonner l’expulsion de la SAS SORS, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique dans les 8 jours pour tout délai de l’ordonnance à intervenir ;
- condamner la SAS SORS au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SAS SORS aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer des 09 novembre 2023 et 29 novembre 2023, ainsi que le coût de l’état des créanciers inscrits.
La demanderesse expose que, par acte authentique en date du 17 juin 2021, elle a donné à bail à la SAS SORS des locaux à usage commercial constituant le lot 4 du lotissement dénommé Parc d’entreprises Boulac-Dauphine situés [Adresse 3] à [Localité 6] ; que suivant acte authentique en date du 27 mars 2022, elle a consenti à élargir l’assiette du bail commercial au local constituant le lot 3 ; que la SAS SORS s’abstient de régler ses dettes locatives ; que par acte du 09 novembre 2023 à l’adresse du siège social puis du 29 novembre 2023 à l’adresse des lieux loués, elle a fait délivrer au locataire un commandement de payer et de justifier de l’assurance locative visant la clause résolutoire qui est resté sans suite.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 29 avril 2024.
La demanderesse a maintenu ses demandes telles qu’elles figurent dans son acte introductif d’instance auquel la présente décision se rapporte pour un plus ample exposé de ses demandes et moyens.
Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la SAS SORS n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La procédure est régulière et elle a disposé d’un délai suffisant pour préparer sa défense. Il sera statué par décision réputée contradictoire.
L’état des privilèges et nantissements n’a révélé l’existence d’aucune inscription.
II – MOTIFS DE LA DECISION
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats :
- que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
- qu'un commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance locative visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié les 09 et 24 novembre 2023 à l’adresse du siège social (tentative de délivrance) puis le 29 novembre 2023 à l’adresse des lieux loués, pour un montant de 12 340,01 euros dont 10 962,03 euros de dettes locatives, 1 096,20 euros au titre de la clause pénale de 10 %, 102,10 euros de frais de procédure et 179,68 euros au titre du coût de l’acte ;
- que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;
- que selon décompte versé aux débats la dette locative s’établissait au 05 janvier 2024 à la somme de 19 775,33 euros au titre des loyers et charges impayés.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 29 décembre 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :
- d'ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS SORS, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;
- de condamner la SAS SORS à payer à la SCI FOR TWO la somme provisionnelle de
19 775,33 euros au titre des loyers, des indemnités d'occupation et des charges impayés arrêtés au 05 janvier 2024 (mensualité de février 2024 incluse), et ce, en application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n'étant pas sérieusement contestable ;
- de dire que cette dernière somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 29 novembre 2023 sur la créance exigible à cette date, et de la date d’échéance pour le surplus ;
- de dire qu'à compter du 29 décembre 2023, et jusqu'à complète libération des lieux, la SAS SORS est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 6 343,57/ 3 = 2 114,52 euros et de la condamner au paiement de cette somme à compter du 1er mars 2024.
Les demandes tendant à la majoration de 10 % des sommes dues, à l’application d’un intérêt de retard majoré de 5 points, et à la conservation par la bailleresse du dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts seront rejetées, ces clauses du contrat de bail s’apparentant à des clauses pénales susceptibles de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; il lui sera alloué 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
III - DECISION
Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel;
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la SCI FOR TWO et la SAS SORS ;
DIT qu'à compter du 29 décembre 2023, la SAS SORS est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation ;
ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS SORS, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux constitués par les lots 3 et 4 dépendant du lotissement dénommé Parc d’entreprises Boulac-Dauphine situés [Adresse 3] à [Localité 6] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;
CONDAMNE la SAS SORS à payer à la SCI FOR TWO :
1°) au titre des loyers, indemnités d'occupation ou charges dûs au 05 janvier 2024 (mensualité de février 2024 incluse), la somme provisionnelle de 19 775,33 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 29 novembre 2023 sur la créance exigible à cette date, et de la date d’échéance pour le surplus ;
2°) au titre de l'indemnité d'occupation, la somme de 2 114,52 euros euros par mois à compter du 1er mars 2024 ;
DEBOUTE la SCI FOR TWO du surplus de ses demandes ;
CONDAMNE la SAS SORS aux dépens, qui comprendront le coût des commandements de payer des 09 et 29 novembre 2023 et le coût de l’état des créanciers inscrits, et la condamne à payer à la SCI FOR TWO la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.
Le Greffier,Le Président,