Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES
[Adresse 11] - tél : [XXXXXXXX01]
N°
Cabinet E
3ème Chambre Civile
Le 28 Mai 2024
Rôle N° RG 22/07550 - N° Portalis DBYC-W-B7G-KAT7
[B] [N]
C/
[A] [V], [H] [X]
1 Copie(s) certifiée(s) conforme(s)
au Notaire
2 Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s)
aux avocats
le :
1 copie dossier
TROISIEME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT
DEMANDEUR :
Madame [B] [N]
née le [Date naissance 5] 1974 à [Localité 16], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Catherine JUDEAUX, avocat au barreau de RENNES
DEFENDEUR :
Monsieur [A] [V], [H] [X]
né le [Date naissance 3] 1972 à [Localité 13]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Carine PEILA-BINET, avocat au barreau de RENNES
COMPOSITION
Maryline BOIZARD, Juge aux affaires familiales,
Assistée de Christine BECAERT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé, qui a signé la présente décision.
DÉBATS
publics, le 28 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, public et en premier ressort
mis à disposition au greffe le 28 Mai 2024
date indiquée à l’issue des débats.
FAITS ET PROCEDURE
Madame [B] [N] et Monsieur [A] [X] ont, au cours de leur concubinage, acquis une maison d’habitation sise [Adresse 2].
Les parties n'étant pas parvenues à un partage amiable, Madame [B] [N] a assigné Monsieur [A] [X] devant le Juge aux affaires familiales du Tribunal judiciaire de RENNES, par exploit en date du 19 octobre 2022.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 07 juillet 2023, Madame [B] [N] sollicite de voir :
- prononcer la licitation du bien indivis appartenant à Madame [B] [N] et Monsieur [A] [X], sis [Adresse 2] à [Localité 12] cadastré AB [Cadastre 6] et AB [Cadastre 8] et [Adresse 14], cadastré AB [Cadastre 7], AB [Cadastre 9] et AB [Cadastre 10] et d’une contenance de 7 ares 53 centiares, au prix de 180 000 €,
- confier à Maître [Y], Notaire à [Localité 15] le soin d’y procéder,
- dire et juger qu’en cas de non adjudication dudit bien au prix susmentionné, le prix de licitation sera ramené à 30 % en deçà de celui susvisé,
- condamner Monsieur [A] [X] à rembourser à Madame [B] [N], et ce par moitié, le montant des échéances de prêts d’acquisition des deux biens immobiliers acquis en indivision représentant une somme totale de 50 583,14 € dus à la date de février 2023 et ce jusqu’à apurement des comptes entre indivisaires,
- condamner Monsieur [A] [X] à verser une indemnité d’occupation du bien indivis à l’indivision à compter de la date d’occupation exclusive du bien soit depuis mars 2020, à raison de 700 € par mois et représentant à la date de février 2023, une somme de 28 000 € et ce jusqu’à la vente du bien ou jusqu’à la libération des lieux par Monsieur [A] [X],
- débouter Monsieur [A] [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir
- condamner Monsieur [A] [X] au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner Monsieur [A] [X] aux entiers dépens de l'instance.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 22 juin 2023, Monsieur [A] [X] sollicite au Juge de bien vouloir
- débouter Madame [B] [N] de sa demande de licitation,
par conséquent,
- attribuer à Monsieur [A] [X] la maison sise [Adresse 2] à [Localité 12] cadastrée AB [Cadastre 6] et AB [Cadastre 8] et [Adresse 14], cadastrée AB [Cadastre 7], AB [Cadastre 9] et AB [Cadastre 10] et d’une contenance de 7 ares 53 centiares,
- débouter Madame [B] [N] de sa demande de compte entre indivisaires
à savoir,
- débouter Madame [B] [N] de sa demande au titre du remboursement par moitié des prêts immobiliers contractés pour l’acquisition des biens indivis,
- débouter Madame [B] [N] de sa demande au titre du paiement d’une indemnité d’occupation,
- condamner Madame [B] [N] à verser à Monsieur [A] [X] la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,
- condamner Madame [B] [N] aux dépens.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, renvoi sera fait à ces écritures s’agissant des moyens et prétentions développés par les parties.
La procédure a été clôturée le 21 mars 2024 par ordonnance du 24 octobre 2023 et fixée pour être plaidée à l’audience du 28 mars 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 28 mai 2024.
MOTIFS
Sur la licitation du bien et la demande d’attribution du bien indivis
Selon l’article 815 du code civil, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention ».
Aux termes des dispositions de l'article 1361 du code de procédure civile, « Le tribunal ordonne le partage, s’il peut avoir lieu, ou la vente par licitation si les conditions prévues à l’article 1378 sont réunies.
Lorsque le partage est ordonné, le tribunal peut désigner un notaire chargé de dresser l'acte constatant le partage ».
Selon l’article 1377 du Code de procédure civile, « Le tribunal ordonne, dans les conditions qu'il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.
La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d'exécution. »
Monsieur [A] [X] s’oppose à la licitation en sollicitant l’attribution – probablement préférentielle – du bien indivis sis [Adresse 2] [Localité 12], dans lequel il réside.
Pour démontrer sa capacité à acquérir le bien, Monsieur [A] [X] justifie de sa situation économique en 2022 en produisant sa déclaration de revenus faisant apparaître un salaire annuel de 14 889 €, outre 1936 € d’heures supplémentaires et 15 557 € de bénéfices industriels et commerciaux dans le cadre du régime de la micro-entreprise, revenu correspondant à l’exploitation d’un commerce au sein du bien indivis. Pour 2023, il produit deux bulletins de salaire d’une entreprise d’intérim faisant apparaître un net imposable de 11 350,16 outre 1646,58€ d’heures supplémentaires au 31 juin 2023, soit 2166 € par mois en moyenne mais ne fait pas état de son activité commerciale.
Néanmoins, tant la nature indivisible du bien à partager, que l'inertie de Monsieur [A] [X] qui n’a effectué aucune proposition malgré les démarches amiables de Madame [B] [N] et n’a assumé les mensualités des prêts immobiliers qu’à compter de mai 2023, conduisent à ordonner la licitation judiciaire du bien immobilier indivis sis [Adresse 2] et ce, à défaut de vente amiable ou d'accord entre les parties, dans le délai de 6 mois à compter du prononcé du jugement à intervenir.
Madame [B] [N] sollicite que Maître [Y], Notaire à [Localité 15], soit désigné pour procéder auxdites opérations.
La nécessité de désigner un notaire et un juge conformément à l'article 1364 du Code de procédure civile n'est pas contestable.
Il sera fait droit à sa demande.
Madame [B] [N] produit une attestation de valeur établie par le notaire à la somme de 180 000 €.
Il y a donc lieu de faire droit à la demande de Madame [B] [N] tendant à fixer la mise à prix à 180 000 €, et à défaut d’enchères sur cette mise à prix, de la diminuer de 30 % de sa valeur, et de désigner pour y procéder, Maître [Y], Notaire à [Localité 15].
Sur l’indemnité d’occupation du bien indivis
Aux termes de l’article 815-9 du Code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.
L'évaluation de l'indemnité d'occupation est souverainement appréciée par le juge du fond mais doit être déterminée en ayant égard à la valeur locative du bien indivis et ce, sans tenir compte des dépenses qui ont pu être effectuées par l'indivisaire jouissant privativement du bien indivis pour la conservation et l'amélioration du bien occupé par lui, lesquelles doivent être compensées, si elles sont établies, par l'indemnité fixée selon l'article 815-13 du même Code.
Il n'est pas contesté que Monsieur [A] [X] a continué à résider dans le bien acquis en commun après le départ de Madame [B] [N] en mars 2020. Il est donc redevable, en vertu du texte précité, d'une indemnité d'occupation à compter de cette date.
Madame [B] [N] sollicite que cette indemnité soit fixée à la somme de 700 € par mois, étant précisé que le notaire a retenu une valeur locative comprise entre 650 et 700 €, ce qui correspond à l’état du bien au moment de l’achat de celui-ci par les parties en 2018 et ne tient pas compte de l’exploitation d’un fonds de commerce sur les lieux par Monsieur [A] [X], exploitation qui a vocation à donner lieu à un loyer distinct.
Il convient par conséquent de retenir une indemnité d’occupation de 700 €, à compter de mars 2020.
Il y sera appliqué un abattement de 20% destiné à compenser la situation de précarité vécue par l'indivisaire occupant des lieux qui ne bénéficie pas des mêmes garanties que le locataire.
Sur les créances entre indivisaires
L’article 815-13 du code civil dispose : « lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés ».
Madame [B] [N] fait valoir qu’elle a réglé l’ensemble des échéances bancaires relatives à tous les prêts contractés pour l'acquisition, tant du premier bien indivis, revendu entre-temps, que du second bien indivis actuellement occupé seul par Monsieur [A] [X].
- Elle justifie qu’en 2010, les parties avaient acquis une maison pour un prix d’achat de 99 738€ pour le financement de laquelle ils avaient contracté deux prêts exclusivement assumés par elle-même, l’un d’un montant de 83 613 € (prêt numéro TE 544 56 513) dont les échéances s’élevaient à 570,33 € par mois et l’autre, d’un montant de 16 125 € (prêt numéro TE 544 56 514) dont les échéances s’élevaient à 49,47 € par mois, soit 619,80 € par mois au total.
Elle justifie que ce bien a été vendu 120 000 € en novembre 2018, qu’un remboursement anticipé à hauteur de 45 000 € a été opéré sur le prêt numéro TE 544 56 513, et qu’à cette même date, le prêt numéro TE 544 56 513 s’élevait à 10 590,88 € et les mensualités passaient à 95,24 €, tandis que celui du prêt TE 544 56 514 était de 12 362,64 € et continuait à être remboursé par des mensualités de 49,47 €.
Madame [B] [N] ajoute, qu’en novembre 2017, les parties ont acquis la maison sise [Adresse 2] au prix de 157 550 €, financé par trois prêts dont elle justifie :
- prêt relai numéro DD 1029 1279 de 70 000 €, remboursé par la vente de la première maison mais qui a généré des frais de 2042,53 €,
- prêt numéro DD 1029 1290 de 40 000 €, dont les mensualités sont de 264,05 €,
- prêt numéro DD 1029 1278 de 52 088 €, dont les mensualités sont de 220,81€.
Outre le maintien des deux autres prêts susmentionnés :
- prêt numéro TE 544 56 514 pour des mensualités de 49,47 €,
- prêt numéro TE 544 56 513 pour des mensualités de 95,24 €,
Il en résulte des mensualités d’un montant total de 1104,66 € (264,05 € + 220,81€ +570,33 € + 49,47 €) de novembre 2017 à octobre 2018, puis de 629,37 € (264,05 € + 220,81€ +95,24 € + 49,47 €) à compter de la vente du premier bien en novembre 2018.
- Par décision du 28 février 2023, à la demande de Madame [B] [N], le juge des contentieux de la protection suspendait pour une durée maximale de 24 mois, le remboursement de ces mensualités.
Monsieur [A] [X] recevait un courrier du Tribunal judiciaire de Rennes en date du 23 janvier 2023 l’informant que Madame [B] [N] demandait au juge des contentieux de la protection la suspension du remboursement des prêts immobiliers.
Par mail du 15 juin 2023, Monsieur [A] [X] sollicitait de sa banque « un document certifiant (qu’il a) pris le relai sur les prêts depuis deux mois », la banque attestant qu’il a assumé le remboursement de deux mensualités d’un montant total de 538,05 € les 16 mai 2023 et 14 juin 2023 aux fins de remboursement mensuel des échéances de quatre prêts, dont on suppose qu’il s’agit des prêts immobiliers relatifs au bien indivis.
Ce faisant, il établit la preuve que jusqu’à cette date, c’est Madame [B] [N] qui assumait le remboursement des mensualités du logement qu’il continue d’occuper depuis la séparation survenue en mars 2020.
Il est constant qu'à défaut de règle spécifique au statut des concubins, les créances entre eux relèvent des règles de droit commun et que l'action en paiement d'une créance entre concubins est soumise à la prescription de droit commun de l'article 2224 du code civil, lequel dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».
Si cette prescription est suspendue tant que dure l'union entre époux indivisaires et partenaires liés par un pacte civil de solidarité en vertu des dispositions spécifiques de l'article 2236 du code civil, la loi n'a prévu aucun report en matière de concubinage.
La créance d'un indivisaire sur l'indivision se prescrit selon le droit commun (cinq ans), le délai étant interrompu par l’introduction de la demande. La créance revendiquée par Madame [B] [N] était exigible dès le paiement de chaque échéance de l'emprunt immobilier, à partir duquel la prescription commençait à courir.
En conséquence, il n’y a pas lieu de remonter aux mensualités acquittées antérieurement au 14 novembre 2017 en raison de la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil. Madame [B] [N] sera en conséquence déboutée de sa demande sur cette période.
- Monsieur [A] [X] oppose l’existence d’un accord entre les parties dont il résultait qu’il se consacrait davantage à la vie du foyer et à l’éducation des enfants, puis allègue, qu’à la séparation, il était convenu qu’il assume la charge financière des cadets, ce qui justifierait qu’en contrepartie, Madame [B] [N] assume, à titre définitif, le remboursement des mensualités d’emprunt du domicile familial.
Les règlements des échéances d’emprunts immobiliers constituent des dépenses nécessaires à la conservation de l’immeuble indivis et peuvent donner lieu à indemnité sur le fondement de l’article 815-13 du code civil.
En matière d’union libre, aucune disposition légale ne règle la contribution des concubins aux charges de leur vie commune, de sorte que chacun doit supporter, en l’absence de volonté exprimée, les dépenses de la vie courante qu’il a exposées, sans qu'il y ait lieu à l'établissement d'un compte entre eux, sur ce point. Il n'existe, en effet, aucune obligation légale pour les concubins de contribuer aux charges du ménage. L'article 220 du code civil, qui institue une solidarité de plein droit des époux en matière de dettes contractées pour l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants, n'est pas applicable au concubinage.
Il ressort de la jurisprudence que le remboursement des échéances d'un emprunt contracté pour l'acquisition du logement familial constitue une dépense de la vie commune, mais également qu’il peut être déduit l’existence d’une volonté commune de partager les dépenses de la vie courante, lorsque l’un des concubins acquitte les échéances de remboursement de l'emprunt tandis que l’autre assume l'essentiel des charges de la vie courante. Les concubins peuvent convenir d'un accord relatif à la répartition des charges de la vie commune entre eux, y compris quant aux dépenses exposées pour assurer le logement de famille.
Un tel accord aurait alors pour effet de neutraliser les créances de l'indivisaire à l'encontre de l'indivision, fondées sur les dispositions de l’article 815-13 du code civil.
En l’espèce, la preuve d’un tel accord n’est aucunement rapportée et, en tout état de cause, la prise en charge de l’éduction des enfants ne constitue pas le critère permettant de considérer l’existence d’un équilibre dans la répartition des charges financières du ménage.
A compter de la séparation, Monsieur [A] [X] mentionne que les parties sont convenues qu’il assumerait la charge financière des enfants et qu’en contrepartie, Madame [B] [N] assumerait le remboursement des emprunts. Force est de constater cependant que Madame [B] [N] établit avoir contribué financièrement à l’entretien et à l’éducation des enfants, que l’aîné, qui résidait en alternance, s’est rapidement installé à son domicile, suivi plus tard par le benjamin.
Il y a lieu en conséquence de considérer que la créance dont peut se prévaloir Madame [B] [N] n’a aucunement été neutralisée.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de dire que Madame [B] [N], qui a assumé la prise en charge intégrale du remboursement des prêts immobiliers contractés pour l’acquisition du bien indivis sis [Adresse 2], bénéficie d’une créance à l’égard de l’indivision dont le montant s’élève à 45 983,19 € calculée de la façon suivante :
- De novembre 2018 à février 2023 : 32727,24 € (629,37 € x 52 mois)
- De novembre 2017 à octobre 2018 : 13 255,92 € (1104,66 € x 12 mois)
et partant, de faire droit à sa demande tendant à condamner Monsieur [A] [X] à lui rembourser la moitié des échéances des prêts immobiliers dont elle s’est acquittée seule, mais à hauteur de 22 991,58 € (45 983,16 €/2).
Sur les mesures accessoires
Les parties sollicitent de dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Or, aux termes de l’article 1074-1 du Code de procédure civile, « A moins qu'il n'en soit disposé autrement, les décisions du juge aux affaires familiales qui mettent fin à l'instance ne sont exécutoires à titre provisoire que si elles l'ordonnent. »
Aucun texte ne prévoyant que les décisions du Juge aux affaires familiales rendues en matière de liquidation sont exécutoires à titre provisoire, les parties seront déboutées de leur demande.
Alors qu’il n’a donné aucune réponse aux propositions formulées par Madame [B] [N] et est demeuré dans le bien indivis sans verser d’indemnité d’occupation, aux frais exclusifs de Madame [B] [N] jusqu’en février 2023, la contraignant à engager une procédure judiciaire, Monsieur [A] [X] sera condamné aux dépens de l'instance.
Pour cette même raison, Monsieur [A] [X] sera condamnée à payer à Madame [B] [N] la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
En conséquence, Monsieur [A] [X] sera débouté de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge aux Affaires Familiales, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du jugement au Greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions du 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;
ORDONNE la vente par licitation du bien immobilier sis[Adresse 2] à [Localité 12] cadastré AB [Cadastre 6] et AB [Cadastre 8] et [Adresse 14], cadastré AB [Cadastre 7], AB [Cadastre 9] et AB [Cadastre 10] et d’une contenance de 7 ares 53 centiares, et ce, à défaut de vente amiable ou d'accord entre les parties, dans le délai de 6 mois à compter du prononcé du jugement à intervenir ;
DEBOUTE en conséquence Monsieur [A] [X] de sa demande d’attribution du bien indivis sis [Adresse 2] ;
COMMET Maître [Y], Notaire à [Localité 15], pour procéder auxdites opérations selon les règles fixées aux articles 1365 et suivants du Code de procédure civile et 841-1 du Code civil;
DIT qu'en cas d'empêchement du notaire commis, il sera remplacé par simple ordonnance sur requête rendue à la demande de la partie la plus diligente ;
COMMET, pour procéder à la surveillance des opérations Madame [E] [W], juge commissaire, et à défaut tout juge aux affaires familiales du Tribunal judiciaire de RENNES ;
FIXE la mise à prix du bien immobilier sis [Adresse 2] à la somme de 180 000 € ;
ORDONNE la publication d’une annonce légale et deux avis simplifiés dans les journaux périodiques à diffusion locale ou régionale ;
DIT qu’à défaut d’enchères sur cette mise à prix, il sera procédé à la mise en vente du bien ci-dessus désigner, sans nouveau jugement, après une nouvelle publicité, avec une diminution de la mise à prix diminuée de 30 % de sa valeur ;
DIT que Monsieur [A] [X] est redevable d’une indemnité d’occupation à l’égard de l’indivision à compter du mois de mars 2020 jusqu’à la vente du bien ou son départ effectif du bien indivis ;
FIXE à 700 € la valeur locative du bien immobilier sis[Adresse 2] à [Localité 12] et DIT que le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [A] [X] sera calculé en faisant application du taux habituel de réfaction de 20% ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes tendant à ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision ;
CONDAMNE Monsieur [A] [X] à verser à Madame [B] [N] la moitié du montant des échéances des prêts d’acquisition des deux biens immobiliers acquis en indivision don t elle s’est acquittée seule, soit la somme de 22 991,58 € et ce jusqu’à apurement des comptes entre indivisaires ;
CONDAMNE Monsieur [A] [X] aux entiers dépens ;
CONDAMNE Monsieur [A] [X] à payer à Madame [B] [N] la somme de 2000€ sur en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Monsieur [A] [X] de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES