Du 28 mai 2024
5AZ
SCI/
PPP Contentieux général
N° RG 23/01571 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XZ4U
[L], [K] [J] veuve [I]
C/
S.A. 1001 VIES HABITAT
- Expéditions délivrées à
- FE délivrée à
Le 28/05/2024
Avocats : Me Marine GARCIA
Me Damien MERCERON
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
JUGEMENT EN DATE DU 28 mai 2024
JUGE : Monsieur Edouard DE LEIRIS
GREFFIER : Madame Françoise SAHORES
DEMANDERESSE :
Madame [L], [K] [J] veuve [I]
née le 01 Janvier 1959 à [Localité 6] (75)
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Marine GARCIA, Avocat au barreau de BORDEAUX
DEFENDERESSE :
S.A. 1001 VIES HABITAT
RCS PARIS 572 015 451
[Adresse 3]
[Localité 5] / FRANCE
représentée par Me Damien MERCERON, Avocat au barreau de BORDEAUX
DÉBATS :
Audience publique en date du 28 Mars 2024
PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 20 avril 2022, la société 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Mme [L] [I], née [J] un bien à usage d’habitation situé à [Adresse 2].
Par une requête reçue le 18 avril 2023, Mme [L] [I] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux de diverses demandes contre la société 1001 VIES HABITAT.
Le 24 avril 2023, la société 1001 VIES HABITAT a elle-même fait assigner Mme [L] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux.
Les instances ont été jointes et l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, avant d’être débattue à l’audience du 28 mars 2024. A cette audience, le juge a invité les parties à s’expliquer sur la recevabilité de la requête formée par Mme [L] [I], puis les conseils des parties, qui s’en sont rapportés sur ce point, se sont référés à leurs écritures respectives.
La société 1001 VIES HABITAT demande :
- de constater la résiliation du bail au 15 avril 2023 compte-tenu du congé délivré par Mme [L] [I] ;
- de la condamner à lui payer la somme de 1654,30 € arrêtée au 27 mars 2024, correspondant au montant de sa dette locative ;
- de dire que les sommes allouées en principal seront assorties des intérêts de droit à compter du courrier de mise en demeure du 1er septembre 2022 ;
- de condamner Mme [L] [I] au paiement de la somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l'Article 700 du code de procédure civile ;
- de rejeter les demandes formées par Mme [L] [I] à son encontre ;
- de la condamner aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de la notification CCAPEX, le coût de signification de l’assignation, ainsi que les frais d'exécution à venir.
Quant à Mme [L] [I], elle demande :
- de débouter la société 1001 VIES HABITAT de ses demandes ;
- de constater l'inexécution contractuelle de la société 1001 VIES HABITAT dans l'abstention de remise du badge d'accès au parking à Madame [I] ;
- de juger en conséquence que les loyers du 25 mai 2022 au 6 août 2022, soit la somme de 1.031,59 €, ne sont pas dus ;
- de juger que les loyers et charges facturés au titre de l'aire de stationnement ne sont pas dus ;
- de juger que le SLS et les pénalités relatives au SLS ne sont pas dus ;
- de juger que la révision des loyers au 1er janvier 2023 est irrégulière ;
- de condamner en conséquence la société 1001 VIES HABITAT à procéder à la rectification de l'ensemble des quittances et à lui fournir, sous astreinte de 30 € par jour de retard, les quittances de loyers ainsi régularisées ;
- de juger que la créance réelle de 1001 VIES HABITAT s'élève à la somme de 822,40 € au 21 mars 2024 ;
- de l’autoriser à échelonner les règlements de sa dette locative sur 36 mois ;
- de condamner la société 1001 VIES HABITAT à payer la somme de 500 € en réparation de son préjudice moral ;
- de condamner la société 1001 VIES HABITAT au paiement de la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cas de renonciation de Me GARCIA au bénéfice de l'aide juridictionnelle ;
- de condamner la société 1001 VIES HABITAT aux dépens.
Il est renvoyé aux conclusions écrites déposées par les parties à l'audience pour l'exposé complet de leurs moyens respectifs.
MOTIFS DE LA DECISION
- SUR LA RECEVABILITE DE LA REQUÊTE FORMEE PAR MME [I] :
Il résulte des articles 761 et 818 du code de procédure civile qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office faute de saisine régulière de la juridiction, devant le juge des contentieux de la protection, statuant suivant la procédure orale, la demande ne peut être formée par une requête que lorsque son montant n'excède pas 5 000 euros, lorsqu'elle est formée aux fins de tentative préalable de conciliation ou lorsque la loi ou le règlement le prévoit.
En l’espèce, Mme [L] [I] a formé une requête devant le juge des contentieux de la protection en vue du jugement de diverses demandes, dont plusieurs sont indéterminées, de sorte que la requête n’a pas régulièrement saisi ce juge.
Il convient par conséquent de déclarer irrecevable la requête formée par Mme [L] [I] le 18 avril 2023.
Le juge ayant été régulièrement saisi par l’assignation de la société 1001 VIES HABITAT, il lui appartient de statuer non seulement sur les prétentions de cette société, mais également sur les demandes de Mme [L] [I], en tant qu’elles présentent un caractère reconventionnel.
- SUR LA DEMANDE PRINCIPALE
L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location.
L’article 7 de cette même loi prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 17-1 de la même loi, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
S’il résulte des articles 1219 et 1719 du code civil que le locataire ne peut s'abstenir du paiement du loyer au titre de l'exception d'inexécution qu'en cas d'impossibilité d'utiliser les lieux, en application de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut obtenir une réduction du prix.
Par ailleurs, selon l’article L. 441-9 de la construction et de l'habitation, l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer, le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois et l'organisme n'est pas tenu de présenter cette demande aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement. L’article 1er de l’arrêté du 22 octobre 2008 dispose que le montant maximum de l'indemnité pour frais de dossier prévu à l'article L. 441-9 est égal à 25 euros. L’article L. 442-5 du même code impose aux organismes d'habitations à loyer modéré de communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l'Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois, cette enquête valant enquête au sens de l'article L. 441-9. Il résulte de ces dispositions que, si le bailleur ayant le statut d’organisme d'habitations à loyer modéré n’est pas tenu d’adresser l’enquête prévue par le premier de ces textes aux locataires bénéficiaires de l’aide personnalisée au logement, le locataire, qui peut être destinataire d’une enquête sur l’un ou l’autre de ces fondements, est pour sa part tenu d’y répondre.
En l’espèce, un contrat de bail, portant expressément sur un logement et une place de stationnement, a été conclu moyennant un loyer convenu entre les parties.
La bailleresse, qui avait initialement facturé des loyers complémentaires au titre de la locataire de cette place de stationnement a rétrocédé l’ensemble des sommes considérées, ainsi qu’il ressort des décomptes produits, de sorte qu’il n’y pas lieu d’accueillir les demandes de Mme [I] tendant à juger que les loyers et charges facturés au titre de l'aire de stationnement ne sont pas dus et à condamner en conséquence la société 1001 VIES HABITAT à procéder à la rectification de l'ensemble des quittances.
En outre, le contrat contient une clause révision de loyer en début de chaque année civile, laquelle est conforme aux prescriptions de l’article 17-1 sus énoncé, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’accueillir le moyen pris de l’irrégularité de la révision des loyers au 1er janvier 2023.
De surcroît, il résulte des dispositions sus énoncées du code de la construction et de l’habitation, que Mme [I], qui ne conteste pas avoir été destinataire de l’enquête alléguée par la société 1001 VIES HABITAT, était tenue d’y répondre et qu’en l’absence de cette répondre, la facturation de l’indemnité de 25 euros est fondée.
En revanche, il est établi, notamment par la lecture comparée du bail et de l’état des lieux d’entrée, que le bailleur n’a pas remis à la locataire, lors de cette entrée dans les lieux, le 24 mai 2022, le badge permettant l’accès à l’aire de stationnement pour les véhicules, manquant ainsi à son obligation contractuelle. Il ressort des pièces produites que le badge n’a été remis que début août, privant la locataire d’un usage normal du bien loué et compliquant son emménagement, d’autant qu’elle justifie de sa situation de handicap. Des attestations démontrent qu’une partie du déménagement n’a été réalisé que mi-août 2022. En l’état de ces considérations, si Mme [L] [I] n’établit pas avoir été privée dans sa totalité de la jouissance du logement loué, de sorte que sa demande tendant à dire que les loyers du 25 mai 2022 au 6 août 2022 ne sont pas dus ne peut être accueillie en totalité, le préjudice résultant de l’inexécution par la bailleresse de ses obligations doit être réparé en l’espèce par une réduction des loyers dus sur la période d’inexécution à hauteur d’un montant total de 300 euros, qui viendra en déduction des sommes pouvant être réclamées à la locataire. Selon le décompte produit par la bailleresse, ces sommes, dont le caractère dû résulte des précédentes considérations et constatations, s’élèvent à un montant de 1654,30 euros.
Par conséquent, il convient de condamner Mme [L] [I] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 1354,30 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charge et de pénalité légale, qui portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 avril 2023.
L'article 1343-5 du code civil, dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, au regard des pièces produites, il convient d'accueillir la demande de délai de paiement formée par Mme [L] [I], mais en limitant cet échelonnement à deux années, plutôt que les trois années réclamées par la locataire sur le fondement d’une disposition, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui n’est pas applicable en l’absence de procédure de résiliation du bail.
- SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE
Il résulte de l'article 1231-1 du code civil, relatif à la responsabilité contractuelle, que la condamnation du débiteur d’une obligation suppose une inexécution contractuelle de ce débiteur, un préjudice pour le créancier et un lien de causalité entre cette inexécution et ce préjudice.
En outre, le préjudice moral prend sa source dans une atteinte au sentiment d'affection, à l'honneur, à la considération ou à la réputation.
En l’espèce, Mme [L] [I] sollicite la condamnation de la société 1001 VIES HABITAT à réparer un tel préjudice moral, qui n’est pourtant établi par aucune des pièces versées et qui ne résulte pas de la seule nature de l’inexécution commise par la bailleresse.
Aussi, il convient de rejeter cette demande reconventionnelle de Mme [L] [I].
- SUR LES MESURES ACCESSOIRES :
Mme [L] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. En revanche, il n’appartient au juge saisi de statuer sur les frais de l’exécution, spécialement régit par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.
En outre, sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile doit être rejetée.
L'équité et la situation économique de Mme [L] [I] commandent de rejeter la demande formée par la société 1001 VIES HABITAT en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ailleurs, l'exécution provisoire dont cette décision est revêtue de plein droit n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire, de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'écarter, conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :
DECLARE irrecevable la requête formée par Mme [L] [I] le 18 avril 2023 ;
CONDAMNE Mme [L] [I] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 1354,30 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges et de pénalité légale, arrêtée au 27 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2023 ;
AUTORISE Mme [L] [I] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités de 56 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal et intérêts ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;
DIT qu’en cas de défaut de paiement d'une mensualité, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception le solde de la dette sera immédiatement exigible ;
REJETTE les plus amples demandes ;
CONDAMNE Mme [L] [I] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ;
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire dont la présente décision est revêtue de droit ;
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIERLE JUGE