TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
62 rue Franklin
93100 MONTREUIL
Téléphone : 01 48 58 82 53
@ : civil.tprx-montreuil-sous-bois@justice.fr
REFERENCES : N° RG 23/02907 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YPKV
Minute :
Monsieur [K] [R] [E] [Y]
Représentant : Me Justine DOUBLAIT, avocat au barreau d’ESSONNE, vestiaire :
C/
Madame [H] [W]
Représentant : Me Hugo ESTEVENY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 96 - Représentant : Me Justine DOUBLAIT, avocat au barreau d’ESSONNE, vestiaire :
Monsieur [Z] [M] [D]
copie Exécutoire délivrée à :
Me Justine DOUBLAIT
Copie certifiée conforme délivrée à :
Me Hugo ESTEVENY
Le
Jugement du 28 mai 2024
Jugement réputé contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 28 Mai 2024;
par Mme Laurence HAIAT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 26 Mars 2024 tenue sous la présidence de Mme Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Monsieur [K] [R] [E] [Y], demeurant 67, rue Danton - 93100 MONTREUIL- SOUS-BOIS
représenté
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Madame [H] [W], demeurant 59 bis rue Alexis Lepère - 93100 MONTREUIL- SOUS-BOIS
assistée
Monsieur [Z] [M] [D], demeurant 59 bis rue Alexis Lepère - 93100 MONTREUIL- SOUS-BOIS
non comparant, ni représenté
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 2005, Monsieur et Madame [Y] ont donné à bail à Madame [W] et Monsieur [Z] [M] [D], un appartement sis 59 bis rue Alexis LEPERE, 93100 MONTREUIL, pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction.
Par acte d'huissier en date du 3 mars 2023, Monsieur [K] [R] [E] [Y], venant régulièrement aux droits de Monsieur et Madame [E] [Y], a fait délivrer congé pour reprise du logement, pour y habiter, à Madame [W] et Monsieur [Z] [M] [D], pour le 14 septembre 2023.
Par acte d'huissier en date du 20 octobre 2023, Monsieur [K] [R] [E] [Y] a fait assigner Madame [W] et Monsieur [Z] [M] [D] devant le tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir :
- Prononcer la validité du congé pour reprise délivré par Monsieur [K] [R] [E] [Y] à Madame [W] et Monsieur [Z] [M] [D], le 3 mars 2023
- Déclarer Madame [W] et Monsieur [Z] [M] [D] occupants sans droit ni titre, depuis le 14 septembre 2023,
- Ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique,
- Dire que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- Condamner solidairement Madame [W] et Monsieur [Z] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel courant soit 500 euros,
- Condamner solidairement Madame [W] et Monsieur [Z] [M], au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens,
- Rappeler que l'exécution provisoire est de droit.
L'affaire a été appelée à l’audience du 21 décembre 2023 et renvoyée à l’audience du 26 mars 2024.
Monsieur [K] [R] [E] [Y], représenté par son conseil, soutient des écritures aux termes desquelles il sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, et sollicite le rejet de toutes les prétentions des défendeurs.
Madame [W], assistée par son avocat, soutient oralement des écritures aux termes desquelles elle demande
- À titre principal
Prononcer la nullité du congé pour reprise
Débouter Monsieur [E] [Y] de l’ensemble de ses fins, demandes et prétentions,
- À titre reconventionnel,
Condamner Monsieur [E] [Y] à verser la somme de 4500 euros au titre du préjudice de jouissance,
Condamner Monsieur [E] [Y] à remettre le logement aux normes de décence
Fixer le loyer à la somme de 200 euros par mois dans l’attente des travaux à intervenir
- À titre subsidiaire,
Condamner Monsieur [E] [Y] à payer à Madame [W] la somme de 118 euros par mois à compter de février 2024,
Fixer l’indemnité d’occupation à 200 euros par mois en raison du caractère non décent du logement,
Accorder à Madame [W] des délais d’un an pour quitter les lieux
Dans l’hypothèse où le tribunal statue sur l’absence de trouble de jouissance, condamner Monsieur [E] [Y] à remettre à la CAF l’attestation de loyer sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
- En tout état de cause,
Condamner Monsieur [E] [Y] au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à charge pour Me ESTEVENY de renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle en vertu de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,
Condamner Monsieur [E] [Y] au paiement de la somme de 350 euros au titre des frais d’huissier engagés par Madame [W], outre les entiers dépens.
Elle évoque l’indécence du logement et indique souhaiter quitter le logement, lequel n’est pas adapté à son handicap.
Monsieur [Z] [M], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
L'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le congé délivré par le bailleur
En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l'échéance du bail. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné.
En l'espèce, il est constant que le bail a été consenti le 15 septembre 2005, pour expirer le 14 septembre 2023, à minuit, conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.
Le congé du bailleur du 3 mars 2023, signifié par acte d'étude d'huissier, a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée.
Dès lors, le congé a bien été délivré dans les formes et délais légaux requis.
Le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien, mentionne l'identité du repreneur, à savoir Madame [G] [B] [Y], fille du bailleur. Par ailleurs, le congé précise le caractère réel et sérieux en ces termes : « ma fille a 32 ans actuellement, elle a toujours demeuré chez nous dans sa ville natale où elle a toute sa vie (loisirs, famille, amis). Sa situation financière personnelle ne lui permet pas de prendre un logement dans le secteur et cela fait trois ans qu’elle attend ce bien. De plus, elle ne conduit pas et est dépendante des transports en commun et des proches commodités, en sachant que le bien est situé à 5 minutes à pied du métro de la ligne 9 mairie de montreuil. »
Le fait que l’appartement situé au-dessus de l’appartement litigieux appartienne au frère de Monsieur [Y] ne saurait justifier du caractère non fondé du congé. Il sera rappelé que le fait pour le bailleur de disposer d’autres possibilités de logement ne suffit pas à caractériser la fraude. En l’espèce, de surcroît, l’autre appartement dans l’immeuble n’appartient pas au bailleur mais à son frère.
Dès lors, le congé pour reprise du 3 mars 2023 et valable.
Le bail se trouve ainsi trouvé résilié par l'effet du congé le 14 septembre 2023, minuit.
Madame [W] et Monsieur [Z] [M] [D], qui se sont maintenus dans les lieux, demeurent ainsi occupants sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 15 septembre 2023, et il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance
Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il doit ainsi délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation et lui assurer la jouissance paisible du logement. Il est également tenu d'entretenir les locaux et d'y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit dans son article 2 le logement décent comme le logement qui dont « les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement» ;
L’indécence du logement ne peut être imputée au bailleur qu’à la condition que celui-ci ait connaissance des problèmes rencontrés. Une fois informé, le bailleur est tenu d’effectuer les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement.
En l’espèce, Madame [W] verse aux débats un constat d’huissier dressé le 12 mars 2024, lequel relate différents désordres dans le logement (points de moisissures sur les dalles du faux plafond, tableau électrique ancien, aération de la salle d’eau ne fonctionne pas, fissures sur le mur au-dessus du bac de douche, moisissures sur le mur de la chambre, peinture cloquée, lattes de parquet en mauvais état, moisissures à l’ange des murs du séjour).
S’il ressort de ce constat que des désordres existent dans le logement, Madame [W] ne ne justifie pas avoir alerté le bailleur des désordres avant la présente procédure pour validation de congé. L’assignation date du 20 octobre 2023 et le procès-verbal de constat date du 12 mars 2024. Aucun échange entre les parties n’est versé aux débats sur l’état du logement.
Dès lors, il convient de rejeter la demande en paiement de Madame [W] au titre du préjudice de jouissance.
Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation
Le preneur est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, Monsieur [K] [R] [E] [Y] ne verse aux débats aucun relevé de compte faisant état du montant du loyer actuel.
Dès lors, au regard du descriptif de l’appartement et de l’état du logement constaté par huissier le 12 mars 2024, Madame [W] et Monsieur [Z] [M] [D] seront condamnés à verser une indemnité d'occupation fixée à la somme de 350 euros par mois, charges comprises, à compter du mois de juin 2024, jusqu'à libération des lieux et remise des clés.
Sur les demandes de condamnation à remettre le logement aux normes de décence et à la fixation du loyer à la somme de 200 euros par mois dans l’attente des travaux à intervenir
Au regard de l’issue du litige, selon laquelle laquelle l’expulsion a été ordonnée et la demande en paiement au titre du prejudice de jouissance rejetée, ces demandes seront rejetées. De surcroît, aucune pièce n’est versée aux débats sur la nature et l’étendue des travaux.
Sur la demande de condamnation à payer à Madame [W] la somme de 118 euros par mois à compter de février 2024,
Aux termes de l’article R824-14 du code de la construction et de l’habitation, lorsque le bail a été résilié et que l’occupant du logement s’acquitte d’une indemnité d’occupation et des charges fixées par le juge, le versement de l’aide est maintenu Durant la période où l’occupant s’acquitte de l’indemnité et des charges fixées, et jusqu’au depart effectif de l’occupant.
Dès lors, les allocations familiales seront maintenues jusqu’au depart effectif de Madame [W] et le bailleur devra effectuer toutes les démarches nécessaires afin que cette allocation logement soit versée.
Dès lors, la demande en paiement de la somme de 118 euros par mois (correspondant au montant de l’allocation logement) sera rejetée.
Sur la demande de condamnation à remettre à la CAF l’attestation de loyer sous astreinte de 50 euros par jour de retard
Madame [W] a été déboutée de sa demande au titre du préjudice de jouissance faute de justifier avoir prévenu son bailleur de l’état du logement, avant le mois de mars 2024, soit un an après la délivrance du congé reprise en date du 3 mars 2023. La demande n’a pas été rejetée sur le défaut de désordres dans le logement.
Dès lors, la demande Madame [W] de remise à la CAF l’attestation de loyer décent sous astreinte de 50 euros par jour de retard sera rejetée.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Il résulte de l’article L 412-3 du code des procédures d’exécution dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable au présent litige que “le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.(...) les deux premiers alinéas ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voie de fait ou de contrainte”.
L'article L.412-4 de ce même code prévoit que « la durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut en aucun cas, être inférieur à trois mois, ni supérieur à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement »
En l'espèce, Madame [W] justifie de ses nombreux problèmes de santé et est reconnue handicapée à plus de 80%.
Le logement dans lequel elle vit actuellement n’est pas adaptée à sa situation personnelle. Madame [W] justifie du renouvellement de sa demande de logement social. Sa situation personnelle devrait la placer prioritaire dans l’attribution d’un logement social adapté à son handicap.
Sa reconnaissance au dispositif DALO lui permettra de bénéficier d'un logement dans des délais raisonnables.
Dès lors, la demande de délais pour quitter les lieux, sera rejetée, Madame [W] devant être relogée le plus rapidement possible.
Sur les demandes accessoires
Madame [W] et Monsieur [Z] [M] [D], succombant à l'instance, seront condamnés in solidum aux dépens. Le coût du constat d’huissier restera à leur charge.
L’équité commande de débouter le demandeur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, d’autant que le conseil bénéficie de l’aide juridictionnelle.
L'exécution provisoire sera ordonnée en application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe reputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [H] [W] et Monsieur [Z] [M] [D] d'un congé pour reprise relatif au bail en date du 15 septembre 2005, et concernant l'appartement sis 59 bis rue Alexis LEPERE, 93100 MONTREUIL, sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 14 septembre 2023 à minuit ;
ORDONNE en conséquence à Madame [H] [W] et Monsieur [Z] [M] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Madame [W] et Monsieur [Z] [M] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [K] [R] [E] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Madame [H] [W] et Monsieur [Z] [M] [D] à verser à Monsieur [K] [R] [E] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 350 euros à compter du mois de juin 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
DEBOUTE Madame [H] [W] de sa demande en paiement au titre du préjudice de jouissance :
DEBOUTE Madame [H] [W] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE in solidm Madame [W] et Monsieur [Z] [M] [D] aux dépens ;
ORDONNE l'exécution provisoire.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et le Greffier.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection