MINUTE:
N° RG 24/00037 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YZWG
DU 28/05/2024
S.C.I. JCDI MIOS
C/
[G] [U] NEE [X], [O] [U]
Grosse le 28/05/2024 à
Avocats : la SELARL GONDER
Copies le 28/05/2024
à [G] et [O] [U]
Copie le 28/052024
Préfect. Gironde
TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 6]
[Localité 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 mai 2024
PRÉSIDENT : Madame Christine ROUSSEL, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection,
PRÉSIDENT : Madame Christine ROUSSEL, Magistrat à titre temporaireau Tribunal de proximité d’ARCACHON
GREFFIER : Madame Marie-Laure COURTALHAC, Greffier
DEMANDERESSE :
S.C.I. JCDI MIOS
[Adresse 4]
33120 TRIBUNAL DE PROXIMITE D ARCACHON
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, substitué par Maître ROSSIGNOL, Avocat au Barreau de Bordeaux.
DEFENDEURS :
Madame [G] [U] NEE [X]
née le 02 Avril 1991 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Comparante en personne
Monsieur [O] [U]
né le 21 Janvier 1987 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Comparant en personne
DÉBATS :
Audience publique en date du 30 Avril 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 09 Février 2002
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
EXPOSÉ DU LITIGE :
Selon contrat en date du 28 février 2023, la SCI JCDI MIOS a loué à Mme [G] [U] et Mr [O] [U] un logement à usage d'habitation et un parking situé [Adresse 3]. Le bail prenait effet le 17 mars 2023 pour une durée de trois ans et moyennant un loyer initial de 1100 €.
Les locataires ne s'étant pas acquittés du paiement de la totalité des loyers, le bailleur leur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 11 octobre 2023 pour la somme principale de 3 300 €. Les causes de ce commandement n'ont pas été payées.
Par acte d'huissier en date du 9 février 2024, la SCI JCDI MIOS a assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité d'ARCACHON à l'audience du 30 avril 2024 Mme [G] [U] et Mr [O] [U] aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;
- ordonner l'expulsion de Mme [G] [U] et Mr [O] [U] faute de départ volontaire de corps et de biens des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier, et autoriser le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par le bailleur ou à défaut par le tribunal ;
- les condamner à payer la somme provisionnelle de 5 605,84 € au titre des loyers charges et indemnités d'occupation dus au jour de l'assignation avec intérêts légal ;
- condamner les défendeurs à payer une indemnité mensuelle d'occupation selon les dispositions contractuelles et ré indexables annuellement jusqu'à la libération effective des lieux ;
-les condamner au paiement d'une astreinte de 100 € par jour de retard jusqu'à la totale libération des lieux ;
- les condamner au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens en ce compris le coût des commandements de payer, frais d'assignation et de dénonce à la préfecture.
A l'audience du 30 avril 2024 à laquelle cette affaire a été retenue, la SCI JCDI MIOS est représentée par La SARL GONDER précisant que la dette actualisée s'élève, au 30 avril 2024 à la somme de 5 576,20 €, qu'elle maintient l'ensemble de ses demandes initiales et s'oppose à toute demande de délais de paiement formulée par les défendeurs.
Mme [G] [U] et Mr [O] [U] comparaissent en personne, ils reconnaissent leur dette et sollicitent un délai pour la régler.
L'enquête sociale est bien parvenue au tribunal.
L'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
QUALIFICATION DE L'ORDONNANCE
La demande est indéterminée, dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité, l'ordonnance de référée sera rendue contradictoirement et en premier ressort.
EXPOSE DES MOTIFS
Selon les dispositions de l'article 834 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut dans la limite de leurs compétences, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
L'article 835 du Code de Procédure Civile énonce que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut en outre accorder une provision au créancier.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. l'assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture de la GIRONDE par courrier électronique le 12 février 2024.
Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX de la Gironde le 12 octobre 2023.
L'action aux fins de constat de la résiliation de bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion
Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
De plus selon les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement resté infructueux. Selon les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu avant la loi du 27 juillet 2023, n'est pas concerné par cette dernière disposition, de fait ce contrat passé entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d'assurance contre les risques locatifs.
La SCI JCDI MIOS a fait signifier à Mme [G] [U] et Mr [O] [U] un commandement de payer les loyers visan t la clause résolutoire suivant exploit du 11 octobre 2023 pour la somme principale de 3 300 €, qui est resté infructueux. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Les locataires n'ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
Ce défaut de régularisation fonde la SCI JCDI MIOS à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 12 décembre 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Il ressort de l'enquête sociale que Mme [G] [U] est salariée.
Mr [O] [U] a perdu son emploi alors qu'il percevait 2 000 €, ses indemnités d'allocation de retour à l'emploi sont à hauteur de 500 €. Ils envisagent le dépôt d'un dossier de surendettement et vont demander à bénéficier d'un logement social. Ils souhaitent rester pour l'instant dans les lieux et régulariser leur dette, cependant ils ne démontrent pas être en capacité de le faire.
L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de trois années. Cet article précise en outre que :
-pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
-ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
-si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Selon les dispositions de l'article 24 loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Il ressort des débats qu'un règlement de la dette ne peut être envisagé.
Les locataires n'ayant pas dans les délais légaux à compter de la délivrance du commandement le 11 octobre 2023 réglé les sommes réclamés, et n'ayant pas avant l'audience du 30 avril 2024 repris le paiement du loyer ce qui entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle à la date du 12 décembre 2023.
Dès lors Mme [G] et Mr [O] [U] sont des occupants sans droit ni titre du logement depuis le 12 décembre 2023, ce qui constitue un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et faute de départ volontaire, l'expulsion des défendeurs à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier.
Il n'y a pas lieu a condamnation à astreinte.
Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail à la somme de 547,72 € et jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande en paiement
Au soutien de sa demande la SCI JCDI MIOS produit un décompte actualisé selon lequel sa créance s'établit en principal à la date du 16 avril 2024 à la somme de 5 576,20 €.
Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ou contestable, Mme [G] [U] et Mr [O] [U] seront condamnés au paiement de la somme de 5 576,20 € à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, les charges locatives et frais de remise en état du logement à la date du 16 avril 2024 outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance, s'agissant d'une indemnité provisionnelle.
S'agissant d'une provision cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne les meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.
Sur la demande formulée au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile
Attendu que l'article 700 du Code de Procédure Civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu'en outre le juge peut, pour des raisons tirées de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.
En l'espèce, l'équité commande de faire droit à cette demande à hauteur de 400 €.
Sur les dépens
Attendu qu'aux termes de l'article 696 du Code de Procédure Civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Qu'en l'espèce, Mme [G] [U] et Mr [O] [U] succombant supporteront les dépens en ce compris le coût du commandement.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal de Proximité d'ARCACHON, statuant publiquement en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort.
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 12 décembre 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 28 février 2023 passé entre la SCI JCDI MIOS et Mme [G] [U] et Mr [O] [U] pour un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3].
CONDAMNONS Mme [G] [U] et Mr [O] [U] à payer à la SCI JCDI MIOS la somme provisionnelle de 5 576,20 € à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, les charges locatives à la date du 30 avril 2024 outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance.
CONDAMNONS Mme [G] [U] et Mr [O] [U] à quitter les lieux loués.
AUTORISONS à défaut pour Mme [G] [U] et Mr [O] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux qu'il soit procédé à leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
DISONS qu'il n'y a pas lieu à condamnation à astreinte.
CONDAMNONS Mme [G] [U] et Mr [O] [U] à payer à la SCI JCDI MIOS une indemnité d'occupation provisionnelle égale à compter de la date d'effet de la résiliation du bail aux dispositions contractuelles et jusqu'à la libération effective des lieux.
DISONS qu'en ce qui concerne les meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution .
CONDAMNONS Mme [G] [U] et Mr [O] [U] à payer à la SCI JCDI MIOS la somme de 400 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNONS Mme [G] [U] et Mr [O] [U] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
REJETONS le surplus des demandes.
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
Ainsi jugée et prononcée à [Localité 1], les jour, mois et an figurant en tête de cette ordonnance signée par le Magistrat et le greffier.
Le Greffier,le Magistrat,