N° RG 24/00100 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GGSY
Minute : JCP
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me KARM, vestiaire T35
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[R] [S] épouse [I],
[P] [I]
Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
Juge des Contentieux de la Protection
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
réputée contradictoire
DU 28 Mai 2024
DEMANDEUR(S) :
Monsieur [W] [D]
et
Madame [V] [X] épouse [D]
Tous deux domiciliés [Adresse 2] (LA REUNION)
représentés tous deux par Me Mathieu KARM, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35, postulant
de la SELARL REDON-REY & ASSOCIE, demeurant [Adresse 1], avocats au barreau de TOULOUSE, plaidant
D’une part,
DÉFENDEUR(S) :
Madame [R] [S] épouse [I]
non comparante, ni représentée
Monsieur [P] [I]
non comparant, ni représenté
Tous deux domiciliés [Adresse 5]
D’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, Magistrat à titre temporaire statuant en matière de référé
Greffier: Karine SZEREDA
DÉBATS :
L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 16 Avril 2024 et mise en délibéré au 28 Mai 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.
*
EXPOSE DU LITIGE
Par un contrat de bail en date du 11 août 2021, Monsieur et Madame [D] ont donné à bail à Monsieur et Madame [I] un logement d’habitation Vallée Du Loir situé [Adresse 5] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 750 euros charges comprises.
Un mandat de gestion a été signé entre Monsieur et Madame [D] et Cytia IMMOBILIER en date du 26 septembre 2011.
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur et Madame [D] ont adressé à Monsieur et Madame [I] une mise en demeure le 18 septembre 2023 en LRAR.
Monsieur et Madame [D] ont fait signifier, par commissaire de justice, le 5 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 2.324,64 euros visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ils ont ensuite fait assigner Monsieur et Madame [I] devant le juge des contentieux de la protection de CHARTRES, statuant en référé, par un acte de commissaire de justice du 5 février 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement de leurs locataires.
Monsieur et Madame [D] sollicitent:
- de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;
- d'ordonner l'expulsion de Monsieur et Madame [I] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier;
- de les condamner solidairement et par provision au paiement :
- de la somme de 4.741,32 € au titre des loyers et charges impayés à réactualiser au jour de l’audience sur la base du loyer et des charges échus au jour de l’audience,
- d’une indemnité d’occupation conventionnelle mensuelle au moins égale au montant du loyer et des charges en cours et jusqu'au jour de la libération effective du logement, à la somme de 804.71€ révisée annuellement conformément à la clause insérée dans le bail,
- juger les intérêts dus sur le loyer et les accessoires conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées au taux légal à compter du commandement de payer du 5 octobre 2023,
- de la somme de 500 ,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile
- des dépens, qui comprendront les frais du commandement de payer.
Monsieur le Préfet d’Eure et Loir a été avisé de la présente affaire par voie dématérialisée le 6 février 2024.
A l’audience du 16 avril 2024, Monsieur et Madame [D], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation et actualisent la créance à la somme de 6.000,66 euros au 2 avril 2024. Ils exposent que des marches amiables pour tenter d’obtenir la régularisation de la situation sont demeurées vaines et que Monsieur et Madame [I] sont toujours défaillants dans leurs obligations au jour de l’audience.
Monsieur et Madame [I], régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu.
A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, “ dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend; “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.”
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
I. SUR LA RECEVABILITE :
Aux termes de l'article 24 II de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de deux mois avant l'audience, délai rapporté à 6 semaines, depuis la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.
En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure et Loir par la voie électronique le 6 février 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 16 avril 2024.
Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir avisé le 6 octobre 2023 par voie électronique la Commission de coordination des actions et de prévention des expulsions.
En conséquence, l’action est recevable.
II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
En l'espèce, le bail conclu le 11 août 2021 contient une clause résolutoire (clause du bail intitulée : VIII Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 octobre 2023, pour la somme en principal de 2.324,64 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines. Monsieur et Madame [I] n'ont ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail ou des délais de paiement.
En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 décembre 2023 et de résilier le bail à cette date.
III. SUR LA DEMANDE D'EXPULSION:
En l'espèce, Monsieur et Madame [I] n'ont pas comparu et n'ont donc pas mis le juge des contentieux de la protection statuant en référé, en mesure de leur accorder des délais de paiement. Par ailleurs, les incidents de paiement se sont mltipliés depuis l'origine du bail et plus particulièrement depuis le mois de janvier 2023.
En conséquence,
Monsieur et Madame [I] sont occupants sans droit ni titre depuis le 6 décembre 2023, il convient d'ordonner leur expulsion, ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :
Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.
En l'espèce, les bailleurs produisent un décompte démontrant que Monsieur et Madame [I] restent leur devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6.000,66 € à la date du 2 avril 2024.
L'actualisation de la créance locative au jour de l'audience est recevable, dès los que l'assignation mentionnait une demande de réactualisaiton et en outre étaient visées les indemnités d'occupation dues jusqu'à libérations des lieux, la demande revêtait donc un caractère déterminable.
Le contrat de bail mentionne une clause de solidarité prévoyant que les locataires sont tenus solidairement au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation et que le locataire ayant donné congé reste tenu solidairement au paiement des loyers et des charges jusqu'à ce qu'un nouveau locataire soit agréé par le bailleur ou, à défaut, pendant un délai de six mois à compter de la date d'effet du congé.
En conséquence, Monsieur et Madame [I] sont tenus solidairement au paiement de l'arriéré locatif et seront solidairement condamnés à verser à Monsieur et Madame [D] la somme de 6.000,66 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
V.SUR L'INDEMNITE D'OCCUPATION
Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer l'indemnité d'occupation provisionnelle due jusqu'à la libération effectives des lieux au montant du loyer mensuel et des charges, qui auraient été dus si le bail d'habitation s'était poursuivi, et de condamner Monsieur et Madame [I] à son paiement. La demande de majoration de cette indemnité n'étant pas justifiée, elle sera rejetée.
VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.
En l’espèce, Monsieur et Madame [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.
Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.
La situation économique n'étant pas connue en l'absence de comparution des preneurs, il ne serait pas équitable de laisser à la charge des bailleurs les frais irrépétibles, qu'ils ont dus engager, Monsieur et Madame [I] seront condamnés in solidum en paiement de la somme de 500€ en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond,
Cependant, dés à présent, vu l'urgence et l'absence de contestations sérieuses,
DECLARONS l'action de Monsieur [W] [D] et de Madame [V] [X] épouse [D] recevable;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 août 2021 entre Monsieur [P] [I] et Madame [R] [S] épouse [I] et à Monsieur [W] [D] et de Madame [V] [X] épouse [D] concernant le local d'habitation située au [Adresse 5] à [Localité 3] sont réunies à la date du 5 décembre 2023 ;
CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 21 août 2021;
CONSTATONS qu'à la date du 6 décembre 2024, Monsieur [P] [I] et Madame [R] [S] épouse [I] se sont trouvés occupants sans droit ni titre des lieux loués,
ORDONNONS l'expulsion des lieux de Monsieur [P] [I] et Madame [R] [S] épouse [I] ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serruier le cas échéant, passé le délai de eux mois suivant délivrance d'u,n commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, R411-1 et suivants, R41261 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution,
CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [I] et Madame [R] [S] épouse [I] à verser à Monsieur [W] [D] et Madame [V] [X] épouse [D] à titre provisionnel la somme de 6.000,66 euros (six mille euros et soixante-six cents) (décompte arrêté au 2 avril 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision;
CONDAMNONS en ce cas solidairement Monsieur [P] [I] et Madame [R] [S] épouse [I] à payer à Monsieur [W] [D] et Madame [V] [X] épouse [D] , l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers, surloyers et charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,
CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [I] et Madame [R] [S] épouse [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [I] et Madame [R] [S] épouse [I] à payer à Monsieur [W] [D] et Madame [V] [X] épouse [D] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d'Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
Ainsi ordonnée et prononcée le 28 Mai 2024.
LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Karine SZEREDAIsabelle DELORME