N° RG 24/00223 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GHXN
Minute : JCP
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[X] [J],
[H] [F]
Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
Juge des Contentieux de la Protection
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
réputée contradictoire
DU 28 Mai 2024
DEMANDEUR(S) :
L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR
dénommé HABITAT EURELIEN (RCS CHARTRES n°434 059 192)
dont le siège social est [Adresse 2],
agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [T] [P]
domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant [Adresse 1], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35
D’une part,
DÉFENDEUR(S) :
Madame [X] [J]
née le 08 Mars 1974 à [Localité 5]
comparante en personne
Monsieur [H] [F]
né le 19 Novembre 1969 à [Localité 4]
non comparant, ni représenté
Tous deux domiciliés [Adresse 3]
D’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, Magistrat à titre temporaire statuant en matière de référé
Greffier: Karine SZEREDA
DÉBATS :
L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 16 Avril 2024 et mise en délibéré au 28 Mai 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.
*
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous-seings privés prenant effet le 1er mai 2002, l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien a donné à bail à Monsieur [F] [H] et Madame [X] [J] un logement n° 9 de type F3 situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 289,89€ hors charges locatives.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 21 juin 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 491,31 € en principal.
Par exploit d’huissier signifié en l’étude le 13 février 2024, l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien a fait assigner Monsieur [F] [H] et Madame [X] [J] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé, aux fins de voir, au fond à renvoyer les parties à mieux se pourvoir, mais cependant dès à présent sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :
constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire en raison des loyers impayés ;
ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [H] et Madame [X] [J] ainsi que tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier ;
condamner Monsieur [F] [H] et Madame [X] [J] au paiement d’une astreinte de 10,00 euros par jour de retard ;
dire que cette astreinte sera liquidée par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHARTRES ;
condamner Monsieur [F] [H] et Madame [X] [J] au paiement :
d’une somme provisionnelle de 728,41 € au titre de l’arriéré au 9 février 2024, mensualité de février non comprise,
une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant égal aux loyers courants majorés des charges du jour de la résiliation du bail au jour de la libération effective des lieux ;
d’une somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
aux intérêts légaux (articles 1231-6, 1344-1 et 1907 du code civil) et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer les dépens incluant les frais de commandement du 21 juin 2023.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 13 février 2024.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 avril 2024.
A l'audience, l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien, représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 501,41 €, au 11 avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 non incluse. Le bailleur indique ne pas s'opposer à la suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi qu'à l'octroi d'éventuels délais.
Monsieur [F] [H], régulièrement cité à personne, n’a comparu.
Madame [X] [J], régulièrement citée à domicile, a comparu, elle expose, qu’elle a deux crédits et qu’un dossier de surendettement aurait été déposé en mars 2024. Elle aurait demandé au bailleur et obtenu un plan d’apurement pour s’acquitter de la dette locative.
Elle demande des délais et propose de régler la somme de 100 € par mois en supplément du loyer et des charges pour apurer l’arriéré locatif.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Sur la recevabilité
Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 13 février 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 sa nouvelle version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, applicables au bailleur personne morale (autre qu’une SCI familiale).
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX le 22 juin 2023 et de la caisse d’allocations familiales le 24 août 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 13 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la nouvelle loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.
L’action est donc recevable.
Sur la résiliation du bail
Le commandement de payer délivré le 21 juin 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, dans sa version antérieure à la nouvelle loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à savoir le délai de deux mois.
Monsieur [F] [H] et Madame [X] [J] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 22 août 2023.
Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».
Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.
En l'espèce, compte tenu de l’apurement possible de la dette par Madame [X] [J], seule présente à l’audience, qui a repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.
En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [F] [H] et Madame [X] [J], et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique le cas échéant.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de non-respect par Madame [X] [J] des délais accordés ci-dessus, il convient de fixer à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation, qui sera due à compter du 22 août 2023 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès–verbal d’expulsion au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner Monsieur [F] [H] et Madame [X] [J] au paiement de celle-ci.
Sur la demande en paiement de l'arriéré
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
En l'espèce, il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [F] [H] et Madame [X] [J] restent devoir une somme de 501,41 € au titre de l’arriéré de loyers et charges dus selon décompte arrêté au 11 avril 2024, échéance d’avril 2024 non incluse.
Il convient en conséquence de condamner Monsieur [F] [H] et Madame [X] [J] au paiement de cette somme à titre provisionnel sous réserve des loyers ou indemnités d’occupation échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2023 date du commandement de payer sur la somme de 491,31 € et à compter du 13 février 2024, date de l'assignation, pour le surplus.
Cette dette sera apurée par mensualités de 100,00 euros selon modalités au dispositif.
Sur la demande de condamnation sous astreinte
En l’espèce, la procédure d’expulsion, si elle devait être mise en œuvre, est suffisamment contraignante. Il n’est donc pas opportun de prévoir une condamnation sous astreinte dès lors que l’expulsion peut être mise en œuvre, notamment avec le concours de la force publique si besoin est.
De telles conditions sont suffisantes pour assurer l’exécution du présent jugement.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
Monsieur [F] [H] et Madame [X] [J], parties perdantes, devront supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.
Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent vu l'urgence et l'absence de contestations sérieuses :
DECLARONS l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien recevable en son action ;
CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien et Monsieur [F] [H] et Madame [X] [J] à compter du 22 août 2023 et portant sur les lieux (un logement n° 9) de type F3 situé [Adresse 3];
CONDAMNONS Monsieur [F] [H] et Madame [X] [J] solidairement à payer à l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien, la somme provisionnelle de cinq cent un euros et quarante et un centimes (501,41 euros) au titre de l’arriéré de loyers et charges dus au 11 avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 non incluse, outre les loyers ou les indemnités d’occupation dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2023 date du commandement de payer sur la somme de 491,31 euros et à compter du 13 février 2024, date de l'assignation, pour le surplus ;
AUTORISONS Monsieur [F] [H] et Madame [X] [J] à s'acquitter de la dette par 5 mensualités de cent euros (100,00 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 5ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordés ;
DISONS qu'en cas de respect par Monsieur [F] [H] et Madame [X] [J] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
DISONS qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer courant ou des charges la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;
DISONS que l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien pourra alors faire procéder à l'expulsion de Monsieur [F] [H] et Madame [X] [J], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELONS en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS en ce cas Monsieur [F] [H] et Madame [X] [J] solidairement à payer à l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien, à titre de provision, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et ce, à compter du 22 août 2023jusqu'au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;
REJETONS la demande d'astreinte de l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien ;
RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
REJETONS l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [F] [H] et Madame [X] [J] solidairement aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 21 juin 2023;
RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;
DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.
Ainsi ordonnée et prononcée le 28 Mai 2024.
LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Karine SZEREDAIsabelle DELORME