TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Etienne DENARIE
Me Mikhaël ELFASSY
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Etienne DENARIE
Me Mikhaël ELFASSY
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 22/07137 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX3SE
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mercredi 29 mai 2024
DEMANDEURS
Monsieur [N] [I] [A] [X], demeurant [Adresse 7]
Madame [R] [H] [W] épouse [X], demeurant [Adresse 7]
Monsieur [D] [B] [E], demeurant [Adresse 5]
Madame [U] [W] épouse [E], demeurant [Adresse 5]
représentés par Me Mikhaël ELFASSY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1821
DÉFENDEURS
Madame [V] [J] [G] [F], demeurant [Adresse 3]
Monsieur [Y] [C], demeurant [Adresse 3]
représentés par Me Etienne DENARIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2401
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 751010012022027290 du 17/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
Décision du 25 septembre 2023
PCP JCP fond - N° RG 22/07137 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX3SE
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale GAULARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 septembre 2023
JUGEMENT
contradictoire, en ressort, prononcé par mise à disposition le 29 mai 2024 prorogé du 19 janvier 2024 par Pascale GAULARD, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 1er avril 2016, M. [N] [X], Mme [R] [X] née [L], M. [D] [E] et Mme [U] [E], représentés par M. [A] ([N]) [X], ont consenti à Mme [V] [F] un bail portant sur des locaux à usage d’habitation situés au 3ème étage de l’immeuble sis [Adresse 4].
Par acte du 20 juillet 2021, M. [N] [X], Mme [R] [X] née [L], M. [D] [E] et Mme [U] [E] ont fait délivrer délivré à Mme [V] [F] épouse [C] et à M. [Y] [C] un congé pour vente pour le 31 mars 2022.
Par actes de commissaire de justice du 6 septembre 2022, M. [N] [X], Mme [R] [X] née [L], M. [D] [E] et Mme [U] [E] (les consorts [X]-[E]) ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris Mme [V] [F] épouse [C] et M. [Y] [C] pour obtenir :
- la validation du congé pour vente du 20 juillet 2021 pour le 31 mars 2022,
- l'expulsion de Mme [V] [F] épouse [C] et M. [Y] [C] et des occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si nécessaire,
- l’autorisation de transport et de séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les locaux dans le garde-meuble de leur choix,
- la condamnation de Mme [V] [F] épouse [C] et de M. [Y] [C] payer les sommes suivantes:
une indemnité d'occupation mensuelle égale à 2000 euros à compter du 1er avril 2022 outre la somme de 100 euros par mois à titre de provision sur charges,
in solidum, 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,
* in solidum 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance,
Les consorts [X]-[E] demandent également que l’exécution provisoire ne soit pas écartée.
A l’audience du 25 septembre 2023, les consorts [X]-[E], représentés par leur conseil, soutiennent oralement les termes de leurs conclusions déposées à l’audience et maintiennent leurs demandes tout en portant leur prétention au titre de l'article 700 du code de procédure civile à 5000 euros. Ils sollicitent le rejet des demandes reconventionnelles présentées par Mme [V] [F] épouse [C] et M. [Y] [C].
Mme [V] [F] épouse [C] et M. [Y] [C], représentés par leur avocat, demandent au juge des contentieux de la protection :
- de juger frauduleux le congé délivré le 20 juillet 2021 et le déclarer en conséquence nul et non avenu,
En conséquence,
- de condamner in solidum M. [N] [X], Mme [R] [X] née [L], M. [D] [E] et Mme [U] [E] à verser à Mme [V] [F] épouse [C] et M. [Y] [C] la somme de 30.000 euros au titre des loyers indûment payés entre novembre 2021 et septembre 2023,
- de juger que Mme [V] [F] épouse [C] et M. [Y] [C] n’auront pas à payer tant que les travaux de mise en conformité de leur appartement n’auront pas été réalisés dans les règles de l’art,
- de condamner in solidum M. [N] [X], Mme [R] [X] née [L], M. [D] [E] et Mme [U] [E] à verser chacun tant à Mme [V] [F] épouse [C] qu’à M. [Y] [C] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour remise tardive des quittances de loyer,
- de condamner in solidum M. [N] [X], Mme [R] [X] née [L], M. [D] [E] et Mme [U] [E] à verser à Mme [V] [F] épouse [C] et M. [Y] [C] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, la somme de 5000 euros pour procédure abusive et la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
- de débouter M. [N] [X], Mme [R] [X] née [L], M. [D] [E] et Mme [U] [E] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens de parties, il est renvoyé à leurs conclusions déposées et débattues à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
1.Sur la validation du congé et l’expulsion
Il ressort du contrat de bail litigieux qu'il porte sur des locaux vacants non meublés de sorte qu’il convient de se référer aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour apprécier la validité ducongé donné par le bailleur.
En application de l’article 15 I et II de la loi précitée, le congé délivré par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
A l'expiration du délai de préavis de six mois, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le congé doit également reproduire les dispositions 5 premiers alinéas du II de l’article 15.
En l'espèce, le bail conclu le 1er avril 2016, conclu pour une durée de trois ans renouvelable, a été renouvelé le 1er avril 2019, de sorte que la date d’expiration du bail se situe au 31 mars 2022, ce qui n’est pas contesté en l’espèce. Il est produit l’acte de congé pour vente délivré aux défendeurs par huissier de justice le 20 juillet 2021, de sorte qu'il est justifié que le congé a été délivré dans les délais fixés par la loi.
Mme [V] [F] épouse [C] et M. [Y] [C] estiment que le congé pour vente est nul en ce qu’il a consisté pour les bailleurs à tenter d’échapper à leurs obligations quant à fournir à leurs locataires un logement sain et décent qu’ils sont en droit d’attendre. Ils invoquent le caractère frauduleux du congé pour vente au prix de 550.000 euros puisqu’il est 34% plus cher que le prix du marché, l’appartement du 4ème étage dans le même immeuble ayant été vendu 363.000 euros en juillet 2018.
1.1 Sur la tentation des bailleurs à échapper à leur obligation de délivrer un logement sain et décent
Il ressort des pièces produites que lors de la délivrance du congé pour vendre, le 20 juillet 2021, les bailleurs avaient eu connaissance, par SMS de Mme [V] [F] épouse [C] des 17 et 18 février 2021, d’un dégât des eaux dans le mur de la cuisine
Aux termes du rapport d’expertise de Polyexpert du 5 novembre 2021 (pièce 33 en défense), à la date de la délivrance du congé, le 20 juillet 2021, deux réunions d’expertise avaient eu lieu, les 31 mars 2021 et 26 mai 2021, auquelles M. [N] [X] avait été convoqué ainsi que le syndic de copropriété et leurs assureurs. Il est précisé dans le rapport que le sinistre du 8 février 2022 est consécutif à une fuite sur canalisation d’alimentation encastrée dans la cuisine de Mme [F] ayant causé dans son logement des dommages aux embellissements locatifs.
Les dommages initiaux constatés le 26 mai 2021 sont décrits :
dommages aux embellissements locatifs :
- remplacement des meubles bas de cuisine
- ponçage et vitrification du parquet de la cuisine ;
dommages aux embellissements d’origine :
- remplacement du plan de travail
- remplacement de l’évier de la cuisine et plomberie ;
dommages mobiliers :
- remplacement d’une plaque de cuisson électrique.
Les dommages en aggravation ne seront constatés qu’à l’issue de la réunion du 12 octobre 2021, soit après la délivrance du congé pour vente.
Il apparaît ainsi qu’à la date de la délivrance du congé pour vente, les consorts [X]-[E] ne pouvaient avoir connaissance que des dommages circonscrits à la cuisine de l’appartement (dommages aux embellissements locatifs, dommages aux embellissements d’origine, dommages mobiliers). Il n’est pas démontré qu’à cette date, ils avaient connaissance du partage des responsabilité et du montant des travaux qui resteraient à leur charge après indemnisation par les diverses compagnies d’assurance (bailleur, locataire, syndic de copropriété).
Aucun élément ne permet d’établir qu’à la date où ils font délivrer le congé pour vente, les consorts [X]-[E] ont tenté d’échapper à leurs obligations quant à fournir à leurs locataires le logement sain et décent dès lors qu’à cette date ils ne peuvent avoir connaissance que de désordres affectant la seule cuisine sans connaître le montant des frais qui resteront à leur charge.
A titre surabondant, il apparaît que, après délivrance du congé pour vente, informés des désordres affectant plus amplement l’appartement, les consorts [X]-[E] n’ont pas tenté de se dérober à leur obligation de remise en état.
En effet, il s’avère que, postérieurement à la délivrance du congé pour vente, les consorts [X]-[E] recevront un courrier de la Mairie de [Localité 9] faisant état de la visite d’un inspecteur de la salubrité de 3 novembre 2021 ayant permis de constater les désordres dans le logement loué :
- les fenêtres du salon ainsi que celles de la chambre sont vétustes et n’assurent plus une protection efficace contre les intempéries,
- une importante humidité de condensation règne dans la salle-de-bain en raison d’une aération permanente inexistante,
- les revêtements de parois dans la salle-de-bain sont détériorés par des infiltrations,
- la descente d’eaux usées sous l’évier de la cuisine est fuyarde ce qui provoque des ruissellements d’eau usées sous ce dernier,
- l’alimentation électrique n’est pas mise en sécurité.
Il était enjoint aux consorts [X]-[E] de faire exécuter des travaux pour faire cesser les désordres dans un délai de deux mois soit avant le 3 janvier 2022.
Par de nombreux messages, il apparaît que les consorts [X]-[E] ont tenté en vain de fixer auprès des locataires des rendez-vous pour que soient exécutés et terminés les travaux de remise en état du logement.
Les travaux n’ont pas été réalisés de sorte que le 29 avril 2022 était notifié aux consorts [X]-[E] un arrêté préfectoral du même jour les mettant en demeure d’exécuter les mesures d’urgence dans le logement dans le délai d’un mois. Il sera constaté le 16 mai 2022 par acte d’huissier de justice que Mme [V] [F] épouse [C], prévenue du passage de l’entreprise, pour accéder à l’appartement du 16 mai au 19 mai 2022 pour réaliser les travaux, par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 10 mai 2022, a indiqué ne pas être disponible et a refusé l’accès à l’appartement ; un rendez-vous était pris pour les 19 et 20 mai 2022. Les travaux débutés les 19 et 25 mai 2022 n’ont pu être terminés.
Il ressort des pièces produites que les consorts [X]-[E] ne se sont pas opposés à la réalisation des travaux de mise en conformité du logement tels que préconisés par la Mairie de [Localité 9] puis par la préfecture et ont fait preuve de réactivité afin de trouver avec les locataires des dates permettant l’intervention de l’entreprise pour réaliser les travaux.
Il ne peut donc être considéré que les bailleurs ont tenté d’échapper à leurs obligations de fournir à leurs locataires un logement sain et décent.
1.2 S’agissant du prix de vente proposé dans le congé pour vendre
Le bailleur est libre de déterminer le prix qu’il souhaite. En l’absence de manœuvre illicite, le désir du propriétaire de réaliser une plus-value n’est en effet pas répréhensible. Cependant, la pratique consistant à arrêter un prix volontairement dissuasif dans l’intention évidente d’empêcher le locataire d’exercer son droit de préemption constitue une fraude affectant l’acte juridique et justifiant son annulation. La preuve de l’intention frauduleuse du bailleur doit être établie.
En l’espèce, le prix proposé aux termes du congé pour vente est de 550.000 euros soit 14 473 euros par m². Il est supérieur de 10 % au prix au m² d’un appartement vendu en janvier 2021 dans le même rue [Adresse 6], de 20 % au prix au m² d’un appartement vendu [Adresse 8] en novembre 2020 et de 34 % au prix au m² d’un appartement vendu au 4ème étage dans le même immeuble [Adresse 2] en 2018.
Le montant du prix proposé n’apparaît pas excessif au regard de la valeur des biens vendus fin 2020 et en 2021 dans la même rue.
Ainsi, la preuve de l’intention des bailleurs d’empêcher les locataires d’exercer leur droit de préemption n’est pas rapportée.
Les motifs invoqués par les défendeurs pour l’annulation du congé pour vente délivré par les bailleurs ne peuvent être retenus.
En conséquence, il convient de déclarer valide le congé pour vente délivré le 21 juillet 2021 pour le 31 mars 2022 par les consorts [X]-[E] à Mme [V] [F] épouse [C] et M. [Y] [C] concernant l’appartement situé [Adresse 1].
Mme [V] [F] épouse [C] et M. [Y] [C] sont occupants sans droit ni titre des lieux objet du litige depuis le 1er avril 2022.
Leur expulsion sera autorisée dans les conditions fixées au dispositif ci-après.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
2. Sur l’indemnité d’occupation
Afin de préserver les droits du bailleur, Mme [V] [F] épouse [C] et M. [Y] [C] se trouvent redevables jusqu'à la libération des lieux d’une indemnité d’occupation.
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
Au vu des éléments de fait propres à l'affaire, l'indemnité mensuelle d'occupation sera fixée, non au montant réclamé par le bailleur, manifestement excessif (2000 euros outre 100 euros pour les charges), mais au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
Les consorts [X]-[E] ne démontrent pas avoir subi un préjudice différent de celui indemnisé par l'indemnité d'occupation. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et préjudice moral.
3. Sur les autres demandes reconventionnelles
Dès lors qu’aucun arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité n’est pris en application de l’article L511-11 du code de la construction et de l’habitation, Mme [V] [F] épouse [C] et M. [Y] [C] ne sont pas recevables à invoquer les dispositions de l’article L521-2 du même code pour solliciter la suspension du paiement du loyer ou de l’indemnité d’occupation et la restitution des loyers et des charges versés depuis novembre 2021.
Mme [V] [F] épouse [C] et M. [Y] [C], occupants sans droit ni titre des lieux objet du litige depuis le 1er avril 2022, ne sont pas fondés à solliciter des dommages et intérêts pour trouble de jouissance après cette date. Au regard de la nature des désordres constatés par l’inspecteur de salubrité le 3 novembre 2021, les consorts [X]-[E] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 600 euros par mois de février 2021 à mars 2022 soit la somme totale de 8400 euros.
Ce n’est qu’au cours de la procédure que les bailleurs remettront les quittances de loyers aux locataires. Ce retard injustifié a privé les défendeurs de percevoir, le cas échéant, les aides personnalisées au logement. Les consorts [X]-[E] seront condamnés in solidum à verser à Mme [V] [F] épouse [C] et M. [Y] [C] la somme totale de 500 euros.
Dès lors qu’il est fait droit en partie aux demandes des consorts [X]-[E], il n’est pas démontré que ceux-ci ont abusé de leur droit d’ester en justice. Mme [V] [F] épouse [C] et M. [Y] [C] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
4. Sur les autres demandes
Mme [V] [F] épouse [C] et M. [Y] [C], partie perdante, seront condamnés in solidum au dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [X]-[E] les frais engagés dans la présente instance. Mme [V] [F] épouse [C] et M. [Y] [C] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit par application de l’article 514 du code de procédure civile. En raison de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu à l’écarter.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE la validité du congé délivré par M. [N] [X], Mme [R] [X] née [L], M. [D] [E] et Mme [U] [E] le 21 juillet 2021 à effet au 31 mars 2022 à Mme [V] [F] épouse [C] et M. [Y] [C] concernant un local à usage d’habitation situé au 3ème étage de l’immeuble sis [Adresse 4] ;
DIT qu’à compter du 1er avril 2022, Mme [V] [F] épouse [C] et M. [Y] [C] sont occupants dans droit ni titre du local à usage d’habitation situé au 3ème étage de l’immeuble sis [Adresse 4] ;
ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [V] [F] épouse [C] et M. [Y] [C] et de tous occupants de leur chef, de l'ensemble des lieux loués, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Mme [V] [F] épouse [C] et M. [Y] [C] à verser à M. [N] [X], Mme [R] [X] née [L], M. [D] [E] et Mme [U] [E] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, avec indexation, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;
CONDAMNE in solidum M. [N] [X], Mme [R] [X] née [L], M. [D] [E] et Mme [U] [E] à payer à Mme [V] [F] épouse [C] et M. [Y] [C] la somme totale de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour remise tardive des quittances de loyer ;
CONDAMNE in solidum M. [N] [X], Mme [R] [X] née [L], M. [D] [E] et Mme [U] [E] à payer à Mme [V] [F] épouse [C] et M. [Y] [C] la somme de 8400 euros à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance de février 2021 à mars 2022 ;
CONDAMNE in solidum Mme [V] [F] épouse [C] et M. [Y] [C] à payer à M. [N] [X], Mme [R] [X] née [L], M. [D] [E] et Mme [U] [E] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Mme [V] [F] épouse [C] et M. [Y] [C] aux dépens ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire des parties ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter ;
la greffièrele juge des contentieux
de la protection