TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [E] [W] [H]
Monsieur [R] [H]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : La SCP MENARD-WEILLER
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 24/00321 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XDA
N° MINUTE :
4/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 29 Mai 2024
DEMANDERESSE
REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3]
ayant pour sigle RIVP
Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128
DÉFENDEURS
Madame [E] [W] [H]
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne
Monsieur [R] [H]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 Mars 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 Mai 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 29 Mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00321 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XDA
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing à effet au 3 juin 2021, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [H] [E] [W] et M. [H] [R] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], 1er étage, porte G, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 604,49 euros et d’une provision pour charges de 115 euros.
Par acte distinct du 28 octobre 2022, la RIVP a également loué aux preneurs un emplacement de stationnement suivant contrat du 28 octobre 2022, moyennant le paiement d’un loyer de 80 euros.
Par acte de commissaire de justice du 7 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3478,48 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [H] [E] [W] et M. [H] [R] le 11 avril 2023.
Par assignations du 18 décembre 2023, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [E] [W] et de M. [H] [R], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4931,54 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 novembre 2023, outre les intérêts au taux légal,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 décembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
À l'audience du 15 mars 2024, la RIVP, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 13 mars 2024, s'élève désormais à 4188,48 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par Mme [H] [E] [W]. Elle considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne s’oppose donc pas à la demande de suspension des effets de clause résolutoire durant les délais de paiement accordés, le cas échéant.
Mme [H] [E] [W] expose que son mari a été en arrêt maladie mais qu’il a désormais repris son activité, perçoit 1966 euros par mois, elle-même étant au chômage. Elle indique pouvoir verser 170 euros par mois pour apurer sa dette et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.
Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [H] [R] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Mme [H] [E] [W] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans les contrats de location a été signifié aux locataires le 7 avril 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3478,48 euros n’a pas été intégralement réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets des clauses résolutoires, dont les conditions sont réunies depuis le 8 juin 2023.
Cependant, selon l’article 24 V et VII de la loi précitée, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, il n’est pas contesté que les défendeurs ont repris le paiement du loyer courant.
Mme [H] [E] [W] déclare pouvoir apurer la dette locative en versant 170 euros par mois. La bailleresse ne s’oppose pas à cette proposition et les parties ont ainsi signé un protocole d’accord le 27 décembre 2023.
Dans ces conditions et eu égard à la demande formée en ce sens par Mme [H] [E] [W], il convient de suspendre la résiliation des baux au respect du plan d’apurement susmentionné.
En cas de respect des modalités du plan d’apurement, les clauses résolutoires seront, à l’issue de ce plan, réputées n’avoir pas joué, et l’exécution des contrats de baux pourra se poursuivre.
En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, les clauses résolutoires seront acquises, et les baux seront résiliés de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 mars 2024, Mme [H] [E] [W] et M. [H] [R] lui devaient la somme de 4188,48 euros, échéance du mois de février 2024 incluse.
Mme [H] [E] [W] et M. [H] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, compte-tenu de la clause prévoyant cette solidarité au contrat de bail, à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [H] [E] [W] et M. [H] [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation des baux, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé à une somme équivalente au montant actuel des loyers et des charges.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient les loyers et les charges, à partir du 14 mars 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire.
Sur les demandes accessoires
Mme [H] [E] [W] et M. [H] [R], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu à effet au 3 juin 2021 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), d’une part, et Mme [H] [E] [W] et M. [H] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], 1er étage, porte G, et un emplacement de stationnement suivant contrat du 28 octobre 2022 sont résiliés depuis le 8 juin 2023,
CONDAMNE solidairement Mme [H] [E] [W] et M. [H] [R] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) la somme de 4188,48 euros (quatre mille cent quatre-vingt-huit euros et quarante-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 mars 2024,
AUTORISE Mme [H] [E] [W] et M. [H] [R] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 25 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 170 euros (cent soixante-dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [H] [E] [W] et M. [H] [R],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail et le contrat de location d’emplacement de stationnement seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 8 juin 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [E] [W] et M. [H] [R] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Mme [H] [E] [W] et M. [H] [R] seront condamnés solidairement à verser à titre de provision à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE Mme [H] [E] [W] et M. [H] [R] in solidum à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [H] [E] [W] et M. [H] [R] in solidum aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 7 avril 2023 et celui des assignations du 18 décembre 2023,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 mai 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.
La greffier La Juge