N° RG 18/10640 - N° Portalis DBX6-W-B7C-S4XO
5ème CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND
51A
N° RG 18/10640 - N° Portalis DBX6-W-B7C-S4XO
Minute n° 2024/00
AFFAIRE :
S.C. PROFESSIONNELLE DE MANDATAIRES JUDICIAIRES AMAUGER TEXIER
C/
S.A.R.L. PARFUM DE PAIN, S.C.I. NIDAYA
Grosses délivrées
le
à
Avocats : la SELARL ATHANAZE JEROME
Me Quentin DUPOUY
la SELARL JOLY-GUIRIATO-TRARIEUX
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
5ème CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 30 MAI 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :
Marie WALAZYC, Vice-Présidente
Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président
Angélique QUESNEL, Juge
Greffier, lors des débats et du prononcé
Pascale BUSATO, Greffier
DÉBATS :
A l’audience publique du 21 Mars 2024
Délibéré au 30 mai 2024
Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile
JUGEMENT:
Contradictoire
Premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile
DEMANDERESSE :
S.C.PROFESSIONNELLE DE MANDATAIRES JUDICIAIRES AMAUGER TEXIER
159 bis avenue Denfert Rochereau
17000 LA ROCHELLE
représentée par Me Quentin DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
DÉFENDERESSES :
S.A.R.L. PARFUM DE PAIN
Les Romains
117-119 avenue Georges Pompidou
24750 CHAMPCEVINEL
N° RG 18/10640 - N° Portalis DBX6-W-B7C-S4XO
représentée par Maître Jérôme ATHANAZE de la SELARL ATHANAZE JEROME, avocats au barreau de PERIGUEUX, avocats plaidant
S.C.I. NIDAYA
9 impasse de la Perouse
56270 PLOEMEUR
représentée par Maître Béatrice TRARIEUX de la SELARL JOLY-GUIRIATO-TRARIEUX, avocats au barreau de BERGERAC, avocats plaidant
*
EXPOSE DU LITIGE
Faits constants et procédure :
La SCI NIDAYA (ci aprés “le bailleur”) est propriétaire d'un immeuble situé 123, Avenue Georges Pompidou à Champcevinel (24750) dont une partie des locaux situés au rez-de-chaussée a été donnée à bail commercial à la SARL PARFUM DE PAIN (ci après “le tiers occupant”), et selon acte sous signature privée en date du 12 septembre 2013 la SCI NIDAYA a donné à bail professionnel à la SCP AMAUGER-TEXIER (ci après “le preneur”) les locaux à usage de bureaux d'une superficie de 175 m² situés au sous-sol de l'immeuble, moyennant un loyer annuel de 24.000 € hors-taxe, incluant la location d'un garage d'une superficie de 140 m² situé au sous-sol.
Le bailleur ayant constaté antérieurement à la signature du bail professionnel des infiltrations d'eau dans un bureau et le sas d'entrée en provenance du tiers occupant a régularisé une déclaration de sinistre auprès de son assureur, et dans le contexte des opérations expertales, le bail professionnel au profit du preneur a été régularisé le 12 septembre 2013, et a précisé qu'aucun loyer ne serait exigible entre la date d'effet du bail du 15 septembre 2013 et le 1er février 2014.
Le 14 mars 2014, compte tenu de la persistance des désordres, le bailleur a mis en œuvre une expertise judiciaire, et le 17 mars 2014 le bailleur a régularisé avec le preneur un avenant au bail professionnel, reportant la date d'exigibilité du premier loyer à la date de nomination de l'expert judiciaire intervenue le 1er juin 2014 et réduisant à compter de cette date le loyer de 50 % «qui sera fixé à 1000 € hors-taxes par mois jusqu'à ce que le trouble de jouissance ait disparu totalement».
À la suite de la réalisation de travaux préconisés par l'expert judiciaire qui a déposé son rapport le 2 octobre 2015, le bailleur a obtenu la condamnation du tiers occupant pour qu'il réalise les travaux préconisés et à la suite de cette réalisation a sollicité auprès du preneur le paiement des loyers dans leur intégralité à compter du mois de mars 2017.
Des travaux sont intervenus dans le local du tiers occupant fin février 2017 et le 13/03/2017 le bailleur a demandé au preneur le paiement intégral du loyer.
Considérant que des désordres persistaient, le preneur a toutefois saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Libourne qui l'a débouté selon ordonnance du 30 novembre 2017 de sa demande de remise en état des locaux sous astreinte, et l'a condamné au paiement d'une somme de 25.196,68 € au titre des loyers et charges de mars 2017 à novembre 2017, en autorisant le bailleur à mandater tout représentant pour se rendre dans les lieux loués et faire toute constatation qu'il jugera utile.
L'appel interjeté par le preneur a fait l'objet d'une ordonnance de radiation du Premier président de la Cour d'appel de Bordeaux en date du 21 juin 2018 en raison de l'absence de paiement des sommes mises à sa charge par l'ordonnance de référé.
À la suite d'un commandement visant la clause résolutoire délivrée le 2 février 2018, le bailleur a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Libourne qui a constaté dans son ordonnance en date du 24 janvier 2019, la résiliation du bail à compter du 2 mars 2018 , et a condamné le preneur au paiement de la somme de 7.621,71 € TTC au titre des loyers dus pour la période du 1er décembre 2017 au 1er mars 2018 et au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer pour la période du 1er mars 2018 au 3 décembre 2018 ainsi qu'au paiement de la taxe foncière au prorata temporis.
Après avoir quitté les lieux loués et avoir remis les clefs au bailleur en date du 3/12/2018, par acte en date du 21 novembre 2018, le preneur a fait délivrer une assignation devant le tribunal de grande instance de Bordeaux, au bailleur pour voir prononcer la résiliation du bail aux torts de ce dernier et de le condamner à diverses sommes.
Le bailleur a appelé dans la cause la SARL PARFUM DE PAIN, le tiers occupant, pour voir condamner cette dernière à lui régler toutes les sommes qu'elle serait contrainte de payer au preneur et de condamner le tiers occupant à lui payer les loyers impayés de son preneur dans l'hypothèse où la juridiction ferait droit aux demandes de celui-ci.
Les procédures ont été jointes le 14 février 2019.
- - -
Par jugement en date du 5/01/2023 le Tribunal a ordonné la réouverture des débats et renvoyé le dossier à la mise en état afin de recueillir les observations des parties sur la recevabilité de l'action principale de la SCP AMAUGER-TEXIER au motif que, nonobstant l'absence d'autorité de la chose jugée de l'ordonnance de référé du 24/01/2019, la recevabilité de l'action en résiliation du bail lui apparaissait douteuse, étant précisé que dans l'hypothèse où il serait considéré que l'instance avait un objet distinct de celui tranché par l'ordonnance de référé, le caractère définitif de l'ordonnance ferait alors obstacle à la demande postérieure de résiliation, faute pour le demandeur d’avoir formé une opposition au commandement tendant à l'annulation du commandement de payer, et visant à démontrer soit l'absence d'imputabilité de la créance de loyer, soit l'absence d'imputabilité des faits invoqués au regard du bail pouvant justifier que le commandement soit annulé ou que la bailleresse ne pouvait, de bonne foi, se prévaloir du commandement.
- - -
L'ordonnance de clôture finale est en date du 6/03/2024.
Prétentions et moyens des parties
PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, le preneur :
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31/01/2024, le demandeur sollicite du Tribunal de :
Accueillir la SCP AMAUGER-TEXIER en son opposition au commandement de payer du 2 février 2018, en ses moyens, fins et conclusions,
Y faisant droit,
Prononcer la nullité du commandement de payer du 2 février 2018 en raison de l'absence d'imputabilité de la créance de loyers qui y est visée au regard de l'avenant au bail du 17 mars 2014,
A défaut,
Ecarter l'application de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 2 février 2018 en raison du fait que la SCI NIDAYA ne peut de bonne foi se prévaloir dudit commandement,
Dans tous les cas,
Rejeter la demande d'acquisition de la clause résolutoire de la SCI NIDAYA
En conséquence :
Prononcer la résiliation du bail du 12 septembre 2013 aux torts exclusifs de la SCI NIDAYA à la date du 25 juillet 2018,
Condamner la SCI NIDAYA à payer à la SCP AMAUGER-TEXIER une somme de 38.924,49 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice matériel,
Condamner la SCI NIDAYA à payer à la SCP AMAUGER-TEXIER une somme de 20.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral,
Rejeter l'intégralité des demandes de la SCI NIDAYA et notamment sa demande d'acquisition de la clause résolutoire,
Condamner la SCI NIDAYA à payer à la SCP AMAUGER-TEXIER une somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
La condamner aux entiers dépens.
S’agissant de la recevabilité de son action, le preneur affirme que l’instance de fond et celle du référé présentent une identité d’objet.
Pour autant, il complète ses prétentions en y adjoignant son opposition au commandement, ainsi qu’une demande d'annulation du dit commandement dans la mesure où le commandement aurait porté sur des sommes de loyers que le bailleur n’aurait pas dû appeler en raison de la persistance des troubles de jouissance liée aux désordres causés par le tiers occupant, désordres non parfaitement résolus ou à défaut que celui-ci soit écarté pour cause d’absence de bonne foi du bailleur dans sa poursuite au paiement du loyer intégral au mépris de l’avenant signé entre les parties.
Par ailleurs, le preneur soutient que le bailleur a appelé le loyer intégral à partir du mois de mars 2017 alors que les troubles auraient persisté et que seul le loyer minoré pouvait être maintenu au regard de l'avenant au bail du 17 mars 2014 qui stipule notamment que le loyer sera minoré jusqu'à ce que le trouble de jouissance ait disparu totalement.
Il met en avant 4 constats d'huissier établissant selon lui qu'après les travaux préconisés par l'expert les troubles auraient persisté.
En second lieu, il soutient que les demandes de condamnation formulées à son encontre par le bailleur ne peuvent être justifiées ni par l'ordonnance de référé du 30 novembre 2017 dont l'appel à fait l'objet d'une radiation, mais que le bailleur n'a jamais exécuté, ni par le commandement de payer du 2 février 2018 visant la clause résolutoire, pour le paiement du loyer intégral depuis le 1er mars 2017, contrairement aux stipulations contractuelles de l'avenant.
Le preneur demande en conséquence que la résiliation du bail soit prononcée aux torts exclusifs du bailleur à la date du 25 juillet 2018, date à laquelle il a quitté les lieux pour s'installer dans d'autres locaux en précisant ne pas avoir délivré congé dans la mesure où il a assigné en résolution judiciaire du bail.
En conséquence de cette résiliation, le preneur sollicite le remboursement des investissements qu'il aurait réalisés en pure perte, consistant en l'acquisition de matériel et d'aménagement du précédent locataire.
Le preneur souligne par ailleurs que dans le cadre de l'intervention forcée de la SARL PARFUM DE PAIN, cette dernière aurait produit une facture de bonne réalisation des travaux réparatoires qui serait impropre à démontrer la bonne réalisation des travaux et que le bailleur mettrait d'ailleurs en doute, d'autant que cette facture n'établirait pas la réalisation des travaux au plafond du local loué contrairement aux préconisations de l'expert.
PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR principal, le bailleur :
Dans ses dernières conclusions en date du 23/05/2023, le bailleur demande au tribunal de :
A titre principal
Débouter la SCP AMAUGER-TEXIER de ses demandes, fins et conclusions,
Déclarer les demandes reconventionnelles de la SCI NIDAYA recevables et bien fondées
Y faisant droit
Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 02 mars 2018,
Condamner la SCP AMAUGER-TEXIER à payer à la SCI NIDAYA la somme de 22.858,18 € TTC (vingt deux mille huit cent cinquante huit Euros et dix huit centimes) au titre du solde des loyers impayés du 01 mars 2017 au 01 mars 2018 ainsi que de la taxe foncière 2017
Condamner la SCP AMAUGER-TEXIER à payer à la SCI NIDAYA la somme de 48.275,56 € TTC (quarante huit mille deux cent soixante quinze euros et cinquante six centimes) au titre de l'indemnité d'occupation du 02 mars 2018 jusqu'au 03 décembre 2018,
Condamner la SCP AMAUGER-TEXIER à payer à la SCI NIDAYA la somme de 3.354,44 € TTC (trois mille trois cent cinquante quatre euros et quarante quatre centimes) au titre de la taxe foncière 2018
Dire et juger que le dépôt de garantie de 4000 € restera acquis au bailleur par application de l'article 21 du contrat et en réparation de l'ensemble des préjudices,
Condamner la SCP AMAUGER-TEXIER à payer à la SCI NIDAYA la somme de 6.000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer (255,64 €) et le coût de la sommation interpellative (229,79 €), procès verbal de reprise des lieux (590 €), sommation (79,84 €).
A titre subsidiaire
CONDAMNER la SARL PARFUM DE PAIN à payer à la SCI NIDAYA toutes les sommes que la SCI NIDAYA serait contrainte de payer à la SCP AMAUGERTEXIER au titre de la présente procédure,
CONDAMNER la SARL PARFUM DE PAIN à payer à la SCI NIDAYA les loyers impayés du 01.03.2017 jusqu'au 03 décembre 2018, comprenant les taxes foncières 2017 et 2018, soit la somme de 47.997,75 € (quarante sept mille neuf cent quatre vint dix sept Euros et soixante quinze centimes) en réparation de son préjudice financier.
En tout état de cause,
DEBOUTER la SARL PARFUM DE PAIN de ses demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER la SARL PARFUM DE PAIN à payer à la SCI NIDAYA la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, outre les entiers dépens,
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution,
Le bailleur soutient que le preneur solliciterait à tort la résiliation du bail aux motifs de la persistance des troubles de jouissance alors que seule l'impossibilité absolue de jouir de l'intégralité des locaux pourrait justifier la résiliation judiciaire d'un contrat de location et qu'en l'espèce seuls un bureau et le sas d'entrée seraient concernés par les griefs ce qui représente 15 % de la surface louée.
Il ajoute que les travaux préconisés par l'expert auraient bien été réalisés sans aucun retard et que les travaux d'étanchéité qui concernaient le seul sas d'entrée auraient été effectués en février 2017 justifiant l'appel intégral des loyers que le preneur n'a plus réglé du tout à compter, ce à compter du 1er mars 2017.
Par ailleurs, la demande de résiliation serait d'autant plus mal fondée qu'à la date du 1er mars 2018 le bail se serait trouvé résilié par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers y compris le montant du loyer minoré.
Le bailleur soutient par ailleurs que le preneur n'établirait l'existence d'aucune faute en lien causal avec un préjudice indemnisable.
En ce qui concerne la faute alléguée au titre des troubles de jouissance, il précise qu'il ne serait tenu qu'à une obligation de moyens et non de résultat, alors que le preneur aurait eu connaissance des troubles existants lors de son entrée dans les lieux, qu'il aurait ainsi bénéficié à ce titre d'une compensation financière importante, et qu'il aurait en sa qualité de bailleur effectué toutes les diligences nécessaires jusqu'au 1er mars 2017.
Au-delà de cette date, selon lui aucun désordre ne pourrait être sérieusement démontré : que ce soit au niveau du garage, ou en ce qui concerne une odeur nauséabonde qui n'aurait été constatée, ni en septembre 2017, ni en avril 2018 et dont la cause résulterait d'un débordement et d'une canalisation de WC bouchée du fait même du locataire.
En outre aucune infiltration d'eau en provenance du premier étage n'aurait été établie par les experts désignés par l'assureur, d'autant qu'il aurait été constaté que les dalles du bureau étaient parfaitement sèches, et n'auraient été remplacées qu'au mois d'avril 2018 du seul fait du preneur qui aurait interdit l'accès des lieux au propriétaire et à ses représentants.
Par ailleurs, selon le bailleur, la date de résiliation du bail ne pourrait être celle du 25 juillet 2018, car le preneur n'aurait délivré aucun congé. Le bailleur considère que la résiliation du bail aurait été acquise depuis le 2 mars 2018 par le jeu de la clause résolutoire résultant du commandement. Il n'existerait donc aucun lien de causalité entre le trouble de jouissance allégué par le locataire et son départ le 25 juillet 2018.
Enfin les préjudices évoqués auraient été selon le bailleur généreusement indemnisés d'une part par l'absence de paiement de tous loyers entre le mois de septembre 2013 et mai 2014, puis par la minoration du loyer de juin 2014 à février 2017 soit pendant 33 mois.
Le bailleur prétend que le preneur ne démontre aucun préjudice matériel par les pièces qu'il produit.
Dans le cadre de sa demande reconventionnelle, le bailleur soutient que l'avenant au bail du 17 mars 2014 aurait visé uniquement la disparition du seul trouble connu à cette date à savoir l'obturation accidentelle d'une canalisation et le défaut d'étanchéité du carrelage posé au sol du local situé au premier étage par la SARL PARFUM DE PAIN, ce trouble étant celui qui a été l'objet de l'expertise judiciaire et qui a totalement cessé à la fin du mois de février 2017.
Ainsi il serait en droit d'exiger le paiement des loyers impayés du 1er mars 2017 au 1er mars 2018, et ultérieurement une indemnité d'occupation conforme aux dispositions de l'article 22, alinéa 3 du bail qui prévoit une indemnité de 2 % du montant du loyer trimestriel TTC, jusqu'à la date de remise effective des clés le 3 décembre 2018, soit pendant 277 jours.
Le bailleur ajoute que le dépôt de garantie de 4.000 € devrait lui rester acquis en application de l'article 20 du bail d'autant que les lieux ont été laissés dans des conditions qui ont nécessité des travaux de déblaiement et de nettoyage importants.
Par ailleurs la mise en cause du tiers occupant serait justifiée à titre subsidiaire dès lors qu'il appartiendrait à cette dernière de justifier la bonne mise en œuvre des travaux préconisés par l'expert et dont la réalisation est mise en doute par le preneur.
Le bailleur précise encore que le tiers occupant serait au centre du litige dès lors que ce sont ses travaux d'installation qui seraient à l'origine de l'infiltration d'eau en 2013, et qu'elle aurait fait preuve d'une certaine réticence à mettre en œuvre des solutions réparatoires.
PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, tiers occupant appelé en garantie par le bailleur :
Dans ses dernières conclusions en date du 21/03/2023, le tiers occupant appelé en garantie par le bailleur demande au tribunal de :
DECLARER l'action en garantie de la SCI NIDAYA à l'encontre de la SARL PARFUM DE PAIN recevable mais mal fondée et injustifiée.
JUGER que la SCI NIDAYA échoue à démontrer une faute et un préjudice direct et certain imputable à la SARL PARFUM DE PAIN à l'appui de ses demandes.
JUGER que la SCP AMAUGER-TEXIER ne présente aucune demande à l'encontre de la SARL PARFUM DE PAIN.
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
DEBOUTER la SCI NIDAYA de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la SARL PARFUM DE PAIN.
LA CONDAMNER au paiement de la somme de 3.000 € pour procédure abusive sur le fondement de l'article 32-1 du Code de procédure civile.
LA CONDAMNER au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LA CONDAMNER aux entiers dépens, en ce compris les frais éventuels d'exécution.
Le tiers occupant soutient que le bailleur n'établirait aucune faute à son encontre, aucun préjudice direct et certain, et aucun lien de causalité entre les deux.
Il précise qu'il n'occupe plus les locaux actuellement et qu'il aurait transmis au bailleur le justificatif de la bonne fin des travaux conformes aux conclusions d'expert judiciaire qui a été désigné par l'ordonnance de référé du 22 mai 2014, et qu'il aurait également produit la facture des travaux effectués qui correspondrait exactement aux travaux préconisés.
Il ajoute qu'il n'a jamais été mise en demeure au titre d'une quelconque nouvelle infiltration d'eau qui se serait produite après la réalisation des travaux de rénovation et dont la réalité ne serait d'ailleurs pas établie, étant observé que le preneur aurait modifié ses allégations en prétendant que l'infiltration concernerait non pas de l'eau, mais de la farine qui aurait étrangement traversé tant le carrelage, une natte d'étanchéité, ainsi qu’une dalle en béton.
Pour le surplus de l'exposé des moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures notifiées aux dates sus mentionnées aux parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l’action du preneur
Le Tribunal constate que le demandeur, à la suite du jugement avant dire droit, a complété ses prétentions en y adjoignant une opposition au commandement, une demande d’annulation du dit commandement ou, à défaut, qu’il soit écarté, de sorte que la recevabilité de son action est acquise.
Sur la validité du commandement de payer du 2/02/2018 et son opposition par le preneur
Pour rappel, le preneur demande l'annulation du commandement en ce que celui-ci aurait porté sur des sommes de loyers que le bailleur n'aurait pas dû appeler en raison de la persistance des troubles de jouissance liés aux désordres causés par le tiers occupant, le bailleur ayant appelé un montant de loyer intégral, au lieu de maintenir une réduction de moitié comme prévu à l’avenant.
Réponse du Tribunal :
La question de l’opposabilité au preneur de la facturation par le bailleur du loyer pour son montant intégral sera abordé dans le cadre des demandes reconventionnelles du bailleur.
En effet, il est de jurisprudence constante que :
“un commandement de payer délivré sur une somme inexacte n’est pas nul. Il reste valable pour la partie de la dette qui reste due”
(CASS PLÉNIÈRE 2/07/96)
En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 2/02/2018 (pièce 12, preneur) porte sur une somme globale de 30.293,46 € correspondant à des loyers impayés de mars 2017 à janvier 2018 inclus. Or, le Tribunal relève que ces loyers était, pour le moins, dus à hauteur de 50% du loyer au titre de l’avenant invoqué par le demandeur.
A ce titre, le preneur ne pouvait de son propre chef cesser totalement les paiements des loyers au seul motif que de supposés désordres persistaient en ce que l'existence d'une contestation sur le taux du loyer ne peut, en aucun cas, dispenser le preneur de satisfaire à ses obligations tant qu'il n'est pas décidé autrement par décision de justice.
Aussi, le Tribunal considère à tout le moins que le commandement de payer est valable pour le paiement de ces loyers minorés à hauteur de 50%, l’opposition est donc mal fondée.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire au 2/03/2018
Pour s’opposer à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire le preneur invoque la supposée mauvaise foi du bailleur dans la mise en oeuvre de celle-ci.
En droit, la clause 22 du bail stipule une clause résolutoire en cas de non paiement suite à un commandement de payer resté infructueux un mois passé sa signification.
Alors que selon l'article 1104 du code civil :
"Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d'ordre public."
Le Tribunal constate que d’une part, le bailleur et le preneur se sont entendus pour assortir l’entrée en bail de locaux ne présentant pas pleinement toutes les conditions d’un usage normal de dispositions financières favorables au preneur, lequel a pu au final bénéficier d’une absence de paiement de tout loyer jusqu’au 1/06/2014, soit pendant huit mois et demi (soit un avantage financier de 17.030€ HT).
Le Tribunal retient en outre que :
- d’une part, les troubles invoqués étaient connus par le preneur à la souscription du bail et qu’ils ont fait l'objet d'une négociation qui a abouti à une compensation financière satisfaisante (exonération totale, puis de moitié du loyer), notamment en raison du fait qu’ils ne portaient que sur une partie infime des lieux (15%).
- d’autre part, dès que la source exacte des désordres a été identifiée, des travaux ont été exigés et réalisés, sous l’impulsion du bailleur qui n’est tenu que d’une obligation de moyens lorsque la responsabilité d’un tiers occupant est la cause,
- que de plus, les constats d’huissiers produits par le preneur, à supposer exact au regard de photos entrant en contradiction, ne relèvent que la persistance de désordres minimes au niveau du seul sas d’entrée au regard de ceux initialement subis,
- qu’ensuite il résulte de la facture de travaux effectués et produite par le tiers occupant que les travaux d’étanchéité ont bien été réalisé que ceux-ci font obstacle à tout franchissement defarine vers le local du preneur,
- qu’enfin, s’agissant du remplacement des dalles de plafond, le preneur ne peut se plaindre du défaut de remplacement de ces dalles dans le sas d'entrée alors que cela résulte de son comportement, en affirmant dans un 1er temps que les infiltrations d'eau étaient persistantes puis en refusant l'accès des locaux, le preneur ne peut se plaindre d'une situation dont il est l'origine, l’obstruction constituant une faute qui le prive du droit de se plaindre de supposés troubles.
Ces troubles ont - à l’évidence - déjà fait l’objet de compensations financières portant sur une somme globale de plus de 50.000 € correspondant d’une part, à l’exonération de tout loyer du 15/09/13 au 1/06/2014 (soit 8,5 mois, 17.000 €), puis d’autre part, à une réduction conventionnelle de moitié du loyer du 1/06/2014 au 11/03/2017 (soit près de trois ans, 33.000€).
A compter du 1er mars 2017 alors que les travaux d'étanchéité avaient été effectués en février 2017, le locataire a néanmoins cessé de payer en totalité le loyer et n’a pas proposé de continuer à payer au bailleur la moitié du loyer tel qu’il avait été convenu à l’avenant du bail, contredisant ainsi son argument.
Il s’ensuit qu’aucune mauvaise foi ne saurait être imputée au bailleur lorsque celui-ci a demandé le versement d’un loyer plein à son preneur, étant souligné que les désordres en cause sont le seul fait du tiers occupant, alors que le bailleur justifie pleinement des nombreuses démarches tant contractuelles, que judiciaires pour contraindre et obtenir du tiers occupant la réalisation de travaux destinés à résoudre ces désordres impactant le preneur.
Enfin, bien que l'ordonnance de référé du 30/11/2017 ait condamné le preneur à payer les loyers impayés pour les mêmes motifs, c’est en toute connaissance de cause et des risques juridiques encourus que le preneur, qui exerce une profession juridique réglementée, a persisté dans son refus de s'acquitter des sommes mises à sa charge dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement de payer.
La clause résolutoire peut et doit produire tous ses effets à compter du 2 mars 2018.
Le contrat de bail étant résilié à compter de cette date, la demande de résiliation aux torts exclusifs du bailleur à la date du 25 juillet 2018 doit être rejetée pour être devenue sans objet. Le même sort doit être réservé aux demandes indemnitaires attachées à la demande de résiliation judiciaire.
Sur les demandes de paiement du bailleur
A - sur la demande de loyer et taxes
- pour la période du 1 mars 2017 au 01 mars 2018, sur l’opposabilité d’un plein loyer
Noeud apparent du litige, le bailleur affirmant que les causes de la réduction du loyer de moitié issu de l’avenant du 17/03/2014 ayant disparus, plus aucune minoration du loyer ne devait être appliquée ; le preneur soutenant que les désordres persistaient.
Réponse du Tribunal :
En droit, selon l'article 9 du Code de procédure civile :
"Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention."
Alors que - en matière contractuelle - l'article 1353 du Code civil dispose que :
"Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation."
Toutefois il peut y être dérogé en application de l'article 1354 qui énonce que :
"La présomption que la loi attache à certains actes ou à certains faits en les tenant pour certains dispense celui au profit duquel elle existe d'en rapporter la preuve.
Elle est dite simple, lorsque la loi réserve la preuve contraire, et peut alors être renversée par tout moyen de preuve ; elle est dite mixte, lorsque la loi limite les moyens par lesquels elle peut être renversée ou l'objet sur lequel elle peut être renversée ; elle est dite irréfragable lorsqu'elle ne peut être renversée.”
Au cas particulier, l’avenant en cause stipulait que :
" Compte tenu d'un dégât des eaux, une partie des biens loués, entrée et bureau à droite, sont inutilisables, le dégât des eaux constaté au cours du deuxième trimestre 2013 n'ayant pas été réparé et continuant à affecter les locaux loués, le bailleur est contrainte de diligenter une procédure d'expertise judiciaire, en conséquence de quoi, le bailleur accepte de reporter le paiement du loyer initial prévue au 01.02.2014 jusqu'à ce que l'expert qui aura été nommé par le tribunal puisse commencer sa mission et après avoir reçu paiement de la provision fixée , de la SCI NIDAYA .
Pour tenir compte de l'impossibilité dans laquelle le bailleur se trouve, de permettre la jouissance complète des locaux tels que décrits au bail, le bailleur accepter de réduire de 50% le montant du loyer, qui sera fixé à 1.000 € HT, et ce jusqu') ce que le trouble de jouissance ait disparu totalement. "
C’est à bon droit que le bailleur fait valoir qu’il s'agit conventionnellement que du seul trouble de jouissance connu au 17/03/2014, à savoir celui causé par l'obturation d'une canalisation et le défaut d'étanchéité du carrelage posé au sol du local du tiers occupant.
En l’espèce, il résulte des expertises produites que les infiltrations d’eau avaient disparu et que les dalles du bureau étaient sèches ; alors que les allégations du preneur de ce que de la farine proviendrait du local du tiers occupant (boulangerie) n’est étayé par aucune preuve, une trace blanchâtre au sol ne saurait y suffire, alors qu’aucun des experts et huissiers étant intervenus sur les lieux ne l’ont constaté.
Par ailleurs, le seul fait de ne pas avoir changé quelques dalles dans le sas d'entrée ne saurait constituer le trouble de jouissance évoqué à l’avenant au bail, car celles-ci ne troublent pas l'utilisation du sas d'entrée et ne présentent aucun gène, autre que purement esthétique, pour ses occupants ou ses invités.
Dés lors que le trouble visé à l’avenant avait disparu, le bailleur était en droit d’appeler l’entier loyer.
- montant des loyers dus
Le bailleur justifie que les loyers impayés entre le 01 mars 2017 et le 30 novembre 2017 s'élèvent à 21.620,98 € TTC, outre la taxe foncière pour 2017 due pour 3.575,70 € TTC ; alors que pour la période du 01 décembre 2017 au 01 mars 2018, les loyers impayés s'élèvent à 7.261,71 € TTC.
Le preneur a procédé au paiement de la somme de 9.600,21 € TTC le 20.06.2018.
Le solde des loyers et charges impayées s'élèvent à la date d’acquisition de la clause résolutoire du bail à la somme globale de 22.858,18 € TTC.
B - sur la demande d’indemnité d’occupation et taxes
En droit, le Tribunal rappelle que l’indemnité d’occupation correspond à la valeur de jouissance du preneur qui poursuit l’utilisation des lieux dont le bail est résolu, ainsi qu’à la réparation du préjudice subi par le bailleur du fait du maintien dans les lieux du preneur qui n’a plus de bail valable et notamment son impossibilité de pouvoir louer à un autre locataire aux conditions que le marché autoriserait.
Par ailleurs, une clause du bail qui détermine précisément le montant de cette indemnité peut avoir un objectif dissuasif à l’entêtement du preneur évincé à se maintenir coûte que coûte dans les lieux ; objectif voulu par le bailleur et accepté par le preneur. L’opposabilité du montant d’une indemnité d’occupation d’un montant supérieur au loyer préexistant relève alors de la force obligatoire du contrat qui est la loi des parties, dés lors qu’elle n’a pas pour objet de sanctionner l’inexécution de ses obligations par le preneur, mais qu’elle est destinée à maintenir l’équilibre financier du contrat initialement prévu.
Toutefois, en cas de disproportion manifestement excessive avec le montant du loyer préexistant à la date de résolution du bail, lequel correspond en principe à la fois à la valeur de jouissance du bien et à la réparation du préjudice subi constitué par l’occupation du bien par un occupant sans droit ni titre, le Juge peut être amené à relever le caractère punitif de cette clause qui aurait pour objet de sanctionner le preneur qui, nonobstant la résolution du bail, se maintiendrait ; ce par application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil qui autorise le Juge, même d’office, à ramener le montant de la pénalité conventionnelle à plus juste proportion.
En l’espèce, la clause du bail stipule une indemnité d’occupation d’un montant de 1,825 fois supérieur au loyer préexistant (2% du loyer trimestriel par jour d’occupation), de sorte qu’il convient de retenir que cette majoration par rapport au loyer préexistant de 82,5% (soit 24.000€/4 et non pas “3" comme effectué par erreur par le bailleur dans son calcul x 2%) est excessif pour sa partie au delà de 50% de majoration du loyer initial.
Le Tribunal, considérant que la partie au delà de la majoration de moitié du loyer initial constitue une pénalité manifestement excessive, ramène le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer préexistant majoré de 50%, soit au cas présent 276 jours d’occupation (du 2/03/2018 au 3/12/2018 (remise des clefs) x 98,63€ (24.000€/365 x 1,5) = 27.221,88 €. ; outre la taxe foncière pour l'année 2018, soit 3.354,44 €, calculée au prorata temporis (3.643 ,96 € /365336 - du 01.01.2018 au 02.12.2018 ; soit une somme globale de 30.576,32 €.
- sur la demande de non restitution du dépôt de garantie
En droit, selon l'article 1103 du code civil :
"Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits".
Aussi, c’est à bon droit que le bailleur demande l’application de l’article 20 dernier alinéa du bail qui stipule :
" Dans les cas de résiliation du présent bail par suite de l'inexécution de ses conditions pour une cause imputable au preneur, ledit dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts sans préjudice de tous autres. "
Alors que de surcroît, un huissier a pu constaté que postérieurement au départ du preneur des cartons contenant des pièces de procédure relatives à des dossiers gérés par le preneur faisant fonction de mandataire, que le preneur a été sommé sans plus le succès à récupérer ces cartons, lesquels ont été amenés à la déchetterie par l'huissier ; outre le fait que des meubles sont restés sur place.
Il sera donc fait droit à cette demande de conservation du dépôt de garantie d’un montant de 4.000 € compte tenu de ces justifications.
Sur l’appel en garantie du tiers occupant par le bailleur
Dans la mesure où le Tribunal ne fait pas droit à la demande formée par le preneur de condamnation du bailleur, la demande, formée par ce dernier d’appel en garantie contre le tiers occupant, devient sans objet.
N° RG 18/10640 - N° Portalis DBX6-W-B7C-S4XO
Sur la demande d’indemnisation du tiers occupant pour procédure abusive
En droit, tout justiciable est en droit de saisir une juridiction d'une demande dirigée contre autrui, ou encore de résister à cette demande.
Toutefois, l'action, ou exceptionnellement la défense, en justice est susceptible de dégénérer en abus.
Pour pouvoir caractériser la faute du demandeur ou du défendeur, au sens de l'article 1240 du Code civil et de l'article 32-1 du Code de procédure civile, Il incombe à la partie qui invoque l'abus d'action ou de défense judiciaire de démontrer l'existence d'une intention exclusive de la partie adverse de nuire à la partie adverse ou encore d'une absence manifeste de perspective de chance pour le demandeur, ou le défendeur, d'obtenir gain de cause en justice, ne serait-ce pour ce dernier en formant une demande de délai.
Dans la mesure ou le demandeur ne produit aucune explications, dévellopement, ni fondement juridique à cette prétention figurant à son disposifif, le Tribunal retient que le tiers occupant, la SARL PARFUM DE PAIN échoue dans cette démonstration, il sera débouté de sa demande.
Sur les autres demandes :
- sur les dépens,
Les dépens comprenant les frais de commandement de payer, seront supportés par la partie qui succombe, en application de l'article 696 du code de procédure civile, ici le preneur.
- sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie non condamnée aux dépens, tout ou partie des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense.
Le preneur sera condamné à verser au bailleur 1.500 € à ce titre.
S’agissant de la demande du tiers occupant contre le seul bailleur, il convient de rappeler que ce dernier n’étant pas condamné aux dépens, il n’y a pas lieu à le condamner à verser une indemnité au tiers occupant appelé en garantie par lui.
- sur l’exécution provisoire,
L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal,
- CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, ce à la date du 02 mars 2018,
- DÉBOUTE la la SCP AMAUGER-TEXIER de sa demande de résiliation judiciaire du bail et de ses demandes indemnitaires,
- CONDAMNE la SCP AMAUGER-TEXIER à payer à la SCI NIDAYA les sommes de :
- 22.858,18 € TTC au titre du solde des loyers impayés du 01 mars 2017 au 01 mars 2018 ainsi que de la taxe foncière 2017,
- 30.576,32 € au titre de l'indemnité d'occupation du 02 mars 2018 jusqu'au 03 décembre 2018 et au titre de la taxe foncière 2018,
- DIT que le dépôt de garantie de 4.000 € restera acquis au bailleur,
- DIT l’appel en garantie formée par la SCI NIDAYA contre la SARL PARFUM DE PAIN devenu sans objet,
- CONDAMNE la SCP AMAUGER-TEXIER aux entiers dépens, comprenant les frais de commandement de payer,
- CONDAMNE la SCP AMAUGER-TEXIER à payer à la SCI NIDAYA la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- REJETTE la demande de la SARL PARFUM DE PAIN de condamnation de la SCI NIDAYA à verser lui une somme à au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.
Le présent jugement a été signé par madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et par madame Pascale BUSATO, Greffier.
LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,